Banja Luka ima najveći broj zajednica etažnih vlasnika (ZEV) u Republici Srpskoj. Prema evidenciji Poreske uprave, krajem 2023. godine na području grada bilo je registrovano 1.429 zajednica, dok gradska evidencija navodi 1.571. Ovdje je pregled svega što etažni vlasnici u Banjoj Luci trebaju znati: koja gradska služba je nadležna, kako se ZEV registruje, šta kad zgrada nema zajednicu, kako do sufinansiranja fasade i krova i kome prijaviti probleme.
Koja gradska služba je nadležna za ZEV u Banjoj Luci?
Po članu 23. Zakona o održavanju zgrada, registar zajednica vodi gradski organ uprave nadležan za stambene poslove. U Gradskoj upravi Grada Banja Luka ove poslove obavlja Odsjek za saradnju sa zajednicama etažnih vlasnika. Odsjek je osnovan 2024. godine („Službeni glasnik Grada Banja Luka“ broj 13/24) zbog velikog broja zgrada i registrovanih zajednica u gradu.
Odsjek vodi registar ZEV-ova, provjerava aktuelnost mandata organa zajednica, raspisuje javne pozive za privremene upravnike i učestvuje u programima pomoći zgradama. Aktuelne kontakte, radno vrijeme i obrasce provjerite na zvaničnoj stranici Grada (banjaluka.rs.ba) ili u šalter sali Gradske uprave. U javnom pozivu iz 2024. godine kao kontakt Odsjeka naveden je telefon 051/498-469 (radnim danima 8–15 h).
Kako registrovati ZEV u Banjoj Luci
Postupak je isti kao u ostalim gradovima Republike Srpske, a zahtjev se predaje Gradskoj upravi Banja Luka. Ukratko:
- Osnivačka skupština i ugovor o osnivanju. Ugovor potpisuju etažni vlasnici, a skupština bira predsjednika i, ako je potrebno, upravni odbor. Pogledajte model ugovora o osnivanju i kako organizovati prvu skupštinu.
- Zahtjev za upis u registar zajednica sa dokumentacijom predaje se Gradskoj upravi. Upis se vrši po pravilima upravnog postupka i završava rješenjem o upisu.
- Registracija kod Poreske uprave RS radi dobijanja JIB-a. Uz prijavu (obrazac PR-1) prilaže se ovjerena kopija rješenja Grada o upisu, OP obrazac sa ovjerenim potpisom ovlašćenog lica i kopija lične karte.
- Pečat i žiro-račun u banci, zatim početak naplate naknade za održavanje.
Kompletnu listu dokumenata i objašnjenje svakog koraka imate u tekstovima Kako se osniva zajednica etažnih vlasnika: korak po korak i Registracija ZEV-a kod nadležnih organa. Registracija je otvoren proces: zgrada koja do sada nije registrovala zajednicu može to uraditi u svakom trenutku.
Istekao mandat? Provjerite svoju zajednicu
Revizija Glavne službe za reviziju javnog sektora RS iz 2024. godine utvrdila je da je u Banjoj Luci krajem 2023. godine 52% registrovanih zajednica imalo istekao mandat organa upravljanja. Mandat predsjednika skupštine i upravnog odbora traje četiri godine (član 26 i član 30). Nakon izbora novih organa promjenu treba upisati u registar kod Grada i prijaviti Poreskoj upravi i banci. Bez toga niko nije ovlašćen da potpisuje ugovore i naloge u ime zajednice.
Više o tome: Trajanje mandata organa zajednice i Kako se biraju i smjenjuju organi zajednice.
Zgrada bez zajednice: privremeni upravnik
Ako etažni vlasnici ne osnuju zajednicu, Grad imenuje privremenog upravnika (član 19. stav 2). U Banjoj Luci se privremeni upravnici biraju putem javnog poziva. U pozivu iz septembra 2024. godine pravo prijave imala su pravna lica registrovana za poslove upravljanja stambenim zgradama. Privremeni upravnik zaključuje ugovore sa davaocima usluga, naplaćuje naknadu od etažnih vlasnika i upravlja zgradom dok se ne osnuje redovna zajednica.
Imenovanje privremenog upravnika ne oslobađa vlasnike obaveze da osnuju zajednicu. Detaljnije: Privremeni upravnik zgrade: kada i kako se imenuje.
Sufinansiranje sanacije fasada i krovova
Grad Banja Luka povremeno raspisuje javne pozive za sufinansiranje investicionog održavanja zgrada, najčešće sanacije fasada i krovova. U ranijim pozivima zajednica je morala obezbijediti dio sredstava (npr. najmanje 30% vrijednosti radova), a Grad je preuzimao javnu nabavku i nadzor nad radovima. Revizija iz 2024. godine navela je Banju Luku kao primjer dobre prakse po transparentnosti ovih poziva, uz napomenu da je realizacija projekata spora.
Da biste mogli konkurisati, zajednica mora biti registrovana, imati važeći mandat organa i odluku skupštine o učešću i obezbjeđenju svog dijela sredstava. Pratite obavještenja Grada i lokalne portale poput Banjaluka.city.
Kućni red, buka i prijave u Banjoj Luci
- Kućni red donosi skupština zajednice, uz poštovanje gradskih propisa. Pogledajte model pravilnika o kućnom redu.
- Kvarovi na instalacijama i neodržavanje zgrade prijavljuju se komunalnoj policiji Grada Banja Luka. Ona po članu 46 može naložiti hitne radove zajednici ili etažnom vlasniku.
- Remećenje javnog reda i mira (glasna muzika noću, svađe) prijavljuje se policiji na broj 122.
- Bespravna gradnja i nadogradnja prijavljuje se urbanističko-građevinskoj inspekciji.
Često postavljana pitanja
Gdje se registruje zajednica etažnih vlasnika u Banjoj Luci?
U Gradskoj upravi Grada Banja Luka, kod Odsjeka za saradnju sa zajednicama etažnih vlasnika. Nakon rješenja Grada slijedi registracija kod Poreske uprave RS radi JIB-a.
Kako da saznam da li je naša zgrada registrovana i ko je predsjednik?
Obratite se Odsjeku za saradnju sa zajednicama etažnih vlasnika i navedite adresu zgrade. Registar zajednica vodi Grad. Podatke o pravnom licu (naziv, JIB) možete provjeriti i u javnim poslovnim registrima.
Šta ako naš predsjednik ne radi ništa?
Inicijativu za sjednicu skupštine može dati 10% etažnih vlasnika. Skupština može smijeniti predsjednika koji grubo zanemaruje dužnosti i izabrati novog. Pročitajte Kad predsjednik skupštine ne radi svoj posao: kako ga zamijeniti.
Ko vodi knjigovodstvo za ZEV u Banjoj Luci?
Zajednica može angažovati knjigovođu ili agenciju. Neke agencije su specijalizovane za zajednice etažnih vlasnika, npr. ZEV Servis. Važno je da se vodi evidencija prihoda i rashoda i da upravni odbor najmanje jednom godišnje podnese izvještaj skupštini.
Napomena: Podaci o gradskim službama i javnim pozivima preuzeti su iz javno dostupnih izvora (izvještaj revizije učinka „Upravljanje održavanjem zgrada“ GSRJS RS, septembar 2024; javni pozivi Grada Banja Luka). Kontakte i uslove uvijek provjerite kod Grada. Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet.