Autor: ZEV Predsjednik

U sve više zgrada značajan dio stanova je izdat u zakup. Vlasnici žive negdje drugdje — ponekad u drugom gradu, ponekad u inostranstvu — a u stanovima žive zakupci (podstanari). I tu nastaje niz pitanja na koja zakon ne daje uvijek direktne odgovore.

Ko plaća naknadu za održavanje? Da li zakupac može prisustvovati skupštini? Šta ako zakupac pravi probleme komšijama? Kome se žaliti?

Osnovno pravilo: odgovornost je na vlasniku

Prema Zakonu o održavanju zgrada, obaveza plaćanja naknade za održavanje zajedničkih dijelova zgrade je na etažnom vlasniku — ne na zakupcu. To znači da ako zakupac ne plaća naknadu, zajednica potražuje dug od vlasnika stana, ne od zakupca.

U praksi, vlasnici i zakupci se često dogovore da zakupac plaća naknadu kao dio troškova stanovanja. To je legalan dogovor između njih, ali ne mijenja činjenicu da je vlasnik odgovoran prema zajednici. Ako zakupac ne plati — vlasnik mora.

Da li zakupac može glasati na skupštini?

Ne. Pravo glasa na skupštini zajednice etažnih vlasnika imaju isključivo vlasnici. Zakupac ne može glasati, kandidovati se za predsjednika ili člana upravnog odbora, niti potpisivati bilo kakve odluke zajednice.

Međutim, vlasnik može dati pisanu punomoć zakupcu da ga zastupa na skupštini i glasa u njegovo ime. Punomoć mora biti pisana i konkretna — za određenu sjednicu, sa navedenim ovlaštenjima.

Ovo je čest problem u zgradama sa mnogo izdatih stanova: vlasnici ne dolaze na skupštine jer ne žive tu, zakupci ne mogu glasati jer nisu vlasnici, i kvorum se nikad ne postiže. Rješenje je da vlasnici redovno daju punomoći — bilo zakupcima, bilo drugim vlasnicima kojima vjeruju.

Kućni red i ponašanje zakupca

Zakupci su dužni da poštuju kućni red kao i vlasnici. Ali ako zakupac krši pravila — buka, neodržavanje čistoće, oštećivanje zajedničke imovine — zajednica se obraća vlasniku stana, ne zakupcu.

Logika je jednostavna: vlasnik je taj koji je odlučio kome će izdati stan. Vlasnik je odgovoran za izbor zakupca i za njegovo ponašanje u zgradi. Ako zakupac pravi probleme, predsjednik skupštine treba pisano obavijestiti vlasnika i zatražiti da riješi situaciju.

Naravno, u hitnim slučajevima (remećenje javnog reda i mira, oštećenje imovine), može se direktno pozvati komunalna policija bez obzira da li se radi o vlasniku ili zakupcu.

Šteta na zajedničkim dijelovima

Ako zakupac prouzrokuje štetu na zajedničkim dijelovima zgrade, odgovornost snosi vlasnik stana. Vlasnik može naknadno tražiti nadoknadu od zakupca (po osnovu ugovora o zakupu), ali prema zajednici — vlasnik je taj koji plaća.

Zato je važno da ugovor o zakupu jasno definiše:

• Obavezu zakupca da poštuje kućni red
• Odgovornost za štetu na zajedničkim dijelovima
• Ko plaća naknadu za održavanje (i šta se dešava ako zakupac ne plati)
• Obavezu vraćanja stana u prvobitno stanje po isteku zakupa

Registracija zakupaca

Vlasnici koji izdaju stan dužni su da to prijave poreskoj upravi (porez na prihod od zakupa). Takođe, zakupac je dužan da se prijavi na adresu stanovanja.

Zajednica etažnih vlasnika nema formalno pravo da zabrani izdavanje stana, ali ima pravo da zna ko živi u zgradi. Predsjednik skupštine može zatražiti od vlasnika podatke o zakupcu — to je legitimno iz razloga sigurnosti i komunikacije.

Kratkoročni zakup (Airbnb i slično)

Ovo je relativno nova pojava koja izaziva mnogo kontroverzi. Stan koji se izdaje turistima na kratke periode donosi stalan promet nepoznatih ljudi, buku, trošenje zajedničkih prostorija i potencijalne sigurnosne rizike.

Zakon o održavanju zgrada ne reguliše eksplicitno kratkoročni zakup. Ali:

• Ako se stan koristi kao turistički smještaj, to može predstavljati promjenu namjene iz stambene u poslovnu — za šta je potrebna saglasnost skupštine
• Skupština može kućnim redom regulisati pristup zgradi — npr. zabraniti korišćenje zajedničkih prostorija od strane nerezidentnih lica
• Vlasnik poslovnog prostora plaća dvostruku naknadu (0.4 KM/m²) — logično je da i stan koji se koristi u komercijalne svrhe ima isti tretman

Ovo je pravno siva zona koja će vjerovatno biti jasnija kada zakonodavac donese specifične propise. Za sada, preporuka je da skupština donese jasnu odluku o ovom pitanju i da se vlasnici koji planiraju kratkoročni zakup obrate nadležnom organu za tumačenje propisa.

Savjeti za vlasnike koji izdaju stan

• Napravite kvalitetan ugovor o zakupu — koji pokriva naknadu za održavanje, kućni red i odgovornost za štetu
• Obavijestite predsjednika — ko je zakupac, koliko je ugovor, kontakt podatke
• Uručite zakupcu kućni red — pisano, uz potpis da je upoznat sa pravilima
• Dajte punomoć za skupštinu — zakupcu ili nekom vlasniku od povjerenja, da zgrada može funkcionisati
• Plaćajte naknadu redovno — čak i ako ste dogovorili da zakupac plaća, provjeravajte da li to zaista čini

U prethodnom članku pisali smo o tome kako izabrati dobrog predsjednika skupštine. Ali šta ako ste već izabrali pogrešnog? Ili je bio dobar pa je prestao? Situacija je, nažalost, česta — predsjednik koji je na početku bio entuzijasta, nakon godinu-dvije izgubi motivaciju, prestane sazivati skupštine, ne odgovara na pozive, a novac za održavanje stoji na računu dok krov prokišnjava.

Znaci da predsjednik ne obavlja posao

Prije nego što pokrenete postupak smjene, budite sigurni da zaista postoji problem. Evo konkretnih znakova:

• Ne saziva skupštinu — zakon propisuje minimum dvije skupštine godišnje. Ako prođe godina bez sjednice, to je prekršaj za koji predsjednik može dobiti kaznu od 300-1.500 KM
• Ne reaguje na hitne situacije — prokišnjava krov, pukla cijev, lift ne radi — a predsjednik je nedostupan
• Nema finansijskog izvještaja — vlasnici ne znaju koliko novca ima na računu, za šta se troši, ko duguje
• Samovlasno donosi odluke — angažuje firme bez odluke skupštine, troši novac bez odobrenja
• Sukob interesa — koristi položaj za ličnu korist (oslobađa sebe od naknade, angažuje rođake za poslove)

Šta kaže zakon o opozivu?

Zakon o održavanju zgrada (Službeni glasnik RS, br. 101/11) predviđa mandat predsjednika od četiri godine, ali ne znači da morate čekati da istekne.

Prema zakonu, predsjednik može biti razriješen prije isteka mandata uz otkazni rok od tri mjeseca. Odluku o razrješenju donosi skupština natpolovičnom većinom glasova svih etažnih vlasnika.

Važna razlika: ne većina prisutnih, nego većina svih vlasnika. To znači da ako zgrada ima 20 stanova, za smjenu predsjednika treba minimum 11 glasova — bez obzira koliko vlasnika dođe na skupštinu.

Postupak smjene — korak po korak

1. Pokušajte razgovorom

Prije formalnog postupka, pokušajte razgovarati sa predsjednikom. Možda nije svjestan problema. Možda ima privatnih poteškoća. Možda je jednostavno preopterećen i bio bi zahvalan kad bi neko preuzeo dio posla. Direktan, ljudski razgovor ponekad riješi stvari bez potrebe za formalnostima.

2. Pisani zahtjev za sazivanje skupštine

Ako razgovor ne pomogne, vlasnici koji posjeduju najmanje 20% ukupne korisne površine mogu pisano zahtijevati sazivanje vanredne skupštine. U zahtjevu navedite:

• Razloge za sazivanje
• Predloženi dnevni red (koji uključuje tačku o razrješenju predsjednika)
• Potpise vlasnika sa procentom vlasništva

Predsjednik je dužan sazvati skupštinu u roku od 15 dana od prijema zahtjeva.

3. Ako predsjednik odbije da sazove skupštinu

Ako predsjednik ignoriše zahtjev ili odbije da sazove skupštinu, vlasnici koji su podnijeli zahtjev imaju pravo da je sami sazovu. Obavijestite sve vlasnike u pisanoj formi, poštujući rok od minimum 8 dana.

4. Glasanje na skupštini

Na skupštini se glasa o razrješenju predsjednika. Potrebna je natpolovična većina svih vlasnika (ne samo prisutnih). Ako je postignuta većina:

• Donosi se odluka o razrješenju
• Istovremeno se bira novi predsjednik (ili se to stavlja na dnevni red sljedeće sjednice)
• Otkazni rok je tri mjeseca — osim ako se i stari i novi predsjednik ne dogovore drugačije

5. Primopredaja

Bivši predsjednik je dužan da novom predsjedniku preda:

• Svu dokumentaciju zajednice
• Pristup bankovnom računu
• Ključeve zajedničkih prostorija
• Pečat zajednice (ako postoji)
• Finansijski izvještaj za period svog mandata

Ako odbija da preda dokumentaciju — to je tema za sud. U praksi, ovo je najproblematičniji dio čitavog procesa. Preporučujem da se primopredaja uradi uz zapisnik i svjedoke.

Šta ako ne možete skupiti većinu?

U zgradama sa puno stanova, skupiti natpolovičnu većinu svih vlasnika nije lako. Mnogi su nezainteresovani, odsutni ili su stanove izdali zakupcima.

Opcije:

• Punomoći — odsutni vlasnici mogu dati pisanu punomoć drugom vlasniku da glasa u njihovo ime
• Uporni lični kontakt — obilazite stanove, objašnjavajte situaciju, tražite potpise
• Prijava inspekciji — ako predsjednik krši zakon (ne saziva skupštine, nema finansijskog izvještaja), možete se obratiti inspekciji koja može pokrenuti prekršajni postupak

Privremeno rješenje

Dok traje postupak smjene, nemojte dozvoliti da zgrada ostane bez upravljanja. Ako postoji upravni odbor, on može preuzeti tekuće poslove. Ako nema ni odbora — razmislite o angažovanju profesionalnog upravnika za prelazni period.

Tamne mrlje u uglu sobe. Ljušti se farba. Osjeti se taj karakteristični miris vlage. Znate taj osjećaj — kad otvorite ormar i odjeća miriše na buđ. To nije samo neprijatno. To je zdravstveni problem, naročito za djecu, starije osobe i ljude sa respiratornim oboljenjima.

Vlaga i plijesni u stambenim zgradama su rasprostranjeni problem, a najveći izazov je utvrditi ko je za to odgovoran i ko treba da plati sanaciju.

Uzroci vlage — odakle dolazi?

Prije nego što tražite krivca, morate razumjeti uzrok. A uzroci mogu biti veoma različiti:

Vlaga spolja (prodiranje kroz fasadu ili krov)

Oštećena fasada, pukotine u zidovima, dotrajala hidroizolacija krova — sve to omogućava prodor vode u unutrašnjost. Ovo je najčešći uzrok vlage u starijim zgradama. Simptomi: mokre mrlje na zidovima, naročito poslije kiše, ljuštenje farbe, bubrenje maltera.

Odgovornost: Fasada i krov su zajednički dijelovi zgrade — odgovornost je na zajednici etažnih vlasnika.

Vlaga odozdo (kapilarna vlaga)

Voda iz tla se kapilarno penje kroz temelje i zidove. Česta u prizemnim stanovima i podrumima. Simptomi: vlažna zona u donjem dijelu zida (do 1m visine), bijele soli na površini, ljuštenje.

Odgovornost: Hidroizolacija temelja je zajednički dio — odgovornost zajednice. Ali ako je vlasnik prizemnog stana samovlasno promijenio podnu konstrukciju i narušio izolaciju, odgovornost je njegova.

Kondenzacija (vlaga iznutra)

Topao vlažan vazduh iz stana (kuvanje, kupanje, sušenje rublja) dolazi u kontakt sa hladnim zidom ili prozorom i kondenzuje. Ovo je najčešći uzrok plijesni u stanovima sa lošom izolacijom ili nedovoljnom ventilacijom.

Odgovornost: Ovo je najsloženija situacija. Ako je uzrok loša izolacija zgrade — odgovornost je zajednice. Ako je uzrok ponašanje stanara (sušenje rublja u zatvorenoj prostoriji bez ventilacije, rijetko provjetravanje) — odgovornost je vlasnika stana.

Kvarovi na instalacijama

Prokišnjavanje iz stana iznad, curenje cijevi u zidu, neispravna kanalizacija. Simptomi: iznenadna pojava vlage, obično lokalizovana, često praćena vidljivim curenjem.

Odgovornost: Ako curi iz instalacija unutar nečijeg stana — odgovornost vlasnika tog stana. Ako curi iz zajedničkih vertikala — odgovornost zajednice.

Kako utvrditi uzrok?

Ovo je ključni korak i tu mnogi griješe. Vidite vlagu na zidu i odmah zaključite da je problem fasada. A možda je problem kondenzacija. Ili cijev u zidu.

Za ozbiljniju dijagnostiku potreban je stručnjak — građevinski inženjer ili firma specijalizovana za sanaciju vlage. Oni koriste mjerače vlage, termovizijske kamere i druge alate da precizno utvrde izvor problema.

Cijena dijagnostike nije velika (obično 100-300 KM), a može vam uštedijeti hiljade jer sprečava pogrešnu sanaciju. Nema smisla krečiti zid pet puta ako vlaga dolazi kroz fasadu.

Šta možete uraditi sami?

Dok čekate trajno rješenje, evo šta pomaže:

• Provjetravajte redovno — kratko i intenzivno, 5-10 minuta, 3-4 puta dnevno. Bolje nego držati prozor stalno odškrinuto
• Ne sušite rublje u zatvorenim prostorijama — ako nemate sušilicu, sušite uz otvoren prozor ili u prostoriji sa dobrom ventilacijom
• Koristite odvlaživač vazduha — električni odvlaživači su efikasni za kritične prostorije
• Očistite plijesan — rastvor vode i sirćeta (1:1) ili specijalizovana sredstva. Obavezno sa zaštitnom maskom
• Odmakrite namještaj od zidova — ostavite barem 5-10 cm za cirkulaciju vazduha

Trajna sanacija

Ovisno o uzroku:

• Fasada — termoizolacija fasade rješava i prodor vlage i kondenzaciju. Kapitalno ulaganje, ali najefektivnije. Zahtijeva dvotrećinsku većinu na skupštini
• Krov — zamjena hidroizolacije ili kompletna rekonstrukcija. Opet, zajednički dio — odluka skupštine
• Kapilarna vlaga — injektiranje hidroizolacionog materijala u temelje, drenaža oko zgrade
• Instalacije — popravka ili zamjena oštećenih cijevi

Pravni aspekt — šta ako zajednica ne reaguje?

Ako vlaga dolazi iz zajedničkog dijela zgrade (fasada, krov, instalacije), a zajednica ne preduzima ništa, vlasnik oštećenog stana ima pravo:

1. Pisano zatražiti od predsjednika skupštine da sazove skupštinu i stavi sanaciju na dnevni red
2. Ako predsjednik ne reaguje u roku od 15 dana, vlasnik može sam sazvati skupštinu
3. Ako ni skupština ne donese odluku, vlasnik može pokrenuti sudski postupak protiv zajednice
4. U hitnim slučajevima (opasnost po zdravlje), može se obratiti sanitarnoj inspekciji

Nemojte čekati da problem eskalira. Mala mrlja vlage danas je velika sanacija sutra.

Čim temperature padnu ispod nule, u stambenim zgradama počinje sezona koja nema veze sa zimskim radostima — sezona svađa oko grijanja. Previše je toplo, premalo je toplo, komšija ne plaća a grije se od vas, radijator curi, računi su previsoki. Zvuči poznato?

Hajde da rasčistimo neke stvari.

Tipovi grijanja u stambenim zgradama

Centralno grijanje (toplana)

Zgrada je priključena na gradsku toplanu. Toplota se distribuira kroz zajedničku instalaciju u svaki stan. U većini starijih zgrada u gradovima Republike Srpske, ovo je najčešći vid grijanja.

Prednosti: stabilan izvor topline, ne brinete o gorivu, automatska regulacija. Mane: ne možete potpuno kontrolisati potrošnju, zavisni ste od toplane i od ponašanja komšija.

Zajedničko kotlovsko grijanje

Zgrada ima vlastitu kotlovnicu (na gas, lož ulje ili pelet). Zajednica etažnih vlasnika je odgovorna za kotlovnicu, nabavku goriva i održavanje sistema.

Ovo je čest izvor problema jer zahtijeva organizaciju. Ko naručuje gorivo? Ko kontroliše potrošnju? Ko odlučuje kad se pali i gasi grijanje? Sve to mora biti regulisano odlukom skupštine.

Etažno (individualno) grijanje

Svaki stan ima vlastiti sistem — plinski bojler, klima uređaj, peć na pelet, električno grijanje. Svako plaća svoje i nema sukoba oko podjele troškova. Ali ni ovdje nije sve idealno — ugradnja dimnjaka, ventilacija, bezbjednost instalacija — sve to utiče na zajedničke dijelove zgrade.

Podjela troškova — jezgro problema

Kod centralnog i zajedničkog grijanja, podjela troškova je glavni izvor nezadovoljstva. Postoji nekoliko modela:

Po kvadraturi

Najčešći model. Svako plaća srazmjerno površini stana. Jednostavno za obračun, ali nepravedno za one koji štede — ako vi zatvorite radijator, a komšija drži prozor otvoren, plaćate isto.

Po potrošnji (kalorimetri)

Svaki radijator ima mjerač potrošnje. Plaćate koliko ste stvarno potrošili. Pravedniji sistem, ali zahtijeva ugradnju mjerača (što nije jeftino) i redovno očitavanje.

Kombinirani model

Dio računa (obično 30-40%) se raspodjeljuje po kvadraturi (fiksni dio za održavanje sistema i gubitke u distribuciji), a ostatak po potrošnji. Ovo je kompromis koji mnoge evropske zemlje koriste.

Česta pitanja i dileme

Da li mogu isključiti radijator i ne plaćati?

Kratki odgovor: ne. Čak i ako zatvorite sve radijatore, vaš stan se djelimično grije od susjednih stanova (kroz zidove, pod, plafon). Osim toga, ako bi svi zatvorili radijatore, sistem bi se zalednjio i prouzrokovao ogromnu štetu. Isključenje iz sistema grijanja je moguće, ali zahtijeva tehničku intervenciju, saglasnost skupštine i najčešće — prelazak na alternativni izvor.

Komšija ne plaća grijanje — šta sad?

Isti problem kao i sa naknadom za održavanje. Upravni odbor je dužan da pokrene postupak naplate. Kod centralnog grijanja, toplana može utužiti direktno vlasnika stana. Kod zajedničke kotlovnice, to je posao zajednice.

Ko odlučuje kad se pali i gasi grijanje?

Kod toplane, to odlučuje distributer prema vremenskim uslovima (obično kad prosječna temperatura padne ispod 12°C tri dana uzastopno). Kod zajedničke kotlovnice, to može biti odluka skupštine ili predsjednika. Preporučljivo je unaprijed dogovoriti kriterijume — ne čekati da svaki put bude glasanje.

Radijator curi — čija je odgovornost?

Radijator unutar stana je odgovornost vlasnika stana. Vertikalne cijevi (stojke) koje prolaze kroz stanove su zajednički dio — odgovornost zajednice. Ventili na spoju vertikale i radijatora su siva zona — preporučujem da se to razjasni odlukom skupštine unaprijed, ne kad dođe do kvara.

Savjeti za manje troškove i manje sukoba

• Investirajte u izolaciju. Fasada, prozori, krov — svaki KM uložen u izolaciju se višestruko vrati kroz manje račune za grijanje. Pogledajte naš članak o energetskoj efikasnosti stambene zgrade
• Redovno servisiranje. Kotao koji se ne servira troši 10-15% više goriva
• Ugradite termostatske ventile. Omogućavaju regulaciju temperature po prostorijama i značajno smanjuju potrošnju
• Dogovorite se o temperaturi. Idealna sobna temperatura je 20-22°C. Svaki stepen iznad toga povećava potrošnju za 6-7%
• Transparentni računi. Svaki vlasnik mora znati koliko se troši i na šta. Nejasni računi rađaju nepovjerenje

Malo koji tema izaziva toliko strasti među stanarima kao parking. Svako smatra da ima pravo na “svoje” mjesto, a kad mu neko drugi parkira — to je lična uvreda. Stubići, lanci, pa čak i brave na parkinzima ispred zgrada postali su dio svakodnevice u našim gradovima.

Ali hajde da razjasnimo neke stvari.

Čije je zemljište ispred zgrade?

Ovo je ključno pitanje i odgovor mnoge iznenadi. Zemljište ispred zgrade najčešće nije vlasništvo etažnih vlasnika. U većini slučajeva, to je javna površina ili zemljište u vlasništvu opštine/grada. Etažni vlasnici posjeduju zajedničke dijelove zgrade i eventualno dvorište koje je upisano u zemljišne knjige kao pripadajuće zemljište.

To znači da postavljanje stubića, lanaca ili bilo kakvo “rezervisanje” javnog parking prostora nema zakonski osnov. Komunalna inspekcija može naložiti uklanjanje, a možete dobiti i kaznu.

Kad zgrada ima svoj parking

Ako zgrada ima parking koji je dio pripadajućeg zemljišta (dvorišta), situacija je drugačija. Tada parking zaista pripada zajednici etažnih vlasnika i skupština može odlučiti o pravilima korišćenja:

• Raspodjela mjesta — po stanovima, po principu “prvi došao, prvi parkirao”, ili rotacijom
• Naplata — skupština može odrediti naknadu za korišćenje parking mjesta
• Zabrane — neregistrovana vozila, privredna vozila, duže odsustvo
• Gosti — da li se ostavlja jedno-dva mjesta za goste

Odluka o korišćenju parkinga donosi se na skupštini natpolovičnom većinom glasova. Bitno je da pravila budu zapisana i da ih svi znaju.

Garaže i garažna mjesta

Garaže su posebna priča. Garažno mjesto može biti:

• U vlasništvu pojedinačnog etažnog vlasnika — kupljeno zajedno sa stanom, upisano u zemljišne knjige kao poseban dio
• Zajednički dio zgrade — pripada svima, koristi se po odluci skupštine

Ako je garaža zajednički dio, niko je ne može samovlasno zauzeti. Ako je u pojedinačnom vlasništvu, vlasnik ima puno pravo raspolaganja — može je koristiti, izdavati, čak i prodati odvojeno od stana.

Najčešći problemi u praksi

“Ja tu uvijek parkiram”

Dugogodišnje korišćenje jednog mjesta ne stvara pravo vlasništva niti pravo korišćenja. To važi i za javne površine i za zajedničke dijelove. Ako neko parkira na istom mjestu 20 godina, to je navika — ne pravo.

Blokiranje pristupa

Parkiranje koje onemogućava pristup vatrogasnim vozilima ili blokira ulaz u zgradu je prekršaj, bez izuzetka. Vatrogasni pristup mora biti slobodan 24 sata.

Poslovni prostori i parking

Vlasnici poslovnih prostora u zgradi nemaju automatski pravo na parking za svoje klijente. Ako poslovni prostor generiše povećan promet, to je tema za skupštinu — moguće je zahtijevati alternativno rješenje za parkiranje.

Neregistrovana i napuštena vozila

Vozila koja mjesecima stoje na parkingu, bez registarskih tablica ili sa isteklom registracijom, mogu se prijaviti komunalnoj inspekciji. Na javnim površinama, nadležni organ može naložiti uklanjanje. Na privatnom parkingu, potrebna je odluka skupštine i obavještenje vlasnika vozila.

Kako regulisati parking u vašoj zgradi

1. Utvrdite vlasništvo — provjerite zemljišne knjige, da li parking pripada zgradi ili je javna površina
2. Donesite pravila — na skupštini, sa konkretnim rasporedom i pravilima
3. Označite mjesta — fizičkim oznakama (farba, brojevi) spriječite nesporazume
4. Predvidite sankcije — šta slijedi ako neko krši pravila
5. Budite fleksibilni — potrebe se mijenjaju, pravila treba periodično preispitati

Parking je tema koja najbolje ilustruje zašto je važno imati funkcionalnu zajednicu etažnih vlasnika. Bez organizacije i jasnih pravila, svako radi šta hoće — a onda se čudi kad nastane problem.

U zgradama sa četiri i više spratova lift je neophodan. Ali je istovremeno i izvor stalnih troškova, briga i, nerijetko, svađa. Ko plaća servis? Šta kad lift stoji mjesecima? Da li stanari prizemlja moraju da učestvuju u troškovima?

Lift je zajednički dio zgrade

Prema zakonu, lift pripada zajedničkim dijelovima zgrade. To znači da je odgovornost za njegovo održavanje na zajednici etažnih vlasnika, a troškovi se raspodjeljuju na sve vlasnike.

Da, i na stanare prizemlja. Ovo je čest izvor nezadovoljstva, ali zakon je tu nedvosmislen — zajednički dijelovi zgrade pripadaju svima, bez obzira na to koliko ih ko koristi. Isti princip važi i za krov — stanari prvog sprata ne mogu reći da ih krov ne zanima jer žive dole.

Redovno održavanje — obaveza, ne izbor

Lift je uređaj koji podliježe obaveznom tehničkom pregledu. Zakon o zaštiti na radu i relevantni pravilnici propisuju:

• Mjesečni servis — pregled i podmazivanje mehaničkih dijelova, provjera sigurnosnih uređaja
• Godišnji tehnički pregled — obavlja ovlašteno tijelo, izdaje atest o ispravnosti
• Vanredni pregled — nakon kvara, nezgode ili dužeg perioda nekorišćenja

ZEV mora imati zaključen ugovor sa ovlaštenim servisnim preduzećem. Cijena mjesečnog servisa varira zavisno od tipa lifta, ali se obično kreće od 100 do 300 KM mjesečno. To je trošak koji mora biti uračunat u redovnu naknadu za održavanje.

Kad se lift pokvari

Kvarovi se dešavaju, pogotovo na starijim liftovima. Bitno je razlikovati:

Hitna intervencija

Ako je neko zarobljen u liftu, to je hitna situacija. Servisno preduzeće mora reagovati u roku od jednog sata (većina ugovora to predviđa). Predsjednik skupštine ima ovlaštenje da naredi hitne radove bez prethodne odluke skupštine.

Kvar koji zahtijeva zamjenu dijelova

Motor, užad, upravljačka elektronika. Ovo može koštati od nekoliko stotina do nekoliko hiljada KM. Ako sredstva postoje u fondu za održavanje, upravni odbor može odobriti popravku. Za veće iznose, preporučljivo je sazvati skupštinu.

Lift van funkcije duži period

Ovo je ozbiljan problem, naročito za starije stanare i osobe sa invaliditetom. Ako servisno preduzeće utvrdi da lift nije siguran za upotrebu, mora se isključiti dok se ne otkloni kvar. Zajednica nema pravo da ignoriše ovu preporuku.

Modernizacija lifta

Stari liftovi (ugrađeni 70-ih i 80-ih godina) su energetski neefikasni, bučni i sve teže ih je održavati jer se rezervni dijelovi više ne proizvode. Modernizacija lifta je kapitalno ulaganje i zahtijeva:

• Odluku skupštine donesenu dvotrećinskom većinom
• Ponude od minimum tri ponuđača
• Plan finansiranja (fond, povećanje naknade, kredit)

Cijena kompletne zamjene lifta u prosječnoj stambenoj zgradi kreće se od 15.000 do 40.000 KM, zavisno od broja spratova, nosivosti i proizvođača. Zvuči mnogo, ali razlomljeno na sve vlasnike i period otplate od 3-5 godina, mjesečni iznos je podnošljiv.

Praktični savjeti

• Ne štedite na servisu. Jeftiniji serviser koji dolazi jednom u tri mjeseca umjesto jednom mjesečno će vas dugoročno koštati više kroz česte kvarove
• Vodite evidenciju o kvarovima. Ako se isti kvar ponavlja, to može biti osnov za reklamaciju ili raskid ugovora sa servisnim preduzećem
• Obrazujte stanare. Preopterećivanje lifta, držanje vrata, korišćenje za transport građevinskog materijala — sve to skraćuje vijek trajanja
• Planirajte unaprijed. Ako je lift star 30+ godina, počnite odvajati sredstva za zamjenu. Neće izdržati vječno

O planiranju troškova održavanja pročitajte više u našem članku o godišnjem programu održavanja zgrade.

Ako ste ikad živjeli u stambenoj zgradi, znate o čemu pričam. Djeca trče iznad vas u 7 ujutro. Komšija pušta muziku do kasno. Neko renovira treći mjesec zaredom. Pas u stanu pored vas ne prestaje da laje kad vlasnik ode na posao.

Buka je, bez sumnje, problem broj jedan u stambenim zgradama. I dok je lako reći “pa prijavi ga”, u praksi stvari nisu tako jednostavne.

Šta kaže zakon?

U Republici Srpskoj, problematika buke regulisana je na više nivoa:

• Zakon o zaštiti od buke definiše dozvoljene nivoe buke u stambenim zonama
• Zakon o javnom redu i miru sankcioniše remećenje mira, uključujući pretjeranu buku
• Kućni red zgrade (ako postoji) propisuje konkretna pravila za vašu zgradu

Dozvoljeni nivo buke u stambenim prostorima iznosi 35-40 dB tokom dana i 25-30 dB noću. Za ilustraciju — normalan razgovor je oko 60 dB, usisivač oko 70 dB, a bušilica može ići i do 100 dB.

Tipovi buke i kako reagovati

Buka od svakodnevnog života

Dječja igra, koraci, razgovori, kuhinjski aparati — ovo je normalan dio života u zgradi i tu, nažalost, nema mnogo prostora za žalbe. Ne možete tražiti od komšija da ne hodaju po stanu. Ako je problem izolacija (stari parket, tanak beton, bez estriha), to je građevinski problem, a ne problem ponašanja.

Jedino što ovdje pomaže jeste razgovor i razumijevanje. Možda komšija ne zna da se svaki korak čuje. Možda će staviti tepih u dnevnu sobu ako mu lijepo objasnite situaciju.

Buka od renoviranja

Ovo je najčešći izvor intenzivnih sukoba. Neko mora renovirati stan — to je neizbježno. Ali mjesecima bušenja i lupanja može da izludi i najstrpljivijeg čovjeka.

Razumna pravila (koja bi kućni red trebalo da propiše):

• Radnim danima: 08:00 – 18:00
• Subotom: 09:00 – 14:00
• Nedjeljom i praznicima: zabrana bučnih radova
• Obaveza obavještavanja komšija prije početka radova

Ako se stanari ne pridržavaju ovih termina, predsjednik skupštine ih može pisano upozoriti. Ako nastave, može se pozvati komunalna policija.

Muzika i zabave

Svako ima pravo na zabavu, ali ne na račun komšija. Muzika poslije 22:00 koja se čuje u susjednim stanovima predstavlja remećenje javnog reda i mira. Ovdje je zakon prilično jasan — komunalna policija ima ovlaštenje da interveniše i izrekne novčanu kaznu.

Kućni ljubimci

Pas koji laje satima dok je vlasnik na poslu je realan problem. Vlasnik je odgovoran za ponašanje svog ljubimca, uključujući buku. Ako razgovor ne pomogne, opravdano je uputiti pisanu pritužbu predsjedniku skupštine, a u ekstremnim slučajevima i komunalnoj policiji.

Koraci za rješavanje problema sa bukom

1. Razgovarajte sa komšijom — zvuči banalno, ali u većini slučajeva ljudi nisu svjesni koliko buke proizvode. Pristupite mirno i konkretno (“Čujem bušilicu svako veče do 21h, da li je moguće da radovi završe do 18h?”)
2. Obratite se predsjedniku skupštine — pisano, sa konkretnim opisom problema (ko, šta, kad, koliko često). Predsjednik je dužan da reaguje, makar upozorenjem
3. Komunalna policija — za akutne situacije (buka noću, glasna muzika, remećenje mira). Pozovite u trenutku kad se buka dešava, ne sutradan
4. Inspekcija — za trajne probleme (kafić u prizemlju koji radi do zore, zanatska radnja u stanu koja krši namjenu prostora)
5. Sud — krajnja opcija, za dugotrajne i ozbiljne probleme. Tužba za zaštitu od imisija (buka, vibracije, mirisi) je regulisana stvarnopravnim propisima

Ne budite ni vi dio problema

Na kraju, malo samokritike ne škodi. Svi mi pravimo buku. Ako renovirate, obavijestite komšije. Ako imate zabavu, upozorite susjedne stanove. Ako vam dijete trči po stanu — stavite tepih. Mali gestovi prave veliku razliku u zgradi.

Više o rješavanju konflikata među etažnim vlasnicima pročitajte u našem članku Kako riješiti sukobe među etažnim vlasnicima.

Kad kupite stan, logično je da ga želite urediti po svom ukusu. Međutim, stan u stambenoj zgradi nije kuća — sve što radite unutar svojih zidova može uticati na komšije, na zajedničke instalacije i na konstrukciju zgrade. Zato postoje pravila.

Šta smijete raditi bez ičije dozvole?

Unutrašnje radove koji ne zadiru u konstrukciju zgrade i zajedničke instalacije možete raditi samostalno:

• Krečenje i farbanje zidova
• Zamjena podnih obloga (laminat, pločice, parket)
• Zamjena unutrašnjih vrata
• Zamjena sanitarija (umivaonik, WC šolja, kada) — pod uslovom da ne mijenjate položaj priključaka
• Ugradnja namještaja i kuhinje
• Zamjena elektro prekidača i utičnica (na postojećim mjestima)

Ono na šta morate paziti čak i kod ovih radova jeste buka. Ako vaša zgrada ima kućni red, pridržavajte se propisanog vremena za bučne radove. Ako nema, zdrav razum kaže: radnim danima od 8 do 18, subotom do 14, nedjeljom nikad.

Za šta vam treba saglasnost ZEV-a?

Čim zadirte u zajedničke dijelove zgrade ili vršite konstrukcijske izmjene, potrebna vam je saglasnost skupštine zajednice etažnih vlasnika:

• Rušenje ili pomjeranje nosećih zidova — ovo zahtijeva i građevinsku dozvolu i projekat od ovlaštenog inženjera. Bez toga, ne samo da kršite zakon, nego ugrožavate statiku čitave zgrade
• Promjena položaja vodovoda i kanalizacije — priključci na vertikale su zajednički dijelovi, pa svaka izmjena zahtijeva saglasnost
• Spajanje stanova — formalno se radi o promjeni namjene prostora
• Zatvaranje balkona ili lođe — mijenja spoljašnji izgled zgrade, a u nekim opštinama zahtijeva i urbanističku saglasnost
• Ugradnja klima uređaja na fasadu — opet, radi se o zajedničkom dijelu (fasada pripada svima)
• Promjena namjene prostora — iz stambenog u poslovni ili obrnuto

Problem sa “kolege su isto tako radile”

Najčešći argument koji čujemo je: “Pa komšija iznad je isto zatvorio balkon, niko mu ništa nije rekao.” To nije pravni argument. Što se nešto tolerisalo ranije, ne znači da je dozvoljeno. Štaviše, ako dođe do problema (prokišnjavanje, pucanje cijevi, oštećenje fasade), odgovornost snosi onaj ko je izveo radove bez saglasnosti.

U praksi, mnoge zgrade imaju problem sa divljim zatvaranjima balkona. Svaki vlasnik zatvori na svoj način, različitim materijalima, i fasada izgleda kao pačvork. Kad skupština odluči da radi fasadu, nastaje haos — ko plaća demontažu individualnih konstrukcija?

Procedura za dobijanje saglasnosti

Ako planirate radove za koje vam treba saglasnost, postupak je sljedeći:

1. Pripremite opis radova — šta planirate, koji dio zgrade je zahvaćen, ko izvodi radove
2. Podnesite zahtjev predsjedniku skupštine — pisano, sa opisom i eventualnim projektom
3. Predsjednik saziva skupštinu ili stavlja tačku na dnevni red naredne redovne sjednice
4. Skupština glasa — za radove na zajedničkim dijelovima potrebna je natpolovična većina
5. Dobijte pisanu odluku — ne oslanjajte se na usmeni dogovor

Ako su u pitanju radovi koji zahtijevaju građevinsku dozvolu (rušenje nosećih zidova, dogradnja), morate proći i proceduru kod nadležnog urbanističkog organa.

Šta ako komšija renovira i pravi štetu?

Ako tokom adaptacije susjednog stana dođe do oštećenja vašeg stana (pukotine, prokišnjavanje, oštećenje instalacija), vlasnik koji izvodi radove je odgovoran za štetu. Prema Zakonu o održavanju zgrada, etažni vlasnik je dužan da odmah otkloni kvar nastao u njegovom stanu koji uzrokuje ili može uzrokovati oštećenje zajedničkih dijelova ili drugih stanova.

Koraci:

• Dokumentujte štetu (fotografije, video)
• Obavijestite predsjednika skupštine
• Pisano obavijestite vlasnika stana koji izvodi radove
• Ako nema reakcije — upravni odbor može pokrenuti postupak

Na kraju — zdrav razum

Većina problema sa adaptacijama nastaje jer ljudi ne komuniciraju. Prije nego što počnete radove, obavijestite komšije — lično, ne papirićem na ulazu. Recite im koliko će trajati, kakva buka se očekuje, i da ste dostupni ako bude problema. To košta pet minuta, a može vam uštedijeti mjesece loših odnosa.

Svako ko je živio u stambenoj zgradi zna da suživot nije uvijek jednostavan. Komšija koji buši zidove nedjeljom ujutro, pas koji laje do ponoći, bicikl na stepeništu, smeće ispred vrata — sve su to situacije koje izazivaju frustraciju. A onda se postavlja pitanje: kome da se žalim i na osnovu čega?

Odgovor je — kućni red.

Šta je kućni red i da li je obavezan?

Kućni red je interni akt zajednice etažnih vlasnika koji reguliše ponašanje stanara, korišćenje zajedničkih prostorija i međusobne odnose u zgradi. Zakon o održavanju zgrada ne propisuje obavezu donošenja kućnog reda, ali ga preporučuje kao dio osnivačkog akta ili posebnu odluku skupštine.

U praksi, zgrade koje imaju kućni red imaju daleko manje konflikata. Ne zato što su pravila magična, nego zato što svi znaju šta se očekuje — i šta slijedi ako se ne poštuje.

Šta kućni red treba da sadrži?

Nema univerzalnog obrasca koji odgovara svakoj zgradi. Zgrada sa 10 stanova i zgrada sa 60 stanova imaju različite probleme. Ali većina kućnih redova pokriva sljedeće oblasti:

Mir i tišina

• Definisati period obavezne tišine (npr. od 22:00 do 06:00 radnim danima, od 22:00 do 08:00 vikendom)
• Regulisati bučne radove — renoviranje, bušenje, brušenje — obično dozvoljeno radnim danima od 08:00 do 18:00, subotom do 14:00
• Nedjelja i praznici — bez bučnih radova

Zajednički prostori

• Stepenište se ne koristi za odlaganje stvari (obuća, kolica, bicikli)
• Zajednički hodnici moraju biti prohodni — protivpožarni propisi to zahtijevaju
• Podrum i tavan — svaki vlasnik koristi svoj dio, zajednički dijelovi se ne zauzimaju
• Sušionica — raspored korišćenja ako postoji zajednička

Kućni ljubimci

Ovo je osjetljiva tema. Zakon ne zabranjuje držanje kućnih ljubimaca, ali kućni red može regulisati:

• Obavezu da psi budu na povocu u zajedničkim prostorijama
• Obavezu čišćenja za ljubimcima
• Maksimalan broj kućnih ljubimaca (diskutabilno, ali neke zgrade to regulišu)

Održavanje čistoće

• Ko čisti stepenište — da li se angažuje firma ili se stanari smjenjuju
• Odvoz smeća — raspored, pravila o reciklaži, zabrana ostavljanja kabastog otpada

Parking

• Ako zgrada ima parking — raspored mjesta, pravila korišćenja
• Zabrana parkiranja na zelenim površinama ili prilazima za vatrogasce

Kako donijeti kućni red?

Kućni red se donosi odlukom skupštine ZEV-a, prostom većinom glasova prisutnih vlasnika (pod uslovom da postoji kvorum). Postupak:

1. Predsjednik ili upravni odbor pripremi prijedlog kućnog reda
2. Prijedlog se dostavi vlasnicima uz poziv za skupštinu (najmanje 8 dana ranije)
3. Na skupštini se raspravlja, eventualno mijenja, i glasa
4. Usvojeni kućni red se istakne na vidnom mjestu u zgradi (obično u ulazu)

Preporučujem da svaki vlasnik dobije kopiju. Ako u zgradi ima zakupaca, vlasnici su dužni da ih upoznaju sa pravilima.

Šta kad neko krši kućni red?

Tu stvari postaju komplikovanije. Kućni red sam po sebi nema snagu zakona. Ali:

• Skupština može donijeti odluku o upozorenju
• Za ponovljene prekršaje, upravni odbor može pokrenuti postupak pred nadležnim organom
• Ako se radi o buci ili remećenju javnog reda, može se pozvati komunalna policija
• Za ozbiljnije slučajeve (oštećenje zajedničke imovine, ugrožavanje sigurnosti), pravni put je tužba

Ključno je da kućni red bude realan. Nema smisla propisivati apsolutnu tišinu 24 sata dnevno ili zabranjivati djecu da se igraju u dvorištu. Pravila koja niko ne poštuje su gora od toga da pravila ne postoje — jer potkopavaju svaki budući pokušaj regulisanja.

Savjet iz prakse

Najuspješniji kućni redovi su oni koje su stanari sami predložili i usvojili. Nemojte prepisivati gotove obrasce sa interneta — uzmite ih kao polaznu tačku, ali prilagodite vašoj zgradi. Ako nemate problem sa kućnim ljubimcima, ne treba vam pet članova o psima. Ako imate problem sa parkingom, posvetite tome posebnu pažnju.

Na našoj stranici Odluke i akti možete pronaći model kućnog reda koji možete prilagoditi vašim potrebama.

Zakon o održavanju zgrada je jasan: svaka stambena zgrada sa više od jednog vlasnika mora imati zajednicu etažnih vlasnika. Međutim, stvarnost je drugačija. Veliki broj zgrada, naročito starije gradnje, nikada nije formirao zajednicu. Stanari se dogovaraju “na stepeništu”, novac za popravke skuplja neko od komšija u koverti, a o redovnom održavanju niko posebno ne razmišlja — dok ne pukne cijev ili ne prokišnjava krov.

Upravo za ovakve situacije zakon predviđa institut privremenog upravnika zgrade.

Ko je privremeni upravnik?

Privremeni upravnik je fizičko ili pravno lice koje nadležni organ lokalne samouprave imenuje da upravlja zgradom u kojoj etažni vlasnici nisu formirali zajednicu u zakonskom roku. To nije kazna za stanare — to je mehanizam da se zgrada ne raspada dok se vlasnici ne organizuju.

Prema članu 28. Zakona o održavanju zgrada (Službeni glasnik RS, br. 101/11), ako etažni vlasnici ne osnuju zajednicu u roku od godinu dana, nadležni organ ima pravo i obavezu da imenuje privremenog upravnika.

Kako dolazi do imenovanja?

Postupak je relativno jednostavan, ali zavisi od inicijative lokalne uprave. U praksi to izgleda ovako:

1. Nadležni organ (obično odjeljenje za stambena pitanja) utvrdi da zgrada nema formiranu zajednicu
2. Vlasnike se obavijesti o namjeri imenovanja privremenog upravnika
3. Donese se rješenje o imenovanju
4. Privremeni upravnik preuzima upravljanje zgradom

U Banjoj Luci, naprimjer, gradska uprava je 2024. godine pokrenula konkretne korake u ovom pravcu. Odlukom broj 25-373-121/2024 od 26. septembra 2024. godine imenovan je privremeni upravnik za zgrade koje nemaju registrovanu zajednicu. Uslugu privremenog upravljanja — pod nazivom “Domaćin zgrade” — pruža preduzeće ZEV Servis iz Banje Luke.

Šta privremeni upravnik zapravo radi?

Nemojte misliti da se radi samo o nekom ko pokupi poštu iz sandučeta. Privremeni upravnik preuzima kompletno upravljanje zgradom, što uključuje:

• Zaključivanje ugovora sa davaocima usluga — struja u zajedničkim prostorijama, voda, lift servis, čišćenje stepeništa, bravarske usluge, protivpožarna oprema, dezinsekcija
• Fakturisanje i naplata — svaki vlasnik dobija mjesečni obračun sa uplatnicom, najkasnije do 20. u mjesecu
• Održavanje zgrade — periodični pregledi, evidentiranje kvarova, organizovanje tekućeg i kapitalnog održavanja, hitne intervencije
• Pravni poslovi — praćenje dugovanja, slanje opomena, pokretanje postupaka naplate
• Vođenje evidencije — uredna dokumentacija o prihodima, rashodima i stanju računa
• Formiranje zajednice — kad se steknu uslovi, privremeni upravnik pomaže u osnivanju i registraciji ZEV-a

Koliko to traje?

Privremeni upravnik obavlja funkciju dok se ne desi jedna od dvije stvari: ili etažni vlasnici konačno osnuju zajednicu (što je uvijek poželjan ishod), ili sud imenuje stalnog upravnika.

U praksi, privremeno upravljanje često traje duže nego što bi trebalo, jer stanari nemaju motivaciju da preuzmu odgovornost kad neko drugi to već radi umjesto njih. Ali upravo tu leži zamka — privremeni upravnik ne može donositi odluke o kapitalnim ulaganjima, ne može podizati naknade iznad zakonskog minimuma, i generalno ima ograničena ovlaštenja u poređenju sa punim organima upravljanja.

Zašto je bolje imati svoju zajednicu?

Da se razumijemo — privremeni upravnik je dobro rješenje za prelazni period. Ali dugoročno, zgrada u kojoj vlasnici sami donose odluke, biraju izvođače radova, određuju visinu naknade i planiraju održavanje, uvijek bolje funkcioniše.

Evo konkretnih razloga:

• Veća autonomija — sami odlučujete o prioritetima (da li je važniji krov ili fasada)
• Prilagođena naknada — možete odrediti veći iznos od minimuma i stvarno nešto popraviti
• Kapitalna ulaganja — privremeni upravnik ne može samostalno odlučiti o zamjeni krova ili fasade
• Transparentnost — birate ko upravlja vašim novcem

Ako vaša zgrada trenutno nema zajednicu, a niste sigurni kako da počnete — pogledajte naš vodič kako osnovati zajednicu etažnih vlasnika korak po korak. A ako vam je potrebna profesionalna podrška u međuvremenu, usluga Domaćin zgrade koju pruža ZEV Servis može biti pravo rješenje za vašu zgradu.

Šta ako se vlasnici ne slažu sa privremenim upravnikom?

Imenovanje privremenog upravnika nije nešto o čemu vlasnici glasaju — to je odluka nadležnog organa. Međutim, vlasnici uvijek imaju pravo da formiraju zajednicu i time preuzmu upravljanje u svoje ruke. To je, zapravo, i cilj čitavog mehanizma — natjerati vas da se organizujete.

Ukoliko imate primjedbe na rad privremenog upravnika, možete ih uputiti nadležnom organu koji ga je imenovao.