Malo koja tema izaziva toliko strasti među stanarima kao parking. Svako misli da ima pravo na „svoje“ mjesto, a kad tu parkira neko drugi, to doživljava kao ličnu uvredu. Stubići, lanci i brave na parkinzima ispred zgrada postali su dio svakodnevice. Kada je mjesta manje nego automobila, dvorište brzo postane bojno polje.
Prije bilo kakvih pravila treba odgovoriti na jedno pitanje: čije je zemljište na kojem parkirate?
Kome pripada parking ispred zgrade?
Parking ispred zgrade pripada onome ko je upisan kao vlasnik zemljišta: ili gradu, odnosno opštini (javna površina), ili etažnim vlasnicima zgrade, ako je taj prostor dio katastarske čestice zgrade, odnosno zemljište za redovnu upotrebu zgrade. Ne postoji pravilo da sve ispred ulaza pripada stanarima.
- Javna površina. Ulica, javno parkiralište i zelene površine u vlasništvu grada nisu imovina zgrade. Njima upravlja grad ili opština, a parkiranje uređuju saobraćajni propisi i gradske odluke. Etažni vlasnici tu nemaju nikakvo prvenstvo.
- Zemljište zgrade. Po članu 80. Zakona o stvarnim pravima RS etažna svojina se uspostavlja na suvlasničkom dijelu nepokretnosti koja se sastoji od zemljišta sa zgradom. Zakon je, u članu 330., uspostavio pravno jedinstvo zemljišta i zgrade. Vlasnik zgrade stiče svojinu na gradskom građevinskom zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade, u obimu određenom regulacionim planom ili planom parcelacije. Ako plan to ne određuje, površinu utvrđuje organ za imovinsko-pravne poslove, a pravno jedinstvo uspostavlja se rješenjem tog organa.
U praksi to znači sljedeće: ako je parking upisan kao dio čestice zgrade, on je u suvlasništvu svih etažnih vlasnika i o njemu odlučuje skupština. Ako nije upisan, vjerovatno je javna površina. Kod mnogih starijih zgrada zemljište za redovnu upotrebu nikada nije posebno utvrđeno, pa je odgovor potrebno provjeriti u katastru i zemljišnoj knjizi.
Kako provjeriti?
- Izvadite list nepokretnosti za česticu na kojoj je zgrada i uporedite ga s kopijom katastarskog plana.
- Provjerite da li je pored zgrade upisano i dvorište, odnosno zemljište uz zgradu, i na koga glasi.
- Ako zemljište za redovnu upotrebu nije utvrđeno, zajednica se može obratiti organu za imovinsko-pravne poslove i urbanizam svog grada ili opštine.
Zakon o održavanju zgrada RS ne nabraja dvorište među zajedničkim dijelovima zgrade. Ipak, skupštini daje nadležnost da odlučuje o korišćenju zajedničkih prostorija i da donosi pravila reda u zgradi (član 25.). Gradske odluke o kućnom redu takođe uređuju zemljište za redovnu upotrebu zgrade. Banjalučka odluka, na primjer, kaže da dvorište služi za igru djece, kućne poslove i druge namjene o kojima se stanari sporazumiju, uključujući parkiranje, a pranje automobila u dvorištu zabranjuje.
Zakon o parkiranju ispred zgrade
Ne postoji poseban zakon o parkiranju ispred zgrade. Primjenjuje se nekoliko propisa:
- na javnoj površini saobraćajni propisi i gradska odluka o parkiranju, a nadzor vrše saobraćajna i komunalna policija,
- na zemljištu zgrade Zakon o stvarnim pravima RS, Zakon o održavanju zgrada RS i odluke skupštine etažnih vlasnika,
- za vatrogasne prilaze propisi o zaštiti od požara. Prilaz za vatrogasna vozila mora biti slobodan u svakom trenutku, o čemu više u tekstu Protivpožarna zaštita u stambenoj zgradi.
Stubići, lanci i „rezervisana“ mjesta
Na javnoj površini stanari ne smiju samoinicijativno postavljati stubiće, lance ili rampe niti „rezervisati“ mjesta. Za svaku takvu intervenciju potrebno je odobrenje grada, a komunalna policija može naložiti uklanjanje. Ni na zemljištu zgrade pojedinac ne smije sam ograditi mjesto. To može samo zajednica, na osnovu odluke skupštine.
Parking za stanare zgrade: kako ga urediti
Ako parking pripada zgradi, on je zajednička imovina. Niko nema automatsko pravo na „svoje“ mjesto, osim ako je to mjesto upisano kao dio njegovog stana. Pravila donosi skupština:
- raspodjela mjesta po stanu, prema dogovorenom ključu ili rotacijom kad mjesta nema dovoljno,
- mjesta za goste i za kratko zaustavljanje (dostava, selidba),
- zabrane za neregistrovana i havarisana vozila, teretna vozila i odlaganje stvari,
- obilježavanje mjesta farbom ili brojevima, da ne bude nesporazuma,
- troškovi održavanja, rasvjete i čišćenja snijega.
Ovo su poslovi redovnog upravljanja, pa je potrebna natpolovična saglasnost od ukupnog broja etažnih vlasnika, a ne samo prisutnih (član 29. ZOZ). Pravila je najbolje unijeti u kućni red zgrade, jer tada obavezuju i zakupce i posjetioce. Kako skupština radi i odlučuje, objašnjeno je na stranici Skupština etažnih vlasnika — nadležnosti i način rada.
Parking mjesto kao dio stana
Po članu 81. ZSP posebni dio može biti i samostalna garaža ili jasno omeđeno mjesto u zgradi namijenjeno ostavljanju vozila. Etažna svojina na stanu može se protezati i na sporedne dijelove, uključujući mjesta za najviše dva motorna vozila po stanu. Uslov je da je mjesto jasno razgraničeno i upisano. U sumnji se smatra da je dio zajednički. Ko tvrdi da mu mjesto pripada, mora to dokazati upisom u zemljišnu knjigu, a ne dugogodišnjim korišćenjem.
Zakup parking mjesta
Kod zakupa razlikujte dvije situacije:
- Javno parkiralište. Pretplatne ili stanarske parking karte i zakup mjesta na javnim površinama izdaje grad, odnosno preduzeće koje upravlja javnim parkingom. Uslovi i cijene zavise od gradske odluke o parkiranju.
- Parking zgrade. Zajednica može nekom etažnom vlasniku dati mjesto na korišćenje uz naknadu, a prihod usmjeriti u fond za održavanje. Zakon o stvarnim pravima RS predviđa zakup mjesta u zajedničkoj garaži ili parkiralištu i pravo etažnog vlasnika da traži otkaz takvog zakupa ako mu mjesto treba (član 100. ZSP). Zakon o održavanju zgrada RS za izdavanje zajedničkih prostorija u zakup traži saglasnost svih etažnih vlasnika (član 29. stav 2. ZOZ). Zato je za izdavanje mjesta trećim licima najsigurnije pribaviti pisanu saglasnost svih. Više o tome na stranici Korišćenje zajedničkih prostorija i dijelova zgrade.
Parking mjesto za osobe sa invaliditetom ispred zgrade
Na javnoj površini posebno parking mjesto za osobu sa invaliditetom obilježava grad, odnosno opština. Zahtjev se podnosi gradskoj upravi nadležnoj za saobraćaj, uz dokumentaciju o invaliditetu i vozilu. Uslove i obrasce provjerite u svojoj opštini. Na parkingu zgrade skupština može odlučiti da jedno mjesto, najbliže ulazu, trajno dodijeli stanaru sa invaliditetom ili članu njegovog domaćinstva. Takvu odluku je dobro donijeti i kada je mjesta malo, jer je riječ o razumnom prilagođavanju koje rijetko ko osporava.
Najčešći problemi u praksi
„Ja tu uvijek parkiram“
Dugogodišnje korišćenje jednog mjesta ne stvara pravo svojine niti pravo korišćenja, ni na javnoj površini ni na zajedničkom zemljištu. To je navika, a ne pravo.
Poslovni prostori i parking
Vlasnici lokala u zgradi nemaju automatsko pravo na parking za svoje klijente. Ako lokal stvara pojačan promet, to je tema za skupštinu. Pogledajte i prava i obaveze vlasnika poslovnih prostora.
Tuđa i napuštena vozila
Na javnoj površini napuštena i neregistrovana vozila prijavljuju se komunalnoj policiji. Na parkingu zgrade zajednica treba prvo pisano obavijestiti vlasnika vozila i pozvati se na odluku skupštine. Ako zajedničke površine redovno zauzimaju lica koja ne stanuju u zgradi, obilježen prostor i istaknuta pravila znatno olakšavaju svaku dalju intervenciju.
Garaže
Garaža može biti poseban dio u vlasništvu pojedinca, upisan u zemljišnu knjigu, ili zajednički dio. Vlasnik posebne garaže njome raspolaže slobodno. Zajedničku garažu niko ne smije samovlasno zauzeti, već se koristi po odluci skupštine.
Često postavljana pitanja
Kome pripada parking ispred zgrade?
Pripada vlasniku zemljišta. Ako je parking dio katastarske čestice zgrade (zemljište za redovnu upotrebu), u suvlasništvu je etažnih vlasnika i o njemu odlučuje skupština. Ako je javna površina, pripada gradu ili opštini i stanari na njemu nemaju prvenstvo.
Postoji li zakon o parkiranju ispred zgrade?
Ne postoji poseban zakon. Na javnoj površini važe saobraćajni propisi i gradska odluka o parkiranju. Na zemljištu zgrade važe Zakon o stvarnim pravima RS, Zakon o održavanju zgrada RS i odluke skupštine etažnih vlasnika.
Mogu li stanari rezervisati parking ispred zgrade?
Na javnoj površini ne mogu, bez odobrenja grada. Na zemljištu zgrade mjesta se mogu raspodijeliti i obilježiti odlukom skupštine. Pojedinac ne smije sam postaviti stubić ili lanac.
Može li se zakupiti parking mjesto ispred zgrade?
Na javnom parkiralištu zakup ili pretplatu izdaje grad, odnosno gradsko parking preduzeće. Mjesto na parkingu zgrade zajednica može dati na korišćenje uz naknadu. Za izdavanje trećim licima najsigurnije je pribaviti saglasnost svih etažnih vlasnika.
Kako dobiti parking mjesto za invalide ispred zgrade?
Za mjesto na javnoj površini zahtjev se podnosi gradskoj upravi nadležnoj za saobraćaj, uz dokaz o invaliditetu. Na parkingu zgrade o tome odlučuje skupština etažnih vlasnika.
Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet.
Komentarišite