„Novi zakon o zajednici etažnih vlasnika“ jedna je od najčešćih pretraga etažnih vlasnika u Republici Srpskoj. Kratak odgovor glasi: u Republici Srpskoj ne postoji poseban zakon o ZEV-u, a novi zakon još nije donesen. Zajednice i dalje rade po Zakonu o održavanju zgrada iz 2011. godine, dok su izmjene najavljene. U ovom tekstu objašnjavamo šta važi danas, šta je najavljeno i šta je revizija utvrdila kao najveće probleme.
Koji zakon danas važi za zajednice etažnih vlasnika?
Rad ZEV-a u Republici Srpskoj uređuju:
- Zakon o održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“ 101/11): osnivanje i registracija zajednice, skupština, predsjednik, upravni odbor, naknada za održavanje, hitne intervencije i kazne. Kad ljudi kažu „zakon o ZEV-u“, misle na ovaj zakon. Na našem sajtu možete pročitati njegov kompletan tekst.
- Zakon o stvarnim pravima: etažna svojina, suvlasništvo zajedničkih dijelova i pravo preče kupovine. Posljednja izmjena ovog zakona objavljena je 2026. godine (Sl. glasnik RS 21/2026), ali se odnosi na pravo građenja, a ne na etažnu svojinu.
- Pravilnik o upisu u registar zajednica: postupak registracije kod grada ili opštine.
- Gradske i opštinske odluke, npr. o kućnom redu i o sufinansiranju održavanja.
Šta je najavljeno?
Ministarstvo za prostorno uređenje, građevinarstvo i ekologiju Republike Srpske najavilo je izmjene i dopune Zakona o održavanju zgrada. Prema izjavama ministra iz 2025. godine, ministarstvo je primilo niz inicijativa o problemima u primjeni zakona, posebno o funkcionisanju zajednica i imenovanju privremenih upravnika. Planirana je izrada nacrta i javna rasprava u kojoj bi građani i upravnici mogli dati prijedloge.
Stanje u oktobru 2026: prema podacima koji su nam dostupni, izmjene još nisu objavljene u Službenom glasniku Republike Srpske i važi tekst iz 2011. godine. Kad nacrt uđe u javnu raspravu ili skupštinsku proceduru, objavićemo pregled predloženih promjena.
Zašto se zakon mijenja: nalazi revizije iz 2024. godine
Glavna služba za reviziju javnog sektora Republike Srpske objavila je u septembru 2024. godine izvještaj revizije učinka „Upravljanje održavanjem zgrada“ za period 2019–2023. Najvažniji nalazi:
- Prema evidenciji Poreske uprave, krajem 2023. godine u RS je bilo 4.676 registrovanih zajednica etažnih vlasnika.
- Procjenjuje se da je najmanje 30% zajednica neregistrovano, uz velike razlike među opštinama.
- Više od polovine registrovanih zajednica ne funkcioniše uspješno.
- Kod više od polovine zajednica istekao je mandat upravnika, odnosno organa upravljanja.
- Evidencije o stambenom fondu i zajednicama nisu potpune, a gradske i poreske evidencije se međusobno ne slažu.
- Pravni okvir ima „pojmovne i suštinske neusklađenosti“, što stvara dileme u primjeni.
- Nadzor je bio ograničen, uglavnom pokretan prijavama građana, a prekršaji su rijetko sankcionisani.
- Pomoć za investiciono održavanje u 2019–2023. iznosila je oko 67.000 KM sa republičkog i oko 955.000 KM sa lokalnog nivoa.
Revizija je preporučila ministarstvu da analizira i inovira pravni okvir, pojednostavi registraciju zajednica i uspostavi evidencije u oblasti kolektivnog stanovanja. Gradovima i opštinama je preporučila da obezbijede resurse za rad sa zajednicama. Ovo su najvjerovatniji pravci budućih izmjena.
Šta se najvjerovatnije mijenja?
Dok nacrt nije objavljen, sigurno se ne može reći šta će novi propis sadržati. Na osnovu inicijativa i preporuka revizije, teme o kojima se najviše govori su:
- jednostavnija registracija ZEV-a, bez obilaska više institucija;
- jasnija pravila za privremene i profesionalne upravnike, uključujući ko ih imenuje i kako se plaćaju;
- efikasnija naplata naknade za održavanje od vlasnika koji ne plaćaju;
- jedinstvene evidencije zgrada i zajednica;
- usklađivanje pojmova sa Zakonom o stvarnim pravima (zajednica, upravnik, zajednička rezerva).
Za poređenje, susjedne zemlje su već sprovele reforme: Srbija je 2016. godine donijela Zakon o stanovanju i održavanju zgrada sa profesionalnim i prinudnim upravnikom. Ta pravila ne važe u Republici Srpskoj, pa oprezno sa savjetima sa srbijanskih sajtova.
Šta da radite dok čekate novi zakon?
- Registrujte zajednicu ako to već niste uradili. Postojeći zakon to zahtijeva, a buduće izmjene neće ukinuti tu obavezu. Pogledajte korak po korak.
- Provjerite mandat predsjednika i upravnog odbora. Ako je istekao, sazovite skupštinu i izaberite organe.
- Uredite akte: odluku o naknadi za održavanje, odluku o naknadi predsjedniku, kućni red i godišnji program održavanja.
- Vodite evidenciju prihoda i rashoda i redovno izvještavajte etažne vlasnike.
Zajednica koja je registrovana i ima uredne akte lako će se prilagoditi bilo kojim izmjenama.
Često postavljana pitanja
Da li je usvojen novi zakon o zajednici etažnih vlasnika u Republici Srpskoj?
Ne. Prema dostupnim podacima, do oktobra 2026. godine nije donesen novi zakon niti su objavljene izmjene Zakona o održavanju zgrada. Važi zakon iz 2011. godine („Sl. glasnik RS“ 101/11).
Kako se zove zakon o ZEV-u u Republici Srpskoj?
Zakon o održavanju zgrada. Poseban „Zakon o zajednici etažnih vlasnika“ ne postoji.
Da li je ZEV i dalje obavezan?
Da. Zakon o održavanju zgrada obavezuje etažne vlasnike da osnuju zajednicu. Ako to ne urade, grad ili opština imenuje privremenog upravnika, a etažni vlasnik koji neopravdano izbjegava osnivanje može biti kažnjen sa 300 do 3.000 KM.
Važi li u RS zakon o stanovanju i održavanju zgrada iz Srbije?
Ne. To je propis Republike Srbije. U Republici Srpskoj važi Zakon o održavanju zgrada RS, a u Federaciji BiH posebni kantonalni propisi.
Izvori: Zakon o održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“ 101/11); Zakon o stvarnim pravima (integralni tekst zaključno sa „Sl. glasnikom RS“ 21/2026); Glavna služba za reviziju javnog sektora RS, izvještaj revizije učinka RU001-23 „Upravljanje održavanjem zgrada“, septembar 2024; izjave Ministarstva za prostorno uređenje, građevinarstvo i ekologiju RS prenesene u medijima 2025. godine.
Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Ažuriraćemo ga čim izmjene zakona budu objavljene.
Komentarišite