Kategorija: Praktični savjeti

Ljeti gotovo svako poželi klimu, a najlakše mjesto za spoljnu jedinicu je fasada. Problem je u tome što fasada nije privatno vlasništvo stanara ispred čijeg se prozora nalazi, nego zajednički dio cijele zgrade. Zbog toga ni ugradnja klima uređaja nije sasvim slobodna kako se obično misli.

Fasada je zajednički dio

Fasada, kao i krov i nosivi zidovi, pripada svim etažnim vlasnicima u suvlasništvu. Postavljanje bilo kakve opreme na nju — klima jedinica, satelitskih antena, reklama — dira u zajedničku imovinu i izgled zgrade. Iz toga slijedi da zajednica ima pravo da uredi kako se i gdje takva oprema postavlja.

Tipični problemi

• Kapanje kondenzata na terasu ili prozor komšije ispod
• Buka spoljne jedinice koja smeta susjedima
• Oštećenje fasade ili hidroizolacije pri bušenju
• Neuredan izgled zgrade kada svako postavlja jedinicu kako stigne

Kako to urediti

Najbolje rješenje je da zajednica unaprijed donese pravila — gdje se jedinice smiju postavljati, kako se mora riješiti odvod kondenzata i ko odgovara za štetu na fasadi. Ta pravila mogu biti dio kućnog reda ili posebne odluke skupštine. Time se izbjegava da se svaki uređaj rješava kao zaseban sukob, a stanari unaprijed znaju šta je dozvoljeno.

Razuman pristup

Cilj nije zabraniti klimatizaciju — to bi bilo nerealno i nepotrebno. Cilj je da se uređaji postave tako da ne oštećuju zgradu i ne smetaju drugima. Uz jasna pravila i stručnu ugradnju, klima uređaj ostaje ono što treba da bude: rješenje za vrućinu, a ne povod za svađu sa komšijama.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).

Čim zajednica počne da naplaćuje naknadu i plaća troškove, ona ulazi u svijet finansijske evidencije. Novac koji se prikuplja od svih vlasnika mora biti uredno evidentiran, a svaki trošak dokumentovan. Nije riječ samo o formi — uredne knjige su najbolja odbrana od sumnji, svađa i neprijatnih iznenađenja pri kontroli.

Zakonska obaveza

Zajednica je kao pravno lice dužna da vodi evidenciju o prihodima i rashodima. To znači da svaka uplata naknade i svaki izdatak — od servisa lifta do popravke krova — moraju biti zabilježeni i potkrijepljeni dokumentacijom. Bez toga je nemoguće pokazati vlasnicima kako se troši njihov novac, a pri eventualnoj kontroli nedostatak evidencije stvara ozbiljne probleme.

Šta obuhvata

• Evidenciju uplata naknade po stanu i praćenje dugovanja
• Evidenciju svih troškova uz račune i ugovore
• Stanje sredstava na računu zajednice i u rezervnom fondu
• Godišnji pregled prihoda i rashoda za vlasnike

Voditi sam ili povjeriti stručnjaku

Manje zajednice ponekad finansije vode same, pažljivim bilježenjem svake stavke. Kako zgrada raste, a sa njom i broj transakcija, posao postaje zahtjevniji i lakše je pogriješiti. Zato mnoge zajednice knjigovodstvo povjeravaju specijalizovanim servisima. Za vođenje finansijske dokumentacije zajednice korisno je angažovati servis fokusiran upravo na etažne vlasnike, kao što je ZEV Servis, čime se predsjednik i upravni odbor rasterećuju administracije i smanjuje rizik od formalnih grešaka.

Transparentnost gradi povjerenje

Bez obzira na to ko vodi knjige, podaci o novcu treba da budu dostupni vlasnicima. Godišnji izvještaj i mogućnost uvida u stanje sredstava uklanjaju sumnje prije nego što nastanu. Zajednica u kojoj svako može vidjeti kako je njegov novac potrošen funkcioniše mirnije i lakše donosi odluke o budućim ulaganjima.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).

Savremena zgrada je prepletena kablovima — telefonija, internet, kablovska televizija, antenski sistemi. Sve to prolazi kroz zajedničke vertikale, razvodne ormare i krov, dakle kroz dijelove koji pripadaju svim vlasnicima. Zato i ovdje važe pravila zajednice, ma koliko se činilo da je riječ o stvari pojedinačnog korisnika i operatera.

Zajednička infrastruktura

Instalacije i razvodi koji služe zgradi kao cjelini zajednički su dio u suvlasništvu etažnih vlasnika. To uključuje vertikalne razvode, zajedničke antenske sisteme i prostor u kojem se nalazi oprema. Operateri koji žele postaviti ili proširiti svoju opremu koriste upravo tu zajedničku infrastrukturu, pa im je za to potreban pristup i, po pravilu, saglasnost zajednice.

Pristup operatera

Kada operater želi uvesti uslugu u zgradu ili postaviti opremu na krov ili u zajedničke prostore, to nije stvar dogovora sa jednim stanarom. Zajednica ima pravo da zna ko, gdje i šta postavlja, da uredi uslove korišćenja zajedničkog prostora i da zaštiti zgradu od neurednih i opasnih instalacija. Gomila nepreglednih kablova i probušenih zidova rezultat je upravo nedostatka takvih pravila.

Šta zajednica treba da uredi

• Ko i pod kojim uslovima može postavljati opremu u zajedničke prostore
• Kako se koristi krov i fasada za antene i druge uređaje
• Odgovornost za štetu i urednost instalacija
• Eventualnu naknadu za korišćenje zajedničkog prostora

Ravnoteža interesa

Cilj nije otežati stanarima pristup uslugama — pravo na priključak je legitimno i poželjno. Cilj je da se infrastruktura razvija uredno, bez oštećenja zgrade i bez haosa u razvodnim ormarima. Kada zajednica postavi jasna pravila i odluke donosi na skupštini, i stanari i operateri znaju na čemu su, a zgrada ostaje uredna i bezbjedna.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS i propisima iz oblasti elektronskih komunikacija.

Kada se zajednica konstituiše, prije ili kasnije dolazi pitanje: hoćemo li sve voditi sami ili ćemo angažovati profesionalca? Oba modela su legitimna i oba imaju svoje mjesto. Pravi odgovor zavisi od konkretne zgrade, ljudi u njoj i obima posla koji upravljanje nosi.

Samostalno upravljanje

Mnoge manje zgrade odlično funkcionišu tako što poslove vodi predsjednik skupštine uz pomoć upravnog odbora. Prednost je niži trošak i to što odluke ostaju u rukama samih vlasnika koji najbolje poznaju svoju zgradu. Nedostatak je oslanjanje na vrijeme i dobru volju pojedinaca — kada predsjednik nema vremena ili znanja, posao zastane.

Profesionalni upravnik

Veće zgrade, sa mnogo stanova, složenim instalacijama i većim budžetom, često imaju koristi od profesionalnog upravnika. On preuzima administraciju, vođenje evidencije, organizaciju održavanja i komunikaciju sa izvođačima. Za taj posao zajednica plaća naknadu, ali zauzvrat dobija kontinuitet i stručnost koji ne zavise od raspoloženja pojedinca.

Kako odlučiti

Pri odlučivanju vrijedi razmotriti nekoliko pitanja:

• Koliko je zgrada velika i koliko su složeni poslovi održavanja
• Ima li među vlasnicima nekoga ko ima vremena i volje da uredno vodi zajednicu
• Kakvo je finansijsko stanje i može li zajednica podnijeti naknadu upravniku
• Koliko je važan kontinuitet — da posao ne stane kada jedan čovjek odustane

Ugovor sa upravnikom

Ako se zajednica odluči za profesionalca, ključan je dobar ugovor. U njemu treba jasno navesti koje poslove upravnik obavlja, koliki je obim njegovih ovlaštenja, kako se obračunava naknada i pod kojim uslovima se saradnja može raskinuti. Važno je razlikovati upravnika od organa zajednice — i kada postoji profesionalni upravnik, skupština i dalje donosi ključne odluke. O razlici između zajednice i upravnika pisali smo i u tekstu o razlici između ZEV-a i upravnika zgrade.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).

Kupovina stana u novogradnji djeluje kao bezbrižan posao — sve je novo, čisto i ispravno. Ipak, upravo kod novih zgrada vlasnici prečesto propuste ključni trenutak: uredno preuzimanje zajedničkih dijelova od investitora. Greške i nedostaci koji se tada ne primijete kasnije postaju trošak zajednice.

Šta se preuzima

Pored pojedinačnih stanova, zgrada ima i zajedničke dijelove — krov, fasadu, instalacije, lift, ulaz, podrum, dvorište. Sve to zajednica, kada se konstituiše, faktički preuzima na održavanje. Zato je važno utvrditi u kakvom su stanju ti dijelovi i da li je sve izvedeno u skladu sa projektom i ugovorima.

Garantni rok

Za novosagrađene objekte postoje garantni rokovi u kojima investitor odgovara za nedostatke. Ako se kvar ili greška pojave u tom periodu — prokišnjavanje, pucanje, neispravne instalacije — investitor ih je dužan otkloniti o svom trošku. Zbog toga je presudno nedostatke uočiti i prijaviti na vrijeme, dok garancija traje, a ne nakon što istekne.

Na šta obratiti pažnju

• Stanje krova, fasade i hidroizolacije
• Ispravnost lifta, vodovodnih, kanalizacionih i električnih instalacija
• Funkcionisanje zajedničke rasvjete, interfona i sistema bezbjednosti
• Usklađenost izvedenog stanja sa projektom i dokumentacijom
• Predaja tehničke dokumentacije, atesta i garancija

Uloga zajednice

Najbolje je da se vlasnici organizuju i zajednicu osnuju što prije, kako bi imali sagovornika koji prema investitoru nastupa jedinstveno. Konstituisana zajednica može tražiti otklanjanje nedostataka, čuvati dokumentaciju i pratiti garantne rokove. O samom postupku osnivanja pisali smo u vodiču kako se osniva ZEV korak po korak. Uredno preuzimanje na početku štedi mnogo novca i nerava kasnije.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS i propisima o gradnji.

U mnogim zgradama postoje neiskorišćeni zajednički prostori — prostran tavan, suvi podrum ili zajednička prostorija koja zjapi prazna. S vremena na vrijeme neko poželi takav prostor adaptirati i staviti u funkciju. Ideja zna biti dobra, ali se ne smije sprovoditi samovoljno, jer je riječ o imovini svih vlasnika.

Zajednički prostor pripada svima

Tavan, podrum, hodnici i druge zajedničke prostorije nalaze se u suvlasništvu svih etažnih vlasnika. Nijedan pojedinac nema pravo da takav prostor pretvori u svoj, proširi stan na njegov račun ili ga trajno zauzme bez odluke zajednice. Svako zauzimanje zajedničke imovine bez saglasnosti može dovesti do spora i naloga za vraćanje u prvobitno stanje.

Promjena namjene

Adaptacija često znači i promjenu namjene prostora — na primjer pretvaranje tavana u stambeni ili poslovni prostor. Takva promjena zadire u zajedničku imovinu i obično zahtijeva visok stepen saglasnosti vlasnika, a u nekim slučajevima i izmjenu odgovarajuće dokumentacije. Pored saglasnosti zajednice, mogu biti potrebne i dozvole nadležnih organa, naročito ako se dira u konstrukciju ili izgled zgrade.

Procedura

• Predstavljanje ideje i projekta na skupštini
• Odluka zajednice donesena propisanom većinom
• Definisanje uslova — naknada, odgovornost, održavanje, eventualno uklanjanje
• Pribavljanje potrebnih dozvola ako zahvat dira u konstrukciju ili namjenu

Zašto je važno ispoštovati postupak

Adaptacija sprovedena bez odluke i dozvola nosi ozbiljne rizike — od naloga za rušenje i vraćanje u prvobitno stanje, do odgovornosti za štetu i sporova sa komšijama. Suprotno tome, prostor adaptiran uz saglasnost zajednice i u skladu sa propisima može svima donijeti korist, bilo kroz novu funkciju, bilo kroz prihod koji se sliva u sredstva zajednice.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS i propisima o gradnji.

Upravljanje zgradom podrazumijeva mnogo sitne administracije — spiskove vlasnika, evidenciju uplata, obavještenja, zapisnike i zakazivanje sjednica. Kada se sve to vodi na papiru i usmeno, lako dolazi do grešaka, zaboravljenih rokova i nesporazuma. Digitalni alati taj posao čine bržim, urednijim i transparentnijim.

Šta se može digitalizovati

Gotovo svaki aspekt rada zajednice ima svoju digitalnu verziju:

• Evidencija vlasnika i kontakata na jednom mjestu
• Pregled uplata i dugovanja po stanu
• Obavještenja i ankete umjesto cedulja na oglasnoj tabli
• Arhiva odluka, zapisnika i ugovora dostupna kad zatreba

Komunikacija sa stanarima

Najveći problem mnogih zajednica je dolazak do ljudi. Vlasnici koji ne žive u zgradi teško se obavještavaju, a obavještenja na ulazu lako se previde. Grupna komunikacija putem aplikacija ili mejla rješava veliki dio tih teškoća i čini da informacije zaista stignu do svih, na vrijeme.

Zakazivanje sjednica i termina

Organizacija skupštine ili sastanka upravnog odbora zna biti mukotrpna — usklađivanje termina, potvrde dolaska, briga o kvorumu. Tu posebno pomažu alati za zakazivanje termina, poput servisa Buky, koji olakšavaju dogovaranje vremena i potvrdu prisustva, čime se smanjuje rizik da sjednica padne zbog nedostatka kvoruma.

Od čega početi

Nije potrebno sve uvesti odjednom. Razuman početak je sređena evidencija vlasnika i pouzdan kanal za obavještavanje, a ostalo se dodaje postepeno. Cilj nije tehnologija radi tehnologije, nego da predsjednik i upravni odbor manje vremena troše na administraciju, a više na stvarne probleme zgrade. Uredna digitalna evidencija usput podiže i povjerenje, jer su podaci o novcu i odlukama svima dostupni.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).

Život u zgradi znači dijeljenje zidova, podova i plafonova sa drugima. Određena količina zvuka je neizbježna i normalna, ali kada buka pređe granicu razumnog, počinju problemi. Glasna muzika kasno noću, renoviranje nedjeljom ujutro ili stalno lupanje — sve to umije ozbiljno narušiti mir u zgradi.

Šta je prihvatljivo

Granica između normalne i prekomjerne buke nije uvijek očigledna, pa je upravo zato korisno da je zajednica jasno definiše. Uobičajeno se određuje vrijeme odmora — period u toku kojeg se izbjegavaju bučne aktivnosti — kao i pravila za radove na renoviranju, koji su sami po sebi glasni ali nužni. Kada su ta pravila zapisana, manje je prostora za proizvoljno tumačenje.

Uloga kućnog reda

Najdjelotvornije sredstvo je kućni red. Njime zajednica može propisati vrijeme odmora, pravila za izvođenje bučnih radova i opšte ponašanje u zajedničkim prostorima. Jednom usvojen, kućni red obavezuje sve stanare. Više o tome šta sve može da reguliše pisali smo u tekstu o modelu pravilnika o kućnom redu.

Kako rješavati konkretan problem

Kada do prekomjerne buke ipak dođe, postupnost se isplati:

• Prvo razgovor — često komšija nije ni svjestan da smeta
• Ako se ponavlja, pisana opomena od strane predsjednika ili upravnog odbora
• U slučaju grubog i upornog remećenja mira, poziv komunalnoj ili nadležnoj policiji

Posebni slučajevi

Renoviranje je zaseban primjer. Ono je bučno, ali i legitimno — vlasnik ima pravo urediti svoj stan. Rješenje nije zabrana, nego dogovor o terminima koji su prihvatljivi za sve. Slično je i sa malom djecom ili kućnim ljubimcima: određena buka je dio života i traži strpljenje, dok namjerno i bezobzirno ometanje mira ne treba tolerisati. Zajednica koja ima jasna pravila lakše razlikuje jedno od drugog.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS i propisima o javnom redu i miru.

Tamo gdje ima manje parking mjesta nego automobila, dvorište zgrade brzo postane bojno polje. Ko gdje parkira, smije li se ostaviti vozilo preko noći, čije je mjesto kod ulaza — sve su to pitanja koja, ako se ne urede, truju odnose među komšijama godinama.

Čije je dvorište

Dvorište i prilazne površine koje pripadaju zgradi najčešće su zajednički dio u suvlasništvu svih etažnih vlasnika. To znači da niko nema automatsko pravo na „svoje” mjesto, osim ako je takvo pravo posebno utvrđeno. Zajedničkim površinama upravlja zajednica, pa ona donosi i pravila o njihovom korišćenju.

Kako urediti parkiranje

Ne postoji jedno rješenje koje odgovara svima, ali postoje provjereni pristupi:

• Obilježavanje i raspodjela mjesta po dogovoru ili ključu (na primjer po stanu)
• Rotacija mjesta ako ih je manje nego zainteresovanih
• Pravila za posjetioce i privremeno parkiranje
• Zabrana odlaganja neregistrovanih i havarisanih vozila koja zauzimaju prostor

Ključno je da pravila budu donesena zajednički i da važe za sve jednako. Mjesto „rezervisano” jer ga je neko prvi zauzeo nije pravo, nego izvor sukoba.

Odluka skupštine

Raspored i pravila korišćenja dvorišta i parkinga utvrđuju se odlukom skupštine, najbolje ugrađenom i u kućni red. Time pravila dobijaju obaveznu snagu za sve stanare, uključujući zakupce. Bez takve odluke, svako tumačenje ostaje stvar lične procjene, a to je recept za nesporazume.

Kada pravila prekrši treća strana

Ako zajedničke površine koristе lica koja ne stanuju u zgradi — na primjer tuđa vozila zauzimaju dvorište — zajednica može preduzeti mjere u skladu sa svojim pravima nad tim površinama, do obraćanja nadležnim službama. Uređen i obilježen prostor sa jasnim pravilima znatno olakšava i takve situacije, jer je odmah vidljivo šta je dozvoljeno, a šta ne.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).

Malo koja tema u zgradama izaziva toliko strasti kao računi za grijanje. Neko se žali da plaća za toplotu koju ne osjeća, neko da grije i komšijin zid, a neko jednostavno smatra da je raspodjela nepravedna. Da bi se izbjegle vječite svađe, način obračuna mora biti jasan i unaprijed dogovoren.

Zajednički sistem grijanja

Kod zgrada priključenih na daljinsko grijanje ili zajedničku kotlovnicu, toplota se proizvodi ili nabavlja za cijeli objekat, pa se ukupan trošak mora nekako rasporediti na stanove. Tradicionalni model je raspodjela prema kvadraturi — veći stan plaća više. Taj pristup je jednostavan, ali ne uzima u obzir stvarnu potrošnju pojedinog stana.

Mjerenje potrošnje

Pravičniji pristup omogućava ugradnja djelitelja troškova ili kalorimetara, koji mjere koliko toplote zaista troši svaki stan. Tada se dio računa obračunava prema izmjerenoj potrošnji, a dio prema kvadraturi — jer i prazan stan posredno koristi toplotu susjednih prostorija i zajedničkih vertikala. Ovakav sistem podstiče racionalnu potrošnju, ali zahtijeva ugradnju opreme i dogovor o načinu očitavanja.

Šta treba dogovoriti

• Da li se obračun radi po kvadraturi, po potrošnji ili kombinovano
• Koliki je fiksni, a koliki varijabilni dio računa
• Kako se tretiraju prazni i nedovoljno grijani stanovi
• Ko i kako očitava mjerne uređaje i obrađuje podatke

Uloga zajednice

Način raspodjele troškova grijanja zajednica utvrđuje odlukom, vodeći računa o važećim propisima i tehničkim mogućnostima zgrade. Ključ je u tome da pravila budu transparentna i jednako primijenjena na sve. Kada svaki vlasnik razumije kako je njegov račun nastao, prostora za nesporazume je znatno manje, a zajednica funkcioniše mirnije.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS i propisima iz oblasti snabdijevanja toplotnom energijom.