Predsjednik skupštine zajednice etažnih vlasnika saziva sjednice, naručuje hitne popravke, komunicira sa izvođačima i komunalnim preduzećima i odgovara za prekršaje. Zato se u gotovo svakoj zgradi postavi pitanje: da li predsjedniku ZEV-a pripada naknada, koliko i ko o tome odlučuje? Ovdje je kratak odgovor po Zakonu o održavanju zgrada Republike Srpske, praktični primjeri i model odluke o naknadi koji možete preuzeti.
Ko odlučuje o naknadi predsjedniku ZEV-a?
Isključivo skupština zajednice etažnih vlasnika. Prema članu 25. tačka z) Zakona o održavanju zgrada, skupština „odlučuje o visini naknade za rad predsjednika skupštine i članove upravnog odbora i drugih lica koja se angažuju za obavljanje poslova u zajednici“.
Iz toga slijedi nekoliko pravila:
- Predsjednik ne može sam sebi odrediti naknadu niti je isplatiti bez odluke skupštine. Samostalno raspolaganje zajedničkom imovinom na štetu etažnih vlasnika je prekršaj za koji je propisana kazna od 300 do 1.500 KM (član 44).
- Odluka se donosi natpolovičnom saglasnošću od ukupnog broja etažnih vlasnika, jer spada u redovno upravljanje (član 29. stav 1). Za održavanje sjednice potrebno je prisustvo više od polovine svih etažnih vlasnika (član 28).
- Odluka mora biti pisana i unesena u zapisnik sa sjednice (pogledajte model zapisnika).
- Ista odredba omogućava naknadu i članovima upravnog odbora, blagajniku, licu koje vodi evidenciju i drugima koji rade za zajednicu.
Da li je naknada obavezna?
Nije. Zakon ne propisuje da predsjedniku mora biti isplaćena naknada, niti određuje minimalni ili maksimalni iznos. Skupština može odlučiti da predsjednik radi bez naknade, da prima mjesečni paušal ili da dobija naknadu samo za konkretne poslove. Predsjednik može i sam odbiti naknadu.
U praksi se pokazuje da zgrade u kojima predsjednik prima i skromnu naknadu lakše nalaze kandidata i imaju urednije vođene poslove. Prema reviziji Glavne službe za reviziju javnog sektora RS iz 2024. godine, na kraju 2023. godine mandat je bio istekao kod više od polovine upravnika zajednica etažnih vlasnika u Republici Srpskoj. To dobro pokazuje koliko je teško naći nekoga ko će ovaj posao raditi.
Kolika je naknada za predsjednika ZEV-a?
Ne postoji propisani iznos. Visina zavisi od veličine zgrade, obima posla i mogućnosti budžeta zajednice. Najčešći modeli:
| Model | Kako funkcioniše | Kad ima smisla |
|---|---|---|
| Mjesečni paušal | Fiksni iznos u KM mjesečno, bez obzira na obim posla | Srednje i veće zgrade sa stalnim obavezama |
| Iznos po stanu | Npr. određeni iznos po posebnom dijelu zgrade mjesečno, pa naknada raste sa veličinom zgrade | Kad zajednica želi pravičan ključ koji prati obim posla |
| Procenat od naknade za održavanje | Dio mjesečne naknade za održavanje (npr. nekoliko procenata) ide za rad organa zajednice | Kad se želi da trošak ne raste mimo budžeta |
| Naknada po sjednici ili poslu | Isplata samo za održanu sjednicu, organizovane radove i slično | Manje zgrade sa malo aktivnosti |
| Bez novčane naknade | Predsjednik radi volonterski, a zajednica pokriva samo stvarne troškove (telefon, štampa, putni troškovi) | Male zgrade i ograničen budžet |
Koji god model izaberete, preporuka je da naknada bude srazmjerna budžetu zajednice. Ako veliki dio mjesečne naknade za održavanje (minimalno 0,20 KM/m², član 35) odlazi na naknade organima, ostaje premalo za stvarno održavanje i rezervu. Primjer: zgrada sa 30 stanova prosječne površine 55 m² uz 0,30 KM/m² mjesečno prikupi oko 495 KM. Naknada od 50 KM je oko 10% tog budžeta.
Odakle se isplaćuje naknada?
Iz sredstava zajednice, odnosno iz mjesečnih uplata etažnih vlasnika na račun ZEV-a. Isplata treba ići sa žiro-računa zajednice na račun predsjednika, nikako gotovinom iz blagajne bez dokumenta. Svaka isplata mora biti evidentirana u evidenciji prihoda i rashoda koju zajednica vodi po članu 36, i prikazana u godišnjem izvještaju skupštini. Pravo uvida u taj izvještaj imaju svi etažni vlasnici.
Porezi i doprinosi na naknadu
Naknada predsjedniku je oporezivi prihod fizičkog lica. Zajednica kao isplatilac, odnosno njen knjigovođa, dužna je da prilikom isplate obračuna i uplati porez i doprinose propisane poreskim zakonima Republike Srpske i da isplatu prijavi Poreskoj upravi RS. Osnov isplate (ugovor ili odluka skupštine) i način obračuna zavise od propisa koji važe u trenutku isplate. Zato prije prve isplate obavezno konsultujte knjigovođu ili Poresku upravu.
Česta greška je da se predsjedniku „neto“ isplati dogovoreni iznos bez ikakvih prijava. To zajednicu izlaže poreskim kaznama, a predsjednika sumnji etažnih vlasnika. Ako zajednica nema knjigovođu, specijalizovane službe poput ZEV Servisa vode knjigovodstvo upravo za zajednice etažnih vlasnika.
Kako uvesti naknadu u vašoj zgradi: korak po korak
- Predložite iznos i model uz pregled budžeta: koliko se mjesečno prikupi i koliko ostaje za održavanje.
- Stavite tačku na dnevni red sjednice skupštine. Poziv sa dnevnim redom šalje se pisano najmanje 8 dana prije sjednice (član 27).
- Donesite odluku natpolovičnom saglasnošću svih etažnih vlasnika i zapišite rezultat glasanja.
- Prilagodite finansijski plan zajednice tako da naknada bude planirani rashod.
- Dogovorite obračun sa knjigovođom (porezi, doprinosi i prijava) prije prve isplate.
- Isplaćujte preko računa zajednice i izvještavajte skupštinu najmanje jednom godišnje.
Gotov tekst odluke koji samo popunite nalazi se na stranici Model odluke o naknadi za rad predsjednika skupštine ZEV-a.
Može li se naknada umanjiti ili ukinuti?
Da. Skupština može u svakom trenutku novom odlukom promijeniti visinu naknade, uvesti uslove (npr. isplata samo ako su sjednice održane i izvještaji podneseni) ili je ukinuti. Ako predsjednik grubo zanemaruje dužnosti, skupština ga može i smijeniti uz otkazni rok od tri mjeseca (član 26. stav 3). O tome više u tekstu Kad predsjednik skupštine ne radi svoj posao.
Često postavljana pitanja
Koliko iznosi naknada za predsjednika ZEV-a?
Zakon ne propisuje iznos. Određuje ga skupština zajednice odlukom, prema veličini zgrade i budžetu. Preporuka je da naknade svih organa zajedno ne prelaze mali dio mjesečno prikupljenih sredstava.
Da li predsjednik ZEV-a mora imati naknadu?
Ne. Naknada je mogućnost, a ne obaveza. Skupština može odlučiti da funkcija bude volonterska, uz pokriće stvarnih troškova.
Ko odlučuje o naknadi za rad predsjednika skupštine?
Skupština etažnih vlasnika, na osnovu člana 25. tačka z) Zakona o održavanju zgrada RS, natpolovičnom saglasnošću od ukupnog broja etažnih vlasnika.
Mogu li i članovi upravnog odbora primati naknadu?
Da. Ista odredba zakona obuhvata predsjednika skupštine, članove upravnog odbora i druga lica angažovana za poslove zajednice. Iznos za svakog određuje skupština.
Šta ako predsjednik isplaćuje sebi naknadu bez odluke skupštine?
To je raspolaganje zajedničkom imovinom suprotno zakonu. Etažni vlasnici mogu zatražiti sazivanje sjednice (inicijativa 10% vlasnika), tražiti povrat sredstava, smijeniti predsjednika i podnijeti prijavu komunalnoj policiji ili inspekciji. Za ovaj prekršaj predviđena je kazna od 300 do 1.500 KM.
Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ni poreski savjet.