Osnivanje zajednice etažnih vlasnika (ZEV) je postupak koji zahtijeva ispunjenje zakonskih uslova i poštovanje propisane procedure. U ovom tekstu objašnjavamo svaki korak od inicijative do registrovanog pravnog lica.
Korak 1: Inicijativa za osnivanje
Inicijativu za osnivanje ZEV-a može pokrenuti bilo koji etažni vlasnik. Prema članu 19. stav 1. Zakona o održavanju zgrada RS, zajednica se osniva za jednu ili više zgrada ili dio zgrade koji predstavlja građevinsku ili funkcionalnu cjelinu.
Inicijator treba da:
- Pripremi spisak svih etažnih vlasnika u zgradi
- Prikupi podatke o vlasnicima (ime, prezime, JMBG, adresa)
- Pripremi nacrt ugovora o osnivanju
- Zakaže informativni sastanak svih vlasnika
Korak 2: Pripremanje ugovora o osnivanju
Član 21. Zakona taksativno navodi šta ugovor o osnivanju mora da sadrži:
- Imena, prezimena, JMBG i adrese svih zajedničara
- Naziv firme, JIB i sjedište zajedničara kada nije fizičko lice
- Naziv i sjedište zajednice
- Ciljeve osnivanja i djelatnost zajednice
- Potpise osnivača sa jedinstvenim matičnim brojevima
- Predstavljanje i zastupanje
- Prava i obaveze članova zajednice
- Organe zajednice, način opoziva i izbora, ovlašćenja, trajanje mandata, kvorum, način rada i donošenje odluka
- Način raspolaganja i korišćenja sredstava zajednice
- Način donošenja programa održavanja zgrade
- Način donošenja finansijskog plana i godišnjeg obračuna
- Način usvajanja finansijskog izvještaja i izvještaja o održavanju
- Ukupan iznos troškova osnivanja
- Odgovornost za obaveze
- Druga pitanja od značaja za upravljanje zgradom
Korak 3: Prikupljanje potpisa
Prema članu 20. stav 4, zajednica se može osnovati kad najmanje 51% etažnih vlasnika potpiše ugovor o osnivanju. Prava i obaveze iz ugovora odnose se i na kasnijeg sticaoca svojine posebnog dijela (član 20. stav 2).
Korak 4: Održavanje osnivačke skupštine
Zajednica se konstituiše na prvoj sjednici skupštine izborom organa upravljanja (član 24. stav 4). Na osnivačkoj skupštini potrebno je:
- Izabrati predsjednika skupštine (član 25. tačka a)
- Imenovati upravni odbor — ako zajednica ima više od deset etažnih vlasnika (član 24. stav 2)
- Donijeti program održavanja i finansijski plan
- Odrediti visinu naknade za održavanje (min. 0,2 KM/m²)
Korak 5: Registracija ZEV-a
ZEV se upisuje u registar zajednica kod opštinskog, odnosno gradskog organa uprave nadležnog za stambene poslove (član 23. stav 1). Upis se vrši po pravilima upravnog postupka.
Korak 6: Otvaranje računa i nabavka pečata
Zajednica ima pečat i račun (član 23. stav 4). Nakon upisa u registar potrebno je izraditi pečat, otvoriti žiro-račun kod banke i uspostaviti evidenciju o prihodima i rashodima (član 36).
Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).