Autor: ZEV Predsjednik

Nova fasada sa termoizolacijom jedan je od najvećih troškova koje zajednica etažnih vlasnika može imati, ali i jedno od najisplativijih ulaganja. Zato mnogi traže subvencije za fasade. U Republici Srpskoj ne postoji jedan stalni program koji pokriva obnovu fasada svih zgrada, već se povremeno raspisuju konkursi entitetskog fonda, gradova i opština, ponekad uz podršku međunarodnih organizacija.

U nastavku je pregled programa koje smo mogli potvrditi u zvaničnim objavama i medijima, sa datumima. Uslovi se mijenjaju iz godine u godinu, pa prije prijave uvijek pročitajte aktuelni tekst poziva.

Fond za zaštitu životne sredine i energetsku efikasnost RS

Najveći izvor podrške za energetsku efikasnost stanovanja u RS je Fond za zaštitu životne sredine i energetsku efikasnost Republike Srpske (ekofondrs.org).

Javni konkurs za stambene objekte za 2026. godinu

Fond je 8. septembra 2026. godine raspisao Javni konkurs za dodjelu sredstava za sprovođenje mjera energetske efikasnosti u stambenim objektima za 2026. godinu. Osnovni podaci:

• Ukupno: 4,6 miliona KM bespovratnih sredstava, raspoređenih po regijama (Banja Luka 1,65 miliona, Bijeljina 1 milion, Doboj 950.000, Istočno Sarajevo i Trebinje po 500.000 KM).
• Iznos: Fond finansira 50% vrijednosti projekta, najviše 5.000 KM po prijavi.
• Ko može aplicirati: fizička lica koja su vlasnici ili suvlasnici stambenog objekta, uključujući stanove u zgradama kolektivnog stanovanja.
• Mjere: zamjena vanjske stolarije, termoizolacija (fasade, poda, krova), kotlovi na pelet, toplotne pumpe i fotonaponske elektrane.
• Prijava: isključivo poštom, a prijave se obrađuju redom prispijeća do utroška sredstava.
• Ograničenje: korisnici sredstava sa ranijih konkursa Fonda iz 2023. i 2024. godine ne mogu ponovo aplicirati.

Važno za zgrade: podnosilac je pojedinačni vlasnik stana, a ne zajednica etažnih vlasnika. Ovaj konkurs je zato najkorisniji za mjere u samom stanu, kao što je zamjena prozora. Ako zajednica planira utopljavanje cijele fasade, provjerite u konkursnoj dokumentaciji ili direktno u Fondu da li i kako vlasnici pojedinačnih stanova mogu prijaviti svoj dio troška zajedničke fasade.

Raniji konkurs iz EU budžetske podrške

Krajem 2023. godine (objava od 18. decembra 2023) Fond je raspisao konkurs finansiran iz paketa budžetske podrške Evropske unije za ublažavanje posljedica energetske krize, sa 5,8 miliona KM za stambene objekte i istim modelom: 50% investicije, najviše 5.000 KM. Taj konkurs je završen, ali pokazuje da se EU sredstva u RS za građane uglavnom raspoređuju upravo preko Fonda.

Gradski i opštinski javni pozivi

Za zajednice etažnih vlasnika kao podnosioce prijave najvažniji su lokalni pozivi, jer u njima zajednica aplicira kao pravno lice za cijelu zgradu.

Banja Luka

Grad Banja Luka je u prethodnim godinama raspisivao pozive zajednicama etažnih vlasnika za sufinansiranje sanacije fasada:

• 2019. (poziv od 13. marta): 125.000 KM iz budžeta, učešće zajednice najmanje 30%, vrijednost radova po projektu najmanje 10.000 KM.
• 2022. (septembar, rok 18. oktobar 2022): 150.000 KM, učešće zajednice najmanje 50%, vrijednost radova najmanje 10.000 KM.
• 2026.: u martu 2026. Grad i Fond za zaštitu životne sredine i energetsku efikasnost RS razgovarali su o novom modelu podrške zajednicama za sanaciju fasada i energetsku obnovu kolektivnih zgrada. Prema dostupnim informacijama, poziv po tom modelu još nije raspisan.

Gradske vijesti i javne pozive Banje Luke možete pratiti i na portalu banjaluka.city.

Bijeljina

Grad Bijeljina je u avgustu 2025. godine (objava od 22. avgusta, rok 13. septembar 2025) sufinansirao ugradnju toplotnih pumpi u individualnim domaćinstvima i stambenim zgradama: oko 180.000 KM za individualne objekte i 120.000 KM za zajednice etažnih vlasnika, uz subvenciju do 30%, odnosno najviše 28.000 KM za kolektivne objekte. Taj poziv nije obuhvatao fasade, ali pokazuje da Bijeljina zajednice etažnih vlasnika tretira kao posebnu kategoriju korisnika. Grad je i 2023. godine imao javni poziv za mjere energetske efikasnosti u stambenom sektoru za domaćinstva i zajednice etažnih vlasnika.

Istočno Novo Sarajevo

Opština Istočno Novo Sarajevo je 1. oktobra 2026. objavila javni poziv za sufinansiranje projekata zajednica etažnih vlasnika: ukupno 100.000 KM iz budžeta za 2026, najviše 2.000 KM po projektu, rok za prijave 15. oktobar 2026. Poziv obuhvata građevinske radove i uređenje zajedničkih prostora u zgradi i ispred nje. Iznos je skroman za fasadu, ali može pokriti manju sanaciju ili dio pripremnih radova.

Derventa i program CAET (GIZ)

Grad Derventa je 1. oktobra 2026. raspisao javni poziv za sufinansiranje energetski efikasne obnove višestambenih zgrada, u okviru projekta „Akcija zajednice za energetsku tranziciju (CAET) u Bosni i Hercegovini“. Projekat sprovodi njemački GIZ uz podršku Saveznog ministarstva za ekonomsku saradnju i razvoj Njemačke (BMZ), u saradnji sa Gradom i Fondom za zaštitu životne sredine i energetsku efikasnost RS. Korisnici pokrivaju 50% procijenjene vrijednosti mjere, akcenat je na termoizolaciji vanjskih zidova, a rok je 21 dan od objave u „Derventskom listu“. Prema objavi, za podršku se bira jedna zgrada, pa se radi o pilot projektu koji bi mogao biti model i za druge lokalne zajednice.

UNDP i drugi međunarodni programi

Programi UNDP-a u BiH u oblasti energetske efikasnosti (na primjer EU4Energy Efficiency i projekti zelene tranzicije) uglavnom su usmjereni na javne objekte, javnu rasvjetu i opštine, a ne direktno na stambene zgrade. Nismo pronašli aktuelni UNDP poziv na koji zajednice etažnih vlasnika u RS mogu direktno aplicirati za fasadu. Ipak, kada opština učestvuje u takvom projektu, dio sredstava se ponekad prenosi na lokalne pozive, pa pratite oglasnu tablu svoje opštine.

Kako se zajednica priprema za subvenciju

Pozivi su obično otvoreni kratko, a sredstva se dijele redom prispijeća. Zgrade koje imaju spremne dokumente prolaze, ostale čekaju sljedeću godinu. Šta pripremiti unaprijed:

1. Uredna registracija zajednice i važeći mandati organa, jer gotovo svaki poziv traži rješenje o registraciji i ovlaštenje lica koje potpisuje.
2. Odluka skupštine o izvođenju radova i načinu finansiranja vlastitog učešća. Utopljavanje fasade prelazi okvire redovnog upravljanja, pa traži veću saglasnost od obične većine. Kada su radovi neophodni da se spriječi dalje propadanje zgrade, a sredstva su obezbijeđena bez posebnih uplata vlasnika, odluka se može donijeti dvotrećinskom većinom ukupnog broja etažnih vlasnika (član 29. Zakona o održavanju zgrada RS).
3. Ponude i predmjer radova od najmanje tri izvođača, sa specifikacijom materijala i debljinom izolacije.
4. Dokaz o vlastitom učešću: stanje na računu zajednice ili plan prikupljanja kroz fond za održavanje.
5. Energetski pregled ili elaborat, ako ga poziv traži, i provjera da li je za radove potrebno odobrenje po propisima o građenju (član 14. stav 2.).
6. Finansijski izvještaji zajednice za prethodnu godinu, o čemu pišemo u tekstu o vođenju finansijske dokumentacije.

O tome šta utopljavanje donosi i kako se planiraju radovi pročitajte u tekstovima Energetska obnova zgrade — utopljavanje fasade i ušteda i Kako poboljšati energetsku efikasnost stambene zgrade. Ako uz fasadu planirate i krov, korisno je i uputstvo za sanaciju krova.

Često postavljana pitanja

Postoje li subvencije za fasade u 2026. godini?

Da, ali su raspršene. Fond za zaštitu životne sredine i energetsku efikasnost RS u septembru 2026. sufinansira termoizolaciju i druge mjere za vlasnike stanova i kuća (50%, najviše 5.000 KM). Za zajednice etažnih vlasnika postoje lokalni pozivi, na primjer u Derventi i Istočnom Novom Sarajevu u oktobru 2026. Pratite sajt svog grada ili opštine.

Može li zajednica etažnih vlasnika aplicirati na konkurs Fonda?

Na konkurs za stambene objekte za 2026. godinu prijavu podnose fizička lica, vlasnici ili suvlasnici, uključujući vlasnike stanova u zgradama. Zajednica kao pravno lice nije navedena među podnosiocima tog konkursa. Fond povremeno ima i druge konkurse, pa provjerite aktuelnu ponudu na sajtu Fonda.

Koliko zajednica mora sama da učestvuje?

To zavisi od poziva. U dosadašnjim pozivima Banje Luke učešće zajednice bilo je najmanje 30% (2019) i najmanje 50% (2022), a u pozivu Dervente korisnici pokrivaju 50%. Zato je dobro imati sredstva u zajedničkoj rezervi prije nego što poziv bude raspisan.

Isplati li se energetska efikasnost stambenih zgrada bez subvencije?

Često da. Kvalitetna izolacija smanjuje gubitke toplote, štiti zidove od vlage i podiže vrijednost stanova. Subvencija ubrzava povrat ulaganja, ali dobro isplaniran projekat ima smisla i bez nje, posebno ako se fasada ionako mora sanirati.

Gdje pratiti nove pozive?

Na sajtu Fonda (ekofondrs.org), na sajtu i oglasnoj tabli vašeg grada ili opštine (odjeljenja za komunalne poslove, stambene poslove ili privredu) i u lokalnim medijima. Pozivi su često otvoreni kratko, ponekad svega nekoliko sedmica ili do utroška sredstava.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Podaci o konkursima važe na dan objave teksta (oktobar 2026); uslove uvijek provjerite u originalnom tekstu poziva.

Kad zajednica etažnih vlasnika planira radove, prvo pitanje glasi: da li je to tekuće ili investiciono održavanje? Od odgovora zavisi ko odlučuje, kojom većinom, iz kojih sredstava se plaća i da li račun ide zajednici ili pojedinačnom vlasniku. U ovom tekstu objašnjavamo razliku prema Zakonu o održavanju zgrada RS („Službeni glasnik RS“, br. 101/11, u daljem tekstu ZOZ), uz konkretne primjere radova.

Tekuće i redovno održavanje: isti pojam

U svakodnevnom govoru kaže se „tekuće održavanje“, a ZOZ koristi izraz redovno održavanje. Riječ je o istoj stvari. Zakon održavanje zgrade dijeli na redovno i investiciono, i to posebno za posebne dijelove (stanove, poslovne prostore, garaže) i za zajedničke dijelove zgrade (član 2). Treća kategorija su hitne intervencije.

Član 34. ZOZ-a daje kratke definicije:

• troškovi redovnog održavanja nastaju redovnom upotrebom zgrade, održavanjem tehničke ispravnosti i obezbjeđivanjem higijenskih uslova (stav 2),
• troškovi investicionog održavanja su vanredni troškovi za poboljšanje vrijednosti i kvaliteta zajedničkih dijelova zgrade u planiranim slučajevima (stav 3).

Jednostavno pravilo: redovno održavanje zgradu drži ispravnom iz mjeseca u mjesec, a investiciono obnavlja ili zamjenjuje njene dotrajale dijelove.

Održavanje zajedničkih dijelova zgrade

Zajedničke dijelove održavaju i finansiraju svi etažni vlasnici zajednički (član 12). Šta spada u koju vrstu radova, zakon nabraja u članu 13 (redovno) i članu 14 (investiciono). Obje vrste radova utvrđuju se godišnjim programom održavanja (član 15), o čemu više u tekstu Godišnji program održavanja zgrade.

Primjeri radova

Dio zgrade	Tekuće (redovno) održavanje, čl. 13	Investiciono održavanje, čl. 14
Lift	redovno servisiranje	održavanje lifta sa kućicom i oknom, ispitivanje ispravnosti i upotrebna dozvola
Krov i oluci	čišćenje oluka i olučnih cijevi	krovna konstrukcija, pokrivač, limarija, oluci, hidroizolacija
Fasada	(nije navedeno)	sanacija oštećenih i dotrajalih fasada i obloga, zaštita od vlage
Rasvjeta i struja	zamjena sijalica, prekidača i automata	elektroinstalacija zgrade do strujomjernog ormara, nužno osvjetljenje, agregat
Voda i kanalizacija	pregledi i servis hidrofora i instalacija	vodovodna i kanalizaciona mreža od priključka do sifona u stanu, pumpe za izbacivanje vode
Grijanje	pregledi i servis kotlarnice, podstanice i mreže	instalacija centralnog grijanja, grijna tijela, gasna instalacija
Hodnici i stepenište	čišćenje, pranje, krečenje, farbanje cijevi	dotrajali podovi, plafoni, zidovi, ograde, prozori i vrata
Higijena	deratizacija, dezinsekcija, dezinfekcija	kanali za smeće
Zaštita od požara	pregledi i servis hidranata i uređaja	hidranti, crijeva, protivpožarno stepenište, uređaji za uzbunjivanje
Ostalo	čišćenje trotoara oko zgrade, brave na ormarima za strujomjere	gromobran, interfon, kablovske i antenske instalacije

Ako radovi nisu izričito navedeni, gleda se njihova suština: da li održavaju postojeće stanje ili obnavljaju i poboljšavaju dio zgrade.

Hitne intervencije su posebna kategorija

Prokišnjavanje krova, pucanje cijevi, zaglavljen lift ili poplavljen podrum spadaju u hitne intervencije (član 16). Njih predsjednik zajednice naručuje odmah, bez sjednice skupštine (član 17. stav 2), bez obzira na to da li bi po prirodi bile redovno ili investiciono održavanje. Detaljnije: Hitne intervencije na zgradi — ko snosi troškove.

Održavanje posebnih dijelova: šta plaća vlasnik stana

Stan, poslovni prostor i garažu održava i finansira njihov vlasnik (član 7). O redovnom održavanju svog stana odlučuje sam (član 8). Pored toga, ZOZ propisuje i obavezu investicionog održavanja posebnog dijela (član 10): popravke ili zamjenu instalacija centralnog grijanja, gasnih instalacija i grijnih tijela, instalacija i uređaja za zagrijavanje vode, elektro i telefonskih instalacija te vodovoda i kanalizacije u stanu.

Ako kvar u stanu nanosi štetu drugima, vlasnik ga mora otkloniti bez odlaganja i nadoknaditi štetu (član 11). Ko to ne uradi, čini prekršaj kažnjiv sa 300 do 3.000 KM (član 41. stav 1. tačka v).

Granica između zajedničkog i posebnog dijela kod vode i kanalizacije je sifon: mreža od gradskog priključka do sifona sudopere ili umivaonika je zajednička (član 14. tačka đ), a sve iza toga u stanu je obaveza vlasnika.

Ko odlučuje i kojom većinom

Vrsta radova	Ko odlučuje	Potrebna saglasnost
Redovno (tekuće) održavanje	skupština kroz program održavanja, upravni odbor ga sprovodi	natpolovična većina ukupnog broja etažnih vlasnika (čl. 29. st. 1)
Investiciono održavanje neophodno da se spriječi propadanje, plaćeno iz postojećih sredstava	skupština	dvije trećine ukupnog broja etažnih vlasnika (čl. 29. st. 4)
Veće popravke i prepravke koje nisu redovno održavanje, dogradnja, nadogradnja	skupština	svi etažni vlasnici (čl. 29. st. 2)
Hitne intervencije	predsjednik zajednice	bez prethodne odluke (čl. 17)

Ako se ne postigne saglasnost o načinu plaćanja investicionog održavanja ili o doprinosu zajedničkoj rezervi, može se pokrenuti vanparnični postupak pred sudom, čije rješenje zamjenjuje odluku skupštine (član 34. stav 4). Za investiciono održavanje ugovor se obavezno zaključuje sa specijalizovanim, registrovanim izvođačem (član 38. stav 2).

Ko plaća: naknada za održavanje i investicioni fond

Troškove redovnog i investicionog održavanja i hitnih intervencija na zajedničkim dijelovima snose etažni vlasnici srazmjerno površini svojih posebnih dijelova, osim ako ugovor o osnivanju zajednice ne određuje drugačije (član 34. stav 1).

Novac se obezbjeđuje mjesečnom naknadom iz člana 35:

• iznos utvrđuje skupština, ali ne može biti manji od 0,2 KM po m² korisne površine,
• plaća se najkasnije do 15. u mjesecu za tekući mjesec, na račun zajednice,
• vlasnici poslovnih prostora i stanova u kojima se obavlja djelatnost plaćaju dvostruki iznos,
• naknada služi za troškove održavanja, poboljšanje kvaliteta zgrade i stvaranje zajedničke rezerve.

Šta je investicioni fond zgrade

Izraz „investicioni fond“ ne postoji u zakonu. Zakon govori o zajedničkoj rezervi koju su etažni vlasnici dužni osnovati (član 18. stav 2). Prema članu 102. Zakona o stvarnim pravima, rezerva je imovina svih suvlasnika, odvojena od imovine pojedinaca, i iz nje se smiju plaćati samo troškovi održavanja i poboljšanja zgrade ili otplata kredita uzetog za te troškove. Kad vlasnik proda stan, njegov doprinos ostaje u rezervi.

Dobra praksa je da zajednica dio mjesečne naknade odvaja za investiciono održavanje i vodi ga odvojeno u knjigovodstvu, kako bi za krov, fasadu ili lift imala novac kad zatreba. Ako vam treba pomoć oko evidencije fonda i godišnjeg obračuna, specijalizovano knjigovodstvo poput ZEV servisa može preuzeti taj posao. Više o samom fondu: Fond za održavanje zajedničkih dijelova zgrade, a o visini naknade u tekstu Kako se utvrđuje visina naknade za održavanje zgrade.

Kad rezerva nije dovoljna

Za velike radove zajednica može uzeti kredit, što je posao redovnog upravljanja kad se radi o održavanju koje se ponavlja u razmacima dužim od godinu dana (član 98. ZSP-a). Vlasnik koji ne može odmah platiti svoj dio troška koji nije pokriven rezervom može od suda tražiti otplatu u mjesečnim ratama do deset godina, uz hipoteku u korist ostalih vlasnika (član 100. ZSP-a).

Može li se trošak prenijeti na zakupca

Troškove redovnog održavanja vlasnik može ugovorom prenijeti na zakupca ili drugog korisnika (član 6. stav 2). Za investiciono održavanje zakon takvu mogućnost ne predviđa, pa prema zajednici za njega odgovara vlasnik.

Često postavljana pitanja

Šta je investicioni fond zgrade?

To je uobičajen naziv za zajedničku rezervu zajednice etažnih vlasnika: novac koji se iz mjesečne naknade odvaja za buduće veće radove na zajedničkim dijelovima. Zakon (čl. 18 i 35 ZOZ-a, čl. 102 ZSP-a) koristi izraz „zajednička rezerva“.

Koja je razlika između tekućeg i investicionog održavanja zgrade?

Tekuće (redovno) održavanje drži zgradu ispravnom i čistom: servis lifta, sijalice, čišćenje oluka, krečenje. Investiciono održavanje obnavlja i zamjenjuje dotrajale dijelove: krov, fasadu, lift, vertikale, hidroizolaciju.

Šta zakon kaže o investicionom održavanju zgrada?

Zakon o održavanju zgrada RS u članu 14 nabraja radove investicionog održavanja zajedničkih dijelova, u članu 10 investiciono održavanje stana, a u članu 34 propisuje da troškove snose svi vlasnici srazmjerno površini stanova.

Koliko iznosi minimalna naknada za održavanje zgrade?

Najmanje 0,2 KM po m² korisne površine mjesečno, a za poslovne prostore dvostruko (član 35. ZOZ-a). Skupština može odrediti veći iznos.

Da li za investiciono održavanje treba saglasnost svih vlasnika?

Ne uvijek. Ako su radovi neophodni da se spriječi propadanje zgrade i plaćaju se iz postojećih sredstava, dovoljne su dvije trećine ukupnog broja vlasnika. Saglasnost svih traži se za veće prepravke, dogradnju i nadogradnju (član 29. ZOZ-a).

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet.

Krov zgrade je najčešći povod za pitanja u zajednicama etažnih vlasnika. Stanari posljednjeg sprata trpe prokišnjavanje, stanari prizemlja pitaju zašto da plaćaju krov koji ih „ne dotiče“, a poneki vlasnik bi na krov postavio solarne panele ili nadogradio stan. Odgovori na sva ta pitanja počinju od istog mjesta: kome krov pripada.

Kome pripada krov zgrade

Krov pripada svim etažnim vlasnicima zajedno. Član 3. tačka ž) Zakona o održavanju zgrada RS (ZOZ) izričito navodi krov među zajedničkim dijelovima zgrade, zajedno sa temeljima, glavnim zidovima, fasadom i tavanom. Prema članu 4., zajednički dijelovi su nedjeljiva i nepodijeljena imovina etažnih vlasnika i ne mogu postati vlasništvo jednog stana.

To znači da krov ne pripada stanaru posljednjeg sprata, investitoru koji je prodao stanove, niti onome ko ima jedini ključ od izlaza na krov. Svaki vlasnik ima udio u krovu, ali niko nema pravo da ga koristi isključivo za sebe bez odluke zajednice.

Ko plaća popravku krova

Zajedničke dijelove održavaju i finansiraju svi etažni vlasnici zajednički (član 12. ZOZ-a). Troškovi se dijele srazmjerno površini posebnih dijelova, prema stvarno učinjenim troškovima, osim ako ugovor o osnivanju zajednice ne određuje drugačije (član 34. stav 1).

Dakle, i vlasnik stana u prizemlju plaća popravku krova, kao što i vlasnik na petom spratu plaća sanaciju temelja. Krov štiti cijelu zgradu: voda koja prodre kroz krov s vremenom stiže do zidova, instalacija i konstrukcije.

Koji radovi na krovu spadaju u koju vrstu održavanja

ZOZ razlikuje tri vrste radova na krovu:

• Redovno održavanje (član 13): čišćenje oluka i olučnih cijevi, redovni pregledi gromobranske instalacije.
• Investiciono održavanje (član 14): održavanje krovne konstrukcije, krovnog pokrivača i drugih elemenata krova (dimnjaci, ventilacioni kanali, krovni otvori, limene opšivke i uvale, slivnici, zajedničke terase), oluka i elemenata za odvod vode, hidroizolacije i ventilacionih glava kanalizacije na krovu.
• Hitne intervencije (član 16): popravka ili zamjena dijelova krovnog pokrivača radi zaštite od prokišnjavanja i skidanje elemenata krova koji ugrožavaju bezbjednost ljudi i imovine.

Ko odlučuje o popravci

Popravke i zamjene krova utvrđuju se programom održavanja koji donosi skupština (član 15 i član 25. tačka v). Za poslove redovnog upravljanja dovoljna je natpolovična saglasnost od ukupnog broja etažnih vlasnika (član 29. stav 1).

Kod većih radova, poput kompletne zamjene pokrivača ili konstrukcije, važi član 29. stav 4: ako su radovi neophodni da bi se spriječilo dalje propadanje zgrade, zajednica može odlučiti dvotrećinskom većinom ukupnog broja vlasnika, pod uslovom da su sredstva obezbijeđena bez posebnih uplata vlasnika (na primjer iz zajedničke rezerve). Ako se traži dodatna uplata, a saglasnost izostane, svaki vlasnik može tražiti odluku suda.

Za investiciono održavanje ugovor se obavezno zaključuje sa specijalizovanim, registrovanim izvođačem (član 38. stav 2), a kad je potrebno, pribavlja se i odobrenje po propisima o građenju (član 14. stav 2). Kako isplanirati radove i izabrati izvođača, opisali smo u tekstu Sanacija krova zgrade — kako isplanirati radove i izabrati izvođača.

Kad krov prokišnjava odmah

Prokišnjavanje je hitna intervencija. Predsjednik zajednice može naručiti popravku bez odlaganja i bez sjednice skupštine (član 17. stav 2). Vlasnik stana na posljednjem spratu dužan je da omogući pristup ako se radovi moraju izvesti iz njegovog stana (član 16. stav 2). Ako zajednica ne reaguje, radove može obezbijediti grad ili opština na teret zgrade (član 39).

Štetu koju je prokišnjavanje nanijelo unutrašnjosti stana treba prijaviti zajednici odmah i dokumentovati fotografijama. Da li će je nadoknaditi zajednica ili osiguranje zavisi od uzroka, od toga da li je zajednica krov uredno održavala i od uslova polise. Više o vlazi u zajedničkim dijelovima pročitajte u tekstu Vlaga i prokišnjavanje u zajedničkim dijelovima.

Nadogradnja i pretvaranje tavana u stan

Nadogradnja nove etaže, kosog krova nad ravnim krovom ili pretvaranje tavana u stan nije održavanje, nego raspolaganje zajedničkom imovinom. Odluku o tome donosi skupština (član 25. tačka j), ali je za nju potrebna saglasnost svih etažnih vlasnika (član 29. stav 2). Isto pravilo poznaje i Zakon o stvarnim pravima, prema kome promjena namjene i veće prepravke koje nisu nužne za održavanje traže saglasnost svih suvlasnika (član 32. ZSP-a).

Prije nego što potpišete saglasnost, tražite da ugovor sa investitorom ili vlasnikom koji nadograđuje precizno uredi:

• šta se tačno ustupa i uz koju naknadu zajednici,
• ko izvodi i plaća novi krov, hidroizolaciju, oluke i priključke instalacija,
• garantni rok i odgovornost za štetu na stanovima ispod tokom radova,
• ko ubuduće održava novi krov i kako se mijenjaju udjeli u troškovima.

Nakon izgradnje i upotrebne dozvole novi stan se upisuje kao etažna svojina, a mijenjaju se i suvlasnički udjeli ostalih vlasnika (član 84 i član 88. ZSP-a). Više o postupku u tekstu Zajedničke prostorije u zgradi — šta su, ko ih koristi i kako se štite.

Solarni paneli, antene i oprema na krovu

Postavljanje solarnih panela, antena ili spoljnih jedinica klima uređaja na krov znači korišćenje zajedničkog dijela. Zato je potrebna odluka skupštine, a kad se dio krova trajno ustupa jednom vlasniku ili trećem licu (na primjer u zakup), potrebna je saglasnost svih vlasnika. Kako to izgleda u praksi, opisano je u tekstu Solarni paneli na krovu zgrade — ko odlučuje i kako.

Odvođenje kišnice sa krova

Član 79. Zakona o stvarnim pravima propisuje da je vlasnik nepokretnosti dužan da preduzme sve potrebne mjere da kišnica koja se slijeva sa njegove zgrade ne pada na tuđu nepokretnost. Za stambenu zgradu ta obaveza pada na zajednicu: oluci, olučne cijevi i odvodi moraju voditi vodu u kanalizaciju ili na sopstveno zemljište, a ne na susjedni plac, kuću ili trotoar ispred tuđeg ulaza.

Ispravni oluci štite i samu zgradu. Zato je njihovo čišćenje redovno održavanje (član 13. tačka d), a popravka i zamjena oluka i elemenata za zaštitu od prodora vode investiciono održavanje (član 14. tačka g).

Često postavljana pitanja

Kome pripada krov zgrade?

Krov je zajednički dio zgrade i pripada svim etažnim vlasnicima u suvlasništvu (član 3. tačka ž i član 4. ZOZ-a). Ne pripada stanaru posljednjeg sprata niti investitoru.

Da li stanari u prizemlju moraju plaćati popravku krova?

Da. Troškove održavanja zajedničkih dijelova snose svi etažni vlasnici srazmjerno površini svojih stanova, osim ako ugovor o osnivanju zajednice ne određuje drugačije (član 34. ZOZ-a).

Ko odlučuje o renoviranju krova?

Skupština etažnih vlasnika, kroz program održavanja. Za redovne radove dovoljna je natpolovična većina ukupnog broja vlasnika, a za neophodnu sanaciju koja se finansira iz postojećih sredstava dvotrećinska većina (član 29. ZOZ-a).

Može li predsjednik naručiti sanaciju krova bez sjednice?

Samo hitnu popravku radi zaštite od prokišnjavanja ili opasnosti po ljude (čl. 16. i 17. ZOZ-a). Za planiranu sanaciju potrebna je odluka skupštine.

Može li jedan vlasnik nadograditi stan na krovu zgrade?

Samo uz pisanu saglasnost svih etažnih vlasnika i građevinsku dozvolu. Bez toga je nadogradnja protivpravna i ostali vlasnici mogu tražiti uklanjanje.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet.

„Novi zakon o zajednici etažnih vlasnika“ jedna je od najčešćih pretraga etažnih vlasnika u Republici Srpskoj. Kratak odgovor glasi: u Republici Srpskoj ne postoji poseban zakon o ZEV-u, a novi zakon još nije donesen. Zajednice i dalje rade po Zakonu o održavanju zgrada iz 2011. godine, dok su izmjene najavljene. U ovom tekstu objašnjavamo šta važi danas, šta je najavljeno i šta je revizija utvrdila kao najveće probleme.

Koji zakon danas važi za zajednice etažnih vlasnika?

Rad ZEV-a u Republici Srpskoj uređuju:

• Zakon o održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“ 101/11): osnivanje i registracija zajednice, skupština, predsjednik, upravni odbor, naknada za održavanje, hitne intervencije i kazne. Kad ljudi kažu „zakon o ZEV-u“, misle na ovaj zakon. Na našem sajtu možete pročitati njegov kompletan tekst.
• Zakon o stvarnim pravima: etažna svojina, suvlasništvo zajedničkih dijelova i pravo preče kupovine. Posljednja izmjena ovog zakona objavljena je 2026. godine (Sl. glasnik RS 21/2026), ali se odnosi na pravo građenja, a ne na etažnu svojinu.
• Pravilnik o upisu u registar zajednica: postupak registracije kod grada ili opštine.
• Gradske i opštinske odluke, npr. o kućnom redu i o sufinansiranju održavanja.

Šta je najavljeno?

Ministarstvo za prostorno uređenje, građevinarstvo i ekologiju Republike Srpske najavilo je izmjene i dopune Zakona o održavanju zgrada. Prema izjavama ministra iz 2025. godine, ministarstvo je primilo niz inicijativa o problemima u primjeni zakona, posebno o funkcionisanju zajednica i imenovanju privremenih upravnika. Planirana je izrada nacrta i javna rasprava u kojoj bi građani i upravnici mogli dati prijedloge.

Stanje u oktobru 2026: prema podacima koji su nam dostupni, izmjene još nisu objavljene u Službenom glasniku Republike Srpske i važi tekst iz 2011. godine. Kad nacrt uđe u javnu raspravu ili skupštinsku proceduru, objavićemo pregled predloženih promjena.

Zašto se zakon mijenja: nalazi revizije iz 2024. godine

Glavna služba za reviziju javnog sektora Republike Srpske objavila je u septembru 2024. godine izvještaj revizije učinka „Upravljanje održavanjem zgrada“ za period 2019–2023. Najvažniji nalazi:

• Prema evidenciji Poreske uprave, krajem 2023. godine u RS je bilo 4.676 registrovanih zajednica etažnih vlasnika.
• Procjenjuje se da je najmanje 30% zajednica neregistrovano, uz velike razlike među opštinama.
• Više od polovine registrovanih zajednica ne funkcioniše uspješno.
• Kod više od polovine zajednica istekao je mandat upravnika, odnosno organa upravljanja.
• Evidencije o stambenom fondu i zajednicama nisu potpune, a gradske i poreske evidencije se međusobno ne slažu.
• Pravni okvir ima „pojmovne i suštinske neusklađenosti“, što stvara dileme u primjeni.
• Nadzor je bio ograničen, uglavnom pokretan prijavama građana, a prekršaji su rijetko sankcionisani.
• Pomoć za investiciono održavanje u 2019–2023. iznosila je oko 67.000 KM sa republičkog i oko 955.000 KM sa lokalnog nivoa.

Revizija je preporučila ministarstvu da analizira i inovira pravni okvir, pojednostavi registraciju zajednica i uspostavi evidencije u oblasti kolektivnog stanovanja. Gradovima i opštinama je preporučila da obezbijede resurse za rad sa zajednicama. Ovo su najvjerovatniji pravci budućih izmjena.

Šta se najvjerovatnije mijenja?

Dok nacrt nije objavljen, sigurno se ne može reći šta će novi propis sadržati. Na osnovu inicijativa i preporuka revizije, teme o kojima se najviše govori su:

• jednostavnija registracija ZEV-a, bez obilaska više institucija;
• jasnija pravila za privremene i profesionalne upravnike, uključujući ko ih imenuje i kako se plaćaju;
• efikasnija naplata naknade za održavanje od vlasnika koji ne plaćaju;
• jedinstvene evidencije zgrada i zajednica;
• usklađivanje pojmova sa Zakonom o stvarnim pravima (zajednica, upravnik, zajednička rezerva).

Za poređenje, susjedne zemlje su već sprovele reforme: Srbija je 2016. godine donijela Zakon o stanovanju i održavanju zgrada sa profesionalnim i prinudnim upravnikom. Ta pravila ne važe u Republici Srpskoj, pa oprezno sa savjetima sa srbijanskih sajtova.

Šta da radite dok čekate novi zakon?

1. Registrujte zajednicu ako to već niste uradili. Postojeći zakon to zahtijeva, a buduće izmjene neće ukinuti tu obavezu. Pogledajte korak po korak.
2. Provjerite mandat predsjednika i upravnog odbora. Ako je istekao, sazovite skupštinu i izaberite organe.
3. Uredite akte: odluku o naknadi za održavanje, odluku o naknadi predsjedniku, kućni red i godišnji program održavanja.
4. Vodite evidenciju prihoda i rashoda i redovno izvještavajte etažne vlasnike.

Zajednica koja je registrovana i ima uredne akte lako će se prilagoditi bilo kojim izmjenama.

Često postavljana pitanja

Da li je usvojen novi zakon o zajednici etažnih vlasnika u Republici Srpskoj?

Ne. Prema dostupnim podacima, do oktobra 2026. godine nije donesen novi zakon niti su objavljene izmjene Zakona o održavanju zgrada. Važi zakon iz 2011. godine („Sl. glasnik RS“ 101/11).

Kako se zove zakon o ZEV-u u Republici Srpskoj?

Zakon o održavanju zgrada. Poseban „Zakon o zajednici etažnih vlasnika“ ne postoji.

Da li je ZEV i dalje obavezan?

Da. Zakon o održavanju zgrada obavezuje etažne vlasnike da osnuju zajednicu. Ako to ne urade, grad ili opština imenuje privremenog upravnika, a etažni vlasnik koji neopravdano izbjegava osnivanje može biti kažnjen sa 300 do 3.000 KM.

Važi li u RS zakon o stanovanju i održavanju zgrada iz Srbije?

Ne. To je propis Republike Srbije. U Republici Srpskoj važi Zakon o održavanju zgrada RS, a u Federaciji BiH posebni kantonalni propisi.

Izvori: Zakon o održavanju zgrada („Sl. glasnik RS“ 101/11); Zakon o stvarnim pravima (integralni tekst zaključno sa „Sl. glasnikom RS“ 21/2026); Glavna služba za reviziju javnog sektora RS, izvještaj revizije učinka RU001-23 „Upravljanje održavanjem zgrada“, septembar 2024; izjave Ministarstva za prostorno uređenje, građevinarstvo i ekologiju RS prenesene u medijima 2025. godine.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Ažuriraćemo ga čim izmjene zakona budu objavljene.

Vlaga je tihi neprijatelj svake zgrade. Počinje neupadljivo — sitnom mrljom na plafonu ili ljuštenjem boje u podrumu — a ako se zanemari, dovodi do buđi, oštećenja maltera, pa i do propadanja konstrukcije. U zajedničkim dijelovima zgrade rješavanje vlage je obaveza zajednice, jer pogađa sve vlasnike.

Odakle dolazi vlaga

Uzroci su različiti i prije sanacije ih treba tačno utvrditi:

• Prokišnjavanje kroz dotrajao krov ili lošu limariju
• Pukotine na fasadi kroz koje prodire kišnica
• Curenje vodovodnih ili kanalizacionih vertikala
• Kapilarna vlaga koja se iz temelja penje u podrumske zidove
• Kondenzacija zbog loše ventilacije i izolacije

Greška koju zajednice često prave je da saniraju posljedicu — prefarbaju mrlju — a ne uzrok. Voda tada nastavlja da prodire i problem se ubrzo vraća, najčešće gori nego prije.

Pravilan redoslijed

Sanacija vlage uvijek kreće od dijagnoze. Tek kada se zna odakle voda dolazi, ima smisla popravljati. Ako je krov u pitanju, rješava se krov; ako je vertikala, mijenja se ili sanira cijev; ako je fasada, zatvaraju se pukotine i obnavlja zaštitni sloj. Tek nakon što je izvor vlage uklonjen, pristupa se sanaciji vidljivih oštećenja unutar zgrade.

Uloga zajednice

Pošto su krov, fasada, podrum i zajedničke instalacije zajednički dijelovi, njihovo održavanje i sanaciju organizuje i finansira zajednica, najčešće iz rezervnog fonda. Ključ je u tome da se reaguje rano. Mala mrlja danas je jeftina popravka; ista zanemarena godinama postaje skupa sanacija konstrukcije. Redovan pregled krova, fasade i podruma najbolja je i najjeftinija zaštita od vlage.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).

Ljeti gotovo svako poželi klimu, a najlakše mjesto za spoljnu jedinicu je fasada. Problem je u tome što fasada nije privatno vlasništvo stanara ispred čijeg se prozora nalazi, nego zajednički dio cijele zgrade. Zbog toga ni ugradnja klima uređaja nije sasvim slobodna kako se obično misli.

Fasada je zajednički dio

Fasada, kao i krov i nosivi zidovi, pripada svim etažnim vlasnicima u suvlasništvu. Postavljanje bilo kakve opreme na nju — klima jedinica, satelitskih antena, reklama — dira u zajedničku imovinu i izgled zgrade. Iz toga slijedi da zajednica ima pravo da uredi kako se i gdje takva oprema postavlja.

Tipični problemi

• Kapanje kondenzata na terasu ili prozor komšije ispod
• Buka spoljne jedinice koja smeta susjedima
• Oštećenje fasade ili hidroizolacije pri bušenju
• Neuredan izgled zgrade kada svako postavlja jedinicu kako stigne

Kako to urediti

Najbolje rješenje je da zajednica unaprijed donese pravila — gdje se jedinice smiju postavljati, kako se mora riješiti odvod kondenzata i ko odgovara za štetu na fasadi. Ta pravila mogu biti dio kućnog reda ili posebne odluke skupštine. Time se izbjegava da se svaki uređaj rješava kao zaseban sukob, a stanari unaprijed znaju šta je dozvoljeno.

Razuman pristup

Cilj nije zabraniti klimatizaciju — to bi bilo nerealno i nepotrebno. Cilj je da se uređaji postave tako da ne oštećuju zgradu i ne smetaju drugima. Uz jasna pravila i stručnu ugradnju, klima uređaj ostaje ono što treba da bude: rješenje za vrućinu, a ne povod za svađu sa komšijama.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).

Čim zajednica počne da naplaćuje naknadu i plaća troškove, ona ulazi u svijet finansijske evidencije. Novac koji se prikuplja od svih vlasnika mora biti uredno evidentiran, a svaki trošak dokumentovan. Nije riječ samo o formi — uredne knjige su najbolja odbrana od sumnji, svađa i neprijatnih iznenađenja pri kontroli.

Zakonska obaveza

Zajednica je kao pravno lice dužna da vodi evidenciju o prihodima i rashodima. To znači da svaka uplata naknade i svaki izdatak — od servisa lifta do popravke krova — moraju biti zabilježeni i potkrijepljeni dokumentacijom. Bez toga je nemoguće pokazati vlasnicima kako se troši njihov novac, a pri eventualnoj kontroli nedostatak evidencije stvara ozbiljne probleme.

Šta obuhvata

• Evidenciju uplata naknade po stanu i praćenje dugovanja
• Evidenciju svih troškova uz račune i ugovore
• Stanje sredstava na računu zajednice i u rezervnom fondu
• Godišnji pregled prihoda i rashoda za vlasnike

Voditi sam ili povjeriti stručnjaku

Manje zajednice ponekad finansije vode same, pažljivim bilježenjem svake stavke. Kako zgrada raste, a sa njom i broj transakcija, posao postaje zahtjevniji i lakše je pogriješiti. Zato mnoge zajednice knjigovodstvo povjeravaju specijalizovanim servisima. Za vođenje finansijske dokumentacije zajednice korisno je angažovati servis fokusiran upravo na etažne vlasnike, kao što je ZEV Servis, čime se predsjednik i upravni odbor rasterećuju administracije i smanjuje rizik od formalnih grešaka.

Transparentnost gradi povjerenje

Bez obzira na to ko vodi knjige, podaci o novcu treba da budu dostupni vlasnicima. Godišnji izvještaj i mogućnost uvida u stanje sredstava uklanjaju sumnje prije nego što nastanu. Zajednica u kojoj svako može vidjeti kako je njegov novac potrošen funkcioniše mirnije i lakše donosi odluke o budućim ulaganjima.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).

Savremena zgrada je prepletena kablovima — telefonija, internet, kablovska televizija, antenski sistemi. Sve to prolazi kroz zajedničke vertikale, razvodne ormare i krov, dakle kroz dijelove koji pripadaju svim vlasnicima. Zato i ovdje važe pravila zajednice, ma koliko se činilo da je riječ o stvari pojedinačnog korisnika i operatera.

Zajednička infrastruktura

Instalacije i razvodi koji služe zgradi kao cjelini zajednički su dio u suvlasništvu etažnih vlasnika. To uključuje vertikalne razvode, zajedničke antenske sisteme i prostor u kojem se nalazi oprema. Operateri koji žele postaviti ili proširiti svoju opremu koriste upravo tu zajedničku infrastrukturu, pa im je za to potreban pristup i, po pravilu, saglasnost zajednice.

Pristup operatera

Kada operater želi uvesti uslugu u zgradu ili postaviti opremu na krov ili u zajedničke prostore, to nije stvar dogovora sa jednim stanarom. Zajednica ima pravo da zna ko, gdje i šta postavlja, da uredi uslove korišćenja zajedničkog prostora i da zaštiti zgradu od neurednih i opasnih instalacija. Gomila nepreglednih kablova i probušenih zidova rezultat je upravo nedostatka takvih pravila.

Šta zajednica treba da uredi

• Ko i pod kojim uslovima može postavljati opremu u zajedničke prostore
• Kako se koristi krov i fasada za antene i druge uređaje
• Odgovornost za štetu i urednost instalacija
• Eventualnu naknadu za korišćenje zajedničkog prostora

Ravnoteža interesa

Cilj nije otežati stanarima pristup uslugama — pravo na priključak je legitimno i poželjno. Cilj je da se infrastruktura razvija uredno, bez oštećenja zgrade i bez haosa u razvodnim ormarima. Kada zajednica postavi jasna pravila i odluke donosi na skupštini, i stanari i operateri znaju na čemu su, a zgrada ostaje uredna i bezbjedna.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS i propisima iz oblasti elektronskih komunikacija.

Kada se zajednica konstituiše, prije ili kasnije dolazi pitanje: hoćemo li sve voditi sami ili ćemo angažovati profesionalca? Oba modela su legitimna i oba imaju svoje mjesto. Pravi odgovor zavisi od konkretne zgrade, ljudi u njoj i obima posla koji upravljanje nosi.

Samostalno upravljanje

Mnoge manje zgrade odlično funkcionišu tako što poslove vodi predsjednik skupštine uz pomoć upravnog odbora. Prednost je niži trošak i to što odluke ostaju u rukama samih vlasnika koji najbolje poznaju svoju zgradu. Nedostatak je oslanjanje na vrijeme i dobru volju pojedinaca — kada predsjednik nema vremena ili znanja, posao zastane.

Profesionalni upravnik

Veće zgrade, sa mnogo stanova, složenim instalacijama i većim budžetom, često imaju koristi od profesionalnog upravnika. On preuzima administraciju, vođenje evidencije, organizaciju održavanja i komunikaciju sa izvođačima. Za taj posao zajednica plaća naknadu, ali zauzvrat dobija kontinuitet i stručnost koji ne zavise od raspoloženja pojedinca.

Kako odlučiti

Pri odlučivanju vrijedi razmotriti nekoliko pitanja:

• Koliko je zgrada velika i koliko su složeni poslovi održavanja
• Ima li među vlasnicima nekoga ko ima vremena i volje da uredno vodi zajednicu
• Kakvo je finansijsko stanje i može li zajednica podnijeti naknadu upravniku
• Koliko je važan kontinuitet — da posao ne stane kada jedan čovjek odustane

Ugovor sa upravnikom

Ako se zajednica odluči za profesionalca, ključan je dobar ugovor. U njemu treba jasno navesti koje poslove upravnik obavlja, koliki je obim njegovih ovlaštenja, kako se obračunava naknada i pod kojim uslovima se saradnja može raskinuti. Važno je razlikovati upravnika od organa zajednice — i kada postoji profesionalni upravnik, skupština i dalje donosi ključne odluke. O razlici između zajednice i upravnika pisali smo i u tekstu o razlici između ZEV-a i upravnika zgrade.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).

Kupovina stana u novogradnji djeluje kao bezbrižan posao — sve je novo, čisto i ispravno. Ipak, upravo kod novih zgrada vlasnici prečesto propuste ključni trenutak: uredno preuzimanje zajedničkih dijelova od investitora. Greške i nedostaci koji se tada ne primijete kasnije postaju trošak zajednice.

Šta se preuzima

Pored pojedinačnih stanova, zgrada ima i zajedničke dijelove — krov, fasadu, instalacije, lift, ulaz, podrum, dvorište. Sve to zajednica, kada se konstituiše, faktički preuzima na održavanje. Zato je važno utvrditi u kakvom su stanju ti dijelovi i da li je sve izvedeno u skladu sa projektom i ugovorima.

Garantni rok

Za novosagrađene objekte postoje garantni rokovi u kojima investitor odgovara za nedostatke. Ako se kvar ili greška pojave u tom periodu — prokišnjavanje, pucanje, neispravne instalacije — investitor ih je dužan otkloniti o svom trošku. Zbog toga je presudno nedostatke uočiti i prijaviti na vrijeme, dok garancija traje, a ne nakon što istekne.

Na šta obratiti pažnju

• Stanje krova, fasade i hidroizolacije
• Ispravnost lifta, vodovodnih, kanalizacionih i električnih instalacija
• Funkcionisanje zajedničke rasvjete, interfona i sistema bezbjednosti
• Usklađenost izvedenog stanja sa projektom i dokumentacijom
• Predaja tehničke dokumentacije, atesta i garancija

Uloga zajednice

Najbolje je da se vlasnici organizuju i zajednicu osnuju što prije, kako bi imali sagovornika koji prema investitoru nastupa jedinstveno. Konstituisana zajednica može tražiti otklanjanje nedostataka, čuvati dokumentaciju i pratiti garantne rokove. O samom postupku osnivanja pisali smo u vodiču kako se osniva ZEV korak po korak. Uredno preuzimanje na početku štedi mnogo novca i nerava kasnije.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS i propisima o gradnji.