Krov zgrade je najčešći povod za pitanja u zajednicama etažnih vlasnika. Stanari posljednjeg sprata trpe prokišnjavanje, stanari prizemlja pitaju zašto da plaćaju krov koji ih „ne dotiče“, a poneki vlasnik bi na krov postavio solarne panele ili nadogradio stan. Odgovori na sva ta pitanja počinju od istog mjesta: kome krov pripada.
Kome pripada krov zgrade
Krov pripada svim etažnim vlasnicima zajedno. Član 3. tačka ž) Zakona o održavanju zgrada RS (ZOZ) izričito navodi krov među zajedničkim dijelovima zgrade, zajedno sa temeljima, glavnim zidovima, fasadom i tavanom. Prema članu 4., zajednički dijelovi su nedjeljiva i nepodijeljena imovina etažnih vlasnika i ne mogu postati vlasništvo jednog stana.
To znači da krov ne pripada stanaru posljednjeg sprata, investitoru koji je prodao stanove, niti onome ko ima jedini ključ od izlaza na krov. Svaki vlasnik ima udio u krovu, ali niko nema pravo da ga koristi isključivo za sebe bez odluke zajednice.
Ko plaća popravku krova
Zajedničke dijelove održavaju i finansiraju svi etažni vlasnici zajednički (član 12. ZOZ-a). Troškovi se dijele srazmjerno površini posebnih dijelova, prema stvarno učinjenim troškovima, osim ako ugovor o osnivanju zajednice ne određuje drugačije (član 34. stav 1).
Dakle, i vlasnik stana u prizemlju plaća popravku krova, kao što i vlasnik na petom spratu plaća sanaciju temelja. Krov štiti cijelu zgradu: voda koja prodre kroz krov s vremenom stiže do zidova, instalacija i konstrukcije.
Koji radovi na krovu spadaju u koju vrstu održavanja
ZOZ razlikuje tri vrste radova na krovu:
- Redovno održavanje (član 13): čišćenje oluka i olučnih cijevi, redovni pregledi gromobranske instalacije.
- Investiciono održavanje (član 14): održavanje krovne konstrukcije, krovnog pokrivača i drugih elemenata krova (dimnjaci, ventilacioni kanali, krovni otvori, limene opšivke i uvale, slivnici, zajedničke terase), oluka i elemenata za odvod vode, hidroizolacije i ventilacionih glava kanalizacije na krovu.
- Hitne intervencije (član 16): popravka ili zamjena dijelova krovnog pokrivača radi zaštite od prokišnjavanja i skidanje elemenata krova koji ugrožavaju bezbjednost ljudi i imovine.
Ko odlučuje o popravci
Popravke i zamjene krova utvrđuju se programom održavanja koji donosi skupština (član 15 i član 25. tačka v). Za poslove redovnog upravljanja dovoljna je natpolovična saglasnost od ukupnog broja etažnih vlasnika (član 29. stav 1).
Kod većih radova, poput kompletne zamjene pokrivača ili konstrukcije, važi član 29. stav 4: ako su radovi neophodni da bi se spriječilo dalje propadanje zgrade, zajednica može odlučiti dvotrećinskom većinom ukupnog broja vlasnika, pod uslovom da su sredstva obezbijeđena bez posebnih uplata vlasnika (na primjer iz zajedničke rezerve). Ako se traži dodatna uplata, a saglasnost izostane, svaki vlasnik može tražiti odluku suda.
Za investiciono održavanje ugovor se obavezno zaključuje sa specijalizovanim, registrovanim izvođačem (član 38. stav 2), a kad je potrebno, pribavlja se i odobrenje po propisima o građenju (član 14. stav 2). Kako isplanirati radove i izabrati izvođača, opisali smo u tekstu Sanacija krova zgrade — kako isplanirati radove i izabrati izvođača.
Kad krov prokišnjava odmah
Prokišnjavanje je hitna intervencija. Predsjednik zajednice može naručiti popravku bez odlaganja i bez sjednice skupštine (član 17. stav 2). Vlasnik stana na posljednjem spratu dužan je da omogući pristup ako se radovi moraju izvesti iz njegovog stana (član 16. stav 2). Ako zajednica ne reaguje, radove može obezbijediti grad ili opština na teret zgrade (član 39).
Štetu koju je prokišnjavanje nanijelo unutrašnjosti stana treba prijaviti zajednici odmah i dokumentovati fotografijama. Da li će je nadoknaditi zajednica ili osiguranje zavisi od uzroka, od toga da li je zajednica krov uredno održavala i od uslova polise. Više o vlazi u zajedničkim dijelovima pročitajte u tekstu Vlaga i prokišnjavanje u zajedničkim dijelovima.
Nadogradnja i pretvaranje tavana u stan
Nadogradnja nove etaže, kosog krova nad ravnim krovom ili pretvaranje tavana u stan nije održavanje, nego raspolaganje zajedničkom imovinom. Odluku o tome donosi skupština (član 25. tačka j), ali je za nju potrebna saglasnost svih etažnih vlasnika (član 29. stav 2). Isto pravilo poznaje i Zakon o stvarnim pravima, prema kome promjena namjene i veće prepravke koje nisu nužne za održavanje traže saglasnost svih suvlasnika (član 32. ZSP-a).
Prije nego što potpišete saglasnost, tražite da ugovor sa investitorom ili vlasnikom koji nadograđuje precizno uredi:
- šta se tačno ustupa i uz koju naknadu zajednici,
- ko izvodi i plaća novi krov, hidroizolaciju, oluke i priključke instalacija,
- garantni rok i odgovornost za štetu na stanovima ispod tokom radova,
- ko ubuduće održava novi krov i kako se mijenjaju udjeli u troškovima.
Nakon izgradnje i upotrebne dozvole novi stan se upisuje kao etažna svojina, a mijenjaju se i suvlasnički udjeli ostalih vlasnika (član 84 i član 88. ZSP-a). Više o postupku u tekstu Zajedničke prostorije u zgradi — šta su, ko ih koristi i kako se štite.
Solarni paneli, antene i oprema na krovu
Postavljanje solarnih panela, antena ili spoljnih jedinica klima uređaja na krov znači korišćenje zajedničkog dijela. Zato je potrebna odluka skupštine, a kad se dio krova trajno ustupa jednom vlasniku ili trećem licu (na primjer u zakup), potrebna je saglasnost svih vlasnika. Kako to izgleda u praksi, opisano je u tekstu Solarni paneli na krovu zgrade — ko odlučuje i kako.
Odvođenje kišnice sa krova
Član 79. Zakona o stvarnim pravima propisuje da je vlasnik nepokretnosti dužan da preduzme sve potrebne mjere da kišnica koja se slijeva sa njegove zgrade ne pada na tuđu nepokretnost. Za stambenu zgradu ta obaveza pada na zajednicu: oluci, olučne cijevi i odvodi moraju voditi vodu u kanalizaciju ili na sopstveno zemljište, a ne na susjedni plac, kuću ili trotoar ispred tuđeg ulaza.
Ispravni oluci štite i samu zgradu. Zato je njihovo čišćenje redovno održavanje (član 13. tačka d), a popravka i zamjena oluka i elemenata za zaštitu od prodora vode investiciono održavanje (član 14. tačka g).
Često postavljana pitanja
Kome pripada krov zgrade?
Krov je zajednički dio zgrade i pripada svim etažnim vlasnicima u suvlasništvu (član 3. tačka ž i član 4. ZOZ-a). Ne pripada stanaru posljednjeg sprata niti investitoru.
Da li stanari u prizemlju moraju plaćati popravku krova?
Da. Troškove održavanja zajedničkih dijelova snose svi etažni vlasnici srazmjerno površini svojih stanova, osim ako ugovor o osnivanju zajednice ne određuje drugačije (član 34. ZOZ-a).
Ko odlučuje o renoviranju krova?
Skupština etažnih vlasnika, kroz program održavanja. Za redovne radove dovoljna je natpolovična većina ukupnog broja vlasnika, a za neophodnu sanaciju koja se finansira iz postojećih sredstava dvotrećinska većina (član 29. ZOZ-a).
Može li predsjednik naručiti sanaciju krova bez sjednice?
Samo hitnu popravku radi zaštite od prokišnjavanja ili opasnosti po ljude (čl. 16. i 17. ZOZ-a). Za planiranu sanaciju potrebna je odluka skupštine.
Može li jedan vlasnik nadograditi stan na krovu zgrade?
Samo uz pisanu saglasnost svih etažnih vlasnika i građevinsku dozvolu. Bez toga je nadogradnja protivpravna i ostali vlasnici mogu tražiti uklanjanje.
Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet.
Komentarišite