Zajednički dijelovi zgrade su imovina svih etažnih vlasnika i njihovo korišćenje je regulisano Zakonom o održavanju zgrada RS.
Šta su zajednički dijelovi?
Prema članu 3. tačka ž), zajednički dijelovi zgrade su dijelovi i uređaji koji služe zgradi kao cjelini, a naročito: temelji, glavni zidovi, krov, stepenište, dimnjaci, liftovi, fasada, podrum, tavan, hodnici, svjetlarnici, praonice i sušionice, prostorije za smeće, prostorije za sastanke ZEV-a i kućepazitelja, električna, gromobranaska, kanalizaciona, vodovodna i telefonska mreža, gasne i toplovodne instalacije i televizijske antene, nužni prolazi i haustorski prolazi.
Pravni status zajedničkih dijelova
Zajednički dijelovi su nedeljiva i nepodijeljena imovina etažnih vlasnika koja predstavlja osnov suvlasničke zajednice sa jednakim obimom prava i obaveza (član 4. stav 1). Zajednička svojina je u zavisnom odnosu prema zasebnoj etažnoj svojini i neodvojiva je od nje (član 4. stav 2).
Etažna svojina ne može postojati na dijelovima zgrade koji služe kao zajednički ili im se namjena protivi isključivoj upotrebi samo u korist određenog posebnog dijela zgrade (član 4. stav 3).
Pravila korišćenja
Posebni i zajednički dijelovi koriste se u skladu sa svrhom i namjenom sa posebnom pažnjom dobrog domaćina i privrednika (član 5. stav 2). To znači:
- Stepenište služi za prolaz — ne za odlaganje stvari
- Podrum služi za ostavu — ne za stanovanje
- Hodnici služe za komunikaciju — ne za postavljanje prepreka
Odluka o korišćenju zajedničkih prostorija
Skupština donosi odluku o korišćenju zajedničkih prostorija zgrade (član 25. tačka i). Ovo uključuje odluke o:
- Namjeni zajedničkih prostorija (sušionica, praonica, ostava)
- Rasporedu korišćenja (npr. raspored čišćenja)
- Pravilima ponašanja u zajedničkim dijelovima
Promjena namjene — saglasnost svih
Za promjenu namjene ili izdavanje u zakup zajedničkih prostorija potrebna je saglasnost svih etažnih vlasnika (član 29. stav 2). Ovo je strožija većina jer se radi o odluci koja prelazi okvire redovnog upravljanja.
Pretvaranje tavanskih prostorija
Skupština donosi odluku o pretvaranju tavanskih prostorija u stambene prostore ili nadogradnju kosog krova sa stambenim prostorom nad postojećim ravnim krovom (član 25. tačka j). I za ovu odluku potrebna je saglasnost svih vlasnika (član 29. stav 2).
Odgovornost za štetu
Lice koje namjerno ili krajnjom nepažnjom prouzrokuje štetu na zajedničkom dijelu dužno je naknaditi nastalu štetu (član 5. stav 3).
Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).