Vlasnici poslovnih prostora u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama imaju poseban status prema Zakonu o održavanju zgrada RS, sa određenim specifičnostima u odnosu na vlasnike stanova.
Ko je vlasnik poslovnog prostora?
Prema članu 3. tačka đ), poslovna prostorija je jedna ili više prostorija namijenjenih vršenju poslovne djelatnosti koje čine građevinsku cjelinu i imaju zaseban ulaz. Vlasnik poslovne prostorije je etažni vlasnik u smislu člana 3. tačka z) Zakona.
Jednaka prava u upravljanju
Skupštinu čine svi etažni vlasnici sa jednakim pravima i obavezama, bez obzira na vrstu posebnog dijela (član 24. stav 1). Vlasnik poslovnog prostora ima isti glas kao vlasnik stana (član 28. stav 3).
Dvostruka naknada za održavanje
Ključna razlika tiče se visine naknade za održavanje. Član 35. stav 2. Zakona propisuje:
Etažni vlasnici poslovnih prostorija i stanova u kojima se obavlja poslovna djelatnost u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama naknadu plaćaju u dvostrukom iznosu.
Primjer: Ako je naknada za stanove 0,3 KM/m², vlasnik poslovnog prostora plaća 0,6 KM/m². Minimalna naknada za poslovni prostor je 0,4 KM/m² (dvostruko od zakonskog minimuma od 0,2 KM/m²).
Ovo se pravda većim korišćenjem zajedničkih dijelova (ulaz, stepenište, lift) i većim opterećenjem infrastrukture od strane poslovnih korisnika.
Stanovi u kojima se obavlja poslovna djelatnost
Važno je napomenuti da se dvostruka naknada odnosi i na stanove u kojima se obavlja poslovna djelatnost (član 35. stav 2). Dakle, ako vlasnik stana koristi stan kao kancelariju, frizerski salon ili ordinaciju, plaća dvostruku naknadu.
Obaveze prema zajedničkim dijelovima
Vlasnik poslovnog prostora ima iste obaveze kao i vlasnik stana:
- Održavanje svog posebnog dijela (član 7)
- Hitno otklanjanje kvarova (član 11)
- Učešće u upravljanju (član 18. stav 2)
- Omogućavanje izvođenja hitnih radova (član 40)
Prenos troškova na zakupca
Troškove redovnog održavanja zajedničkih dijelova i posebnog dijela etažni vlasnik može ugovorom prenijeti na korisnika, kao što je zakupac (član 6. stav 2). Ovo je uobičajeno u praksi — vlasnik poslovnog prostora ugovorom o zakupu obavezuje zakupca da plaća naknadu za održavanje.
Specifična pitanja za poslovne prostore
- Reklamne table i natpisi — postavljanje na fasadu ili zajedničke dijelove zahtijeva saglasnost skupštine
- Povećano korišćenje — poslovni prostori često imaju veći protok ljudi, što zahtijeva odgovarajuće održavanje zajedničkih dijelova
- Radno vrijeme — pravilnik o kućnom redu može regulisati pitanja buke i korišćenja zajedničkih dijelova u vezi sa poslovnom djelatnošću
Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).