Zajedničke prostorije u zgradi su podrum, tavan, sušionica, hodnici i druge prostorije koje ne pripadaju nijednom stanu, nego svim etažnim vlasnicima zajedno. Upravo zato oko njih nastaje najviše sporova: ko smije da ih koristi, ko odlučuje o izdavanju, šta raditi kad ih komšija zaključa i proglasi svojim i ko plaća kad podrum poplavi. U ovom vodiču odgovaramo na sva ta pitanja prema propisima Republike Srpske.
Dva zakona su ključna: Zakon o održavanju zgrada („Službeni glasnik RS“, br. 101/11, u daljem tekstu ZOZ) i Zakon o stvarnim pravima (u daljem tekstu ZSP), čiji članovi 80–107 uređuju etažnu svojinu. Poseban „zakon o zajedničkim prostorijama u zgradama“ ne postoji: pravila se nalaze upravo u ova dva propisa i u aktima vaše zajednice etažnih vlasnika.
Šta su zajednički dijelovi zgrade
Prema članu 3. tačka ž) ZOZ-a, zajednički dijelovi zgrade su dijelovi i uređaji koji služe zgradi kao cjelini ili posebnim dijelovima zgrade, a naročito:
- temelji, glavni zidovi, krov i fasada,
- stepenište, hodnici, haustorski prolazi, nužni prolazi i svjetlarnici,
- podrum i tavan,
- praonice i sušionice, prostorije za smeće, prostorije za sastanke zajednice i kućepazitelja,
- dimnjaci i liftovi,
- električna, gromobranska, kanalizaciona, vodovodna i telefonska mreža, gasne i toplovodne instalacije i televizijske antene.
Lista nije zatvorena (zakon kaže „a naročito“).
Pravni status: nedjeljiva imovina svih vlasnika
Član 4. ZOZ-a određuje da su zajednički dijelovi nedjeljiva i nepodijeljena imovina etažnih vlasnika, sa jednakim obimom prava i obaveza. Ta zajednička svojina je neodvojiva od vlasništva nad stanom: kad prodate stan, sa njim prelazi i vaš udio u zajedničkim dijelovima. Etažna svojina ne može postojati na dijelovima zgrade koji služe kao zajednički.
ZSP to pojačava pravilom iz člana 81. stav 5: u sumnji se uzima da dio služi kao zajednički. Ko tvrdi da je neki podrum ili tavan „njegov“, mora to dokazati. Isti član u stavu 3 dopušta da podrumske ili tavanske prostorije budu sporedni dio određenog stana, ali samo ako su jasno razgraničene i tako upisane. Zato je prvi korak u svakom sporu provjera izvoda iz javne evidencije nepokretnosti i plana etažiranja.
Ko odlučuje o korišćenju i izdavanju zajedničkih prostorija
Svaki etažni vlasnik ima pravo da koristi zajedničke dijelove (član 5. ZOZ-a), ali u skladu sa njihovom svrhom i namjenom, sa pažnjom dobrog domaćina. Stepenište nije ostava, sušionica nije garaža, a hodnik nije mjesto za ormar.
O tome kako se prostorije koriste odlučuje skupština etažnih vlasnika. Prema članu 25. ZOZ-a, skupština donosi odluku o korišćenju zajedničkih prostorija zgrade (tačka i) i odluku o pretvaranju tavanskih prostorija u stambene prostore ili nadogradnji krova (tačka j). Upravni odbor predlaže skupštini način korišćenja (član 31. tačka i). Više o radu skupštine pročitajte u tekstu Skupština etažnih vlasnika — nadležnosti i način rada.
Koja većina je potrebna
Član 28. traži da sjednici prisustvuje natpolovična većina svih etažnih vlasnika, a svaki vlasnik ima jedan glas. Član 29. zatim razlikuje dvije vrste odluka:
- Redovno upravljanje (raspored korišćenja sušionice, pravila o odlaganju stvari, ključevi podruma, raspored čišćenja): potrebna je natpolovična saglasnost od ukupnog broja etažnih vlasnika, a ne samo prisutnih.
- Poslovi koji prelaze redovno upravljanje, a zakon ih izričito navodi: promjena namjene ili izdavanje u zakup zajedničkih prostorija, zasnivanje hipoteke ili službenosti, veće prepravke, dogradnja i nadogradnja zgrade. Za njih je potrebna saglasnost svih etažnih vlasnika.
Isto pravilo postoji i u članu 32. ZSP-a, koji dodaje da se u sumnji smatra da posao prelazi okvir redovnog upravljanja. Ako saglasnost izostane, a za posao postoje naročito opravdani razlozi, svaki etažni vlasnik može tražiti da o tome odluči sud (član 29. stav 3. ZOZ-a).
U praksi: ako zajednica želi izdati nekorišćenu prostoriju frizeru ili firmi za skladište, treba joj pisana saglasnost svakog vlasnika.
Uzurpacija zajedničkih prostorija: šta raditi
Uzurpacija je kada jedan vlasnik ili korisnik zauzme zajednički prostor za sebe: zaključa dio podruma, pripoji hodnik stanu, pretvori sušionicu u ostavu ili tavan u sobu. To nije „stečeno pravo“ ni kad traje godinama. Zajednički dijelovi služe svima, a vlasnički zahtjevi za vraćanje stvari i prestanak uznemiravanja ne zastarijevaju (član 126. stav 2. ZSP-a).
Korak po korak
- Utvrdite činjenice. Fotografišite stanje, provjerite plan etažiranja i javnu evidenciju da prostor zaista nije upisan kao dio nečijeg stana.
- Pisani zahtjev. Zajednica, putem predsjednika upravnog odbora koji je zastupa (član 32. ZOZ-a), uzurpatoru šalje pisani poziv da u primjerenom roku oslobodi prostor.
- Odluka skupštine. Korisno je da skupština odlukom potvrdi namjenu prostorije i ovlasti predsjednika upravnog odbora na dalje korake, uključujući angažovanje advokata.
- Komunalna policija. Prema članu 46. tačka g) ZOZ-a, komunalna policija može naložiti etažnom vlasniku da odmah ili u ostavljenom roku ukloni stvari iz zajedničkih dijelova zgrade kad se time ostali vlasnici sprečavaju u korišćenju zajedničke imovine. Korišćenje zajedničkog dijela suprotno namjeni je i prekršaj kažnjiv novčanom kaznom od 300 do 3.000 KM (član 41. stav 1. tačka a).
- Građevinska inspekcija. Ako je uzurpator izvodio građevinske radove (zidao pregradu, probijao zid, uvodio instalacije), nadležna je urbanističko-građevinska inspekcija (član 45. ZOZ-a). Više o tome u tekstu Inspekcijski nadzor nad zajednicama etažnih vlasnika.
- Sudska zaštita. Ako ništa od navedenog ne pomogne, slijedi tužba (vidi ispod).
Sudska zaštita
Na raspolaganju je nekoliko pravnih puteva, zavisno od situacije:
- Tužba zbog smetanja državine (član 313. ZSP-a) je najbrža, ali je rok kratak: 30 dana od saznanja za smetanje i počinioca, a najkasnije godinu dana od smetanja. Sud tada ne raspravlja ko je vlasnik, nego samo vraća posljednje mirno stanje.
- Vlasnička tužba za vraćanje prostora ili prestanak uznemiravanja (član 126 i član 132. ZSP-a) nije vezana rokom i može uključiti i naknadu štete.
- Vanparnični postupak po članu 100. ZSP-a služi da sud uredi pitanja upravljanja zgradom koja većina ne riješi ili riješi nepravično: zajedničku rezervu, osiguranje, postavljanje ili smjenu upravnika, ukidanje nepravičnih odredaba kućnog reda. Koristan je kad spor „zaglavi“ zbog loše uprave, na primjer kad upravnik toleriše uzurpaciju.
Ako uzurpaciju čini sam predsjednik zajednice, ZOZ za njega propisuje posebnu kaznu od 300 do 1.500 KM kad samostalno koristi i raspolaže zajedničkom imovinom na štetu ostalih vlasnika (član 44. tačka b).
Pretvaranje tavana ili podruma u stan i legalizacija
Pretvaranje tavana u stambeni prostor (ili podruma u poslovni prostor) zakonski je nadogradnja, odnosno promjena namjene zajedničkog dijela. Zato važe najstroža pravila:
- odluku donosi skupština (član 25. tačka j) ZOZ-a),
- potrebna je saglasnost svih etažnih vlasnika (član 29. stav 2),
- potrebno je odobrenje za građenje po propisima o uređenju prostora i građenju, jer se zadire u konstrukciju, krov, instalacije i izgled zgrade.
Saglasnost se daje pisano i u njoj treba precizno odrediti šta se ustupa, uz kakvu naknadu, ko snosi troškove i ko održava novi dio krova i instalacija. Tek nakon izgradnje i upotrebne dozvole novi stan se može upisati kao etažna svojina: ZSP traži pisanu saglasnost svih suvlasnika (član 84), plan podjele i potvrdu nadležnog organa da je prostor samostalna upotrebna cjelina (član 85), a promjenom korisnih površina mijenjaju se i suvlasnički udjeli svih ostalih (član 86 i član 88).
Legalizacija zajedničkih prostorija koje je neko već zauzeo
Česta situacija je da je tavan ili podrum pretvoren u stan prije mnogo godina, bez dozvole i bez saglasnosti. Takav vlasnik ga ne može upisati na sebe niti uredno legalizovati bez dokaza o pravu da gradi na tuđoj (zajedničkoj) imovini, a taj dokaz su upravo saglasnosti etažnih vlasnika. Ostali vlasnici zato mogu saglasnost uslovljavati naknadom zajednici ili učešćem u sanaciji krova.
Detaljan postupak, od prijedloga na skupštini do dozvola, opisali smo u tekstu Adaptacija zajedničkih prostorija — tavan, podrum i procedura saglasnosti.
Poplava zajedničkih prostorija: ko plaća
Podrumi najčešće stradaju od pucanja vertikala, začepljene kanalizacije ili podzemnih i kišnih voda. ZOZ ove situacije izričito svrstava u hitne intervencije (član 16.): izbacivanje podzemnih i slivnih voda iz podruma, popravka prsle vodovodne ili kanalizacione cijevi, odgušivanje kanalizacije, odnošenje izlivnih ostataka i dezinfekcija prostorija.
Ko reaguje
Predsjednik zajednice je ovlašćen da hitne radove naruči bez odlaganja i bez sjednice skupštine (član 17. stav 2). Zajednica treba unaprijed imati ugovor sa specijalizovanim preduzećem i određenu osobu koja ga poziva. Kad prijeti šteta, svaki suvlasnik može preduzeti hitne mjere i bez pristanka ostalih (član 103. ZSP-a). Ako zajednica ne reaguje, radove po službenoj dužnosti obezbjeđuje grad ili opština, na teret zgrade (član 39), a zajednici prijeti kazna od 1.000 do 5.000 KM (član 42). Više o tome: Hitne intervencije na zgradi — ko snosi troškove.
Ko snosi troškove
- Kvar na zajedničkoj instalaciji (vertikala, kanalizaciona mreža, hidroizolacija temelja): troškove snose svi etažni vlasnici srazmjerno površini svojih stanova (član 34. stav 1), iz sredstava zajednice.
- Kvar u stanu (pukla cijev ili crijevo veš-mašine u stanu iznad): vlasnik stana je dužan da kvar otkloni bez odlaganja i da štetu na zajedničkim dijelovima popravi ili nadoknadi (član 11).
- Namjerna šteta ili krajnja nepažnja nekog lica: odgovara to lice (član 5. stav 3).
Uloga osiguranja
Skupština donosi odluku o osiguranju zgrade (član 25. tačka đ). Polisa koja pokriva izliv vode iz instalacija i odgovornost prema trećima često je razlika između brze sanacije i višemjesečnog spora. Provjerite da li vaša polisa pokriva i podzemne vode i poplavu, jer se te opasnosti obično ugovaraju posebno. Detaljnije u tekstu Osiguranje stambene zgrade — vrste polisa i šta pokrivaju.
Često postavljana pitanja
Da li je potrebna saglasnost svih stanara za zajedničke prostorije?
Zavisi od odluke. Za raspored i pravila korišćenja dovoljna je natpolovična većina od ukupnog broja etažnih vlasnika. Za izdavanje u zakup, promjenu namjene, pretvaranje tavana u stan ili nadogradnju potrebna je saglasnost svih etažnih vlasnika (član 29. ZOZ-a). Saglasnost daju vlasnici, a ne zakupci ili podstanari.
Postoji li poseban zakon o zajedničkim prostorijama u zgradama?
Ne. U Republici Srpskoj ovu oblast uređuju Zakon o održavanju zgrada (posebno čl. 3–5, 25 i 29) i Zakon o stvarnim pravima (čl. 80–107), uz ugovor o osnivanju zajednice i kućni red.
Može li se legalizovati zajednička prostorija koju je komšija pretvorio u stan?
Samo uz pisanu saglasnost svih etažnih vlasnika i dozvole nadležnog organa. Bez saglasnosti nema osnova za upis etažne svojine, a ostali vlasnici mogu tražiti vraćanje prostora u prvobitno stanje.
Šta je potrebno za adaptaciju tavana u stambeni prostor?
Odluka skupštine, pisana saglasnost svih etažnih vlasnika, projekat i odobrenje za građenje, a nakon izgradnje upotrebna dozvola i upis novog posebnog dijela u javnu evidenciju.
Šta mogu da uradim ako je neko uzurpirao zajedničku prostoriju?
Pošaljite pisani zahtjev za oslobađanje, prijavite slučaj komunalnoj policiji (član 46. ZOZ-a) ili građevinskoj inspekciji ako su izvođeni radovi, a u krajnjem slučaju podnesite tužbu. Tužba zbog smetanja državine ima rok od 30 dana od saznanja, dok vlasnička tužba ne zastarijeva.
Ko plaća štetu kad poplavi podrum zgrade?
Ako je uzrok na zajedničkoj instalaciji, plaćaju svi vlasnici srazmjerno površini stanova, iz sredstava zajednice ili kroz osiguranje. Ako je uzrok kvar u nečijem stanu, štetu snosi vlasnik tog stana.
Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet.