Pravo glasa na skupštini zajednice etažnih vlasnika regulisano je članovima 28. i 29. Zakona o održavanju zgrada RS. Razumijevanje pravila glasanja je ključno za donošenje zakonitih odluka.
Osnovni princip — jedan vlasnik, jedan glas
Svaki etažni vlasnik ima jedan glas (član 28. stav 3). Zakon ne pravi razliku prema veličini posebnog dijela — vlasnik garsonjere ima isti glas kao vlasnik četvorosobnog stana.
Suvlasništvo na posebnom dijelu
Ako vlasništvo na posebnom dijelu zgrade ima više lica zajedno, pravo glasa imaju jedinstveno, putem lica koje oni odrede (član 28. stav 4). Dakle, dva suvlasnika stana imaju zajedno jedan glas.
Kvorum za održavanje sjednice
Za održavanje sjednice skupštine potrebna je natpolovična većina svih etažnih vlasnika (član 28. stav 1). Ovo je kvorum — minimalan broj prisutnih za zakonitu sjednicu.
Većina za različite vrste odluka
Redovno upravljanje — natpolovična saglasnost (član 29. stav 1)
Za odluke o redovnom upravljanju potrebna je natpolovična saglasnost od ukupnog broja etažnih vlasnika (ne samo prisutnih). Primjer: u zgradi sa 20 vlasnika potrebno je minimum 11 glasova ZA.
Vanredno upravljanje — saglasnost svih (član 29. stav 2)
Za odluke koje prelaze okvire redovnog upravljanja potrebna je saglasnost svih etažnih vlasnika. To uključuje:
- Promjenu namjene zajedničkih prostorija
- Izdavanje u zakup zajedničkih prostorija
- Zasnivanje hipoteke
- Zasnivanje službenosti
- Veće popravke ili prepravke koje nisu redovno održavanje
- Dogradnju i nadogradnju zgrade
Narušena funkcionalnost — dvotrećinska većina (član 29. stav 4)
Ako je izvođenje radova neophodno za obezbjeđenje narušene funkcionalnosti zgrade, odluka se može donijeti sa 2/3 glasova od ukupnog broja vlasnika, pod uslovom da su sredstva obezbjeđena bez posebnog zahtjeva od vlasnika.
Obaveznost odluka
Odluke skupštine obavezuju sve etažne vlasnike i upravni odbor (član 28. stav 2), uključujući i one koji nisu glasali ili su glasali protiv.
Sudska zaštita kod nepostizanja saglasnosti
Ako se saglasnost ne postigne, svaki etažni vlasnik može tražiti da o tome odluči sud kada za preduzimanje poslova postoje naročito opravdani razlozi (član 29. stav 3). Može se pokrenuti vanparnični postupak radi donošenja rješenja koje zamjenjuje odluku skupštine (član 34. stav 4).
Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).