Autor: ZEV Predsjednik

Malo koja tema u zgradama izaziva toliko strasti kao računi za grijanje. Neko se žali da plaća za toplotu koju ne osjeća, neko da grije i komšijin zid, a neko jednostavno smatra da je raspodjela nepravedna. Da bi se izbjegle vječite svađe, način obračuna mora biti jasan i unaprijed dogovoren.

Zajednički sistem grijanja

Kod zgrada priključenih na daljinsko grijanje ili zajedničku kotlovnicu, toplota se proizvodi ili nabavlja za cijeli objekat, pa se ukupan trošak mora nekako rasporediti na stanove. Tradicionalni model je raspodjela prema kvadraturi — veći stan plaća više. Taj pristup je jednostavan, ali ne uzima u obzir stvarnu potrošnju pojedinog stana.

Mjerenje potrošnje

Pravičniji pristup omogućava ugradnja djelitelja troškova ili kalorimetara, koji mjere koliko toplote zaista troši svaki stan. Tada se dio računa obračunava prema izmjerenoj potrošnji, a dio prema kvadraturi — jer i prazan stan posredno koristi toplotu susjednih prostorija i zajedničkih vertikala. Ovakav sistem podstiče racionalnu potrošnju, ali zahtijeva ugradnju opreme i dogovor o načinu očitavanja.

Šta treba dogovoriti

• Da li se obračun radi po kvadraturi, po potrošnji ili kombinovano
• Koliki je fiksni, a koliki varijabilni dio računa
• Kako se tretiraju prazni i nedovoljno grijani stanovi
• Ko i kako očitava mjerne uređaje i obrađuje podatke

Uloga zajednice

Način raspodjele troškova grijanja zajednica utvrđuje odlukom, vodeći računa o važećim propisima i tehničkim mogućnostima zgrade. Ključ je u tome da pravila budu transparentna i jednako primijenjena na sve. Kada svaki vlasnik razumije kako je njegov račun nastao, prostora za nesporazume je znatno manje, a zajednica funkcioniše mirnije.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS i propisima iz oblasti snabdijevanja toplotnom energijom.

Sa rastom cijena energije sve više stanara razmišlja o solarnim panelima. Ideja je primamljiva — sopstvena proizvodnja struje, niži računi i veća nezavisnost. Ipak, krov nije ničije privatno vlasništvo nego zajednički dio zgrade, pa se ovakav projekat ne može pokrenuti samostalno.

Krov je zajednički dio

Krov, kao i fasada i nosivi elementi, pripada svim etažnim vlasnicima u suvlasništvu. Zbog toga svako postavljanje opreme na krov — bilo solarnih panela, antena ili klima jedinica — zahtijeva saglasnost zajednice. Pojedinac ne može sam zauzeti dio zajedničkog krova za vlastiti sistem bez odluke skupštine.

Dvije osnovne situacije

U praksi se javljaju dva scenarija. U prvom, zajednica kao cjelina postavlja solarni sistem za napajanje zajedničke potrošnje — rasvjete stepeništa, lifta i drugih zajedničkih uređaja. U drugom, pojedini vlasnik želi panele za svoj stan i traži da koristi dio krova. Oba slučaja zahtijevaju odluku skupštine, ali drugi otvara dodatna pitanja — naknadu za korišćenje zajedničke površine, odgovornost za eventualnu štetu na krovu i uslove uklanjanja opreme.

O čemu voditi računa

• Nosivost i stanje krova — paneli i konstrukcija dodaju opterećenje
• Hidroizolacija — svaki prodor kroz krovnu membranu mora biti stručno izveden da ne bi prokišnjavalo
• Odgovornost za štetu i održavanje sistema
• Priključenje na mrežu i potrebne saglasnosti distributera

Postupak

Razuman put je da se na skupštini predstavi projekat sa tehničkim i finansijskim detaljima, pa da vlasnici donesu odluku o postavljanju i uslovima korišćenja krova. Ako se sistem ugrađuje za potrebe cijele zgrade, finansira se iz sredstava zajednice ili podsticaja za obnovljive izvore. Uz jasnu odluku i stručno izvedene radove, krov zaista može postati izvor uštede — bez sporova i bez rizika po samu zgradu.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS i propisima o obnovljivim izvorima energije.

Najviše komšijskih sukoba ne nastaje zbog velikih stvari, nego zbog sitnica koje se ponavljaju — buke u kasne sate, smeća pored kontejnera, bicikla u hodniku ili neopranog stepeništa. Kućni red postoji upravo zato da se takve situacije ne rješavaju svađom od slučaja do slučaja, već unaprijed dogovorenim pravilima koja važe za sve.

Šta kućni red uređuje

Kućni red je akt zajednice koji bliže uređuje korišćenje zajedničkih dijelova i ponašanje u zgradi. Njime se obično propisuje:

• Vrijeme odmora i dozvoljeni nivo buke
• Korišćenje zajedničkih prostorija — ulaza, hodnika, podruma, tavana, dvorišta
• Odlaganje smeća i održavanje čistoće zajedničkih površina
• Držanje kućnih ljubimaca i obaveze vlasnika životinja
• Parkiranje i korišćenje dvorišta, ako zgrada ima to u nadležnosti
• Mjere bezbjednosti — zaključavanje ulaza, rukovanje zajedničkom opremom

Šta kućni red ne može

Kućni red ne smije biti u suprotnosti sa zakonom niti zadirati u prava koja vlasnik ima nad svojim stanom. Ne može, na primjer, zabraniti nešto što zakon izričito dozvoljava, niti uvoditi kazne koje nemaju osnov. Njegova snaga je u tome da uredi zajednički život, a ne da postane sredstvo za šikaniranje pojedinaca.

Kako se donosi

Kućni red donosi skupština zajednice i, jednom usvojen, obavezuje sve — vlasnike i zakupce podjednako. Da bi zaista funkcionisao, pravila moraju biti realna i provodljiva; previše strog ili nejasan kućni red niko ne poštuje. Gotov obrazac od kojeg možete krenuti dat je u tekstu o modelu pravilnika o kućnom redu.

Kako ga sprovesti

Najbolji kućni red je onaj koji stanari prihvate kao razuman. Korisno je da bude vidno istaknut na oglasnoj tabli i uručen svakom novom stanaru, uključujući zakupce. Kada neko prekrši pravila, prvi korak je uvijek razgovor ili pisana opomena, a tek u težim slučajevima obraćanje nadležnim organima. Dosljednost i jednak tretman za sve čine kućni red djelotvornim.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).

Većina zajednica o osiguranju razmišlja tek kada se nešto desi. A upravo je smisao osiguranja da bude ugovoreno prije nezgode, a ne poslije. Polisa za zajedničke dijelove zgrade relativno je jeftina u odnosu na štete koje pokriva, pa je sve više zajednica prepoznaje kao razuman dio upravljanja.

Šta se osigurava

Predmet osiguranja su zajednički dijelovi zgrade — krov, fasada, stepenište, instalacije, lift, podrum i drugi dijelovi u suvlasništvu. Pojedinačni stanovi i njihova oprema nisu obuhvaćeni polisom zajednice; njih svaki vlasnik osigurava sam ako želi. Zato osiguranje zgrade i osiguranje stana treba posmatrati kao dvije odvojene stvari.

Vrste pokrića

Polise se razlikuju po obimu, ali najčešće pokrivaju:

• Požar, udar groma i eksploziju
• Štete od vode iz instalacija (pukle cijevi, izljevi)
• Oluju, grad i druge vremenske nepogode
• Odgovornost prema trećim licima — na primjer kada dio fasade ili leda sa krova ošteti prolaznika ili vozilo

Upravo je osiguranje od odgovornosti prema trećim licima često najvrednije. Ako se komad maltera odlomi i ošteti automobil ili, ne daj bože, povrijedi prolaznika, odštetni zahtjev ide na teret zajednice — a polisa tada štiti sve vlasnike.

Kako izabrati polisu

Pri ugovaranju važno je pažljivo pročitati šta je obuhvaćeno, a šta isključeno, kolika je franšiza i koji su limiti pokrića. Jeftina polisa sa niskim limitima i brojnim isključenjima zna se pokazati bezvrijednom u trenutku štete. Vrijedi uporediti više ponuda i izabrati onu koja realno odgovara veličini i rizicima konkretne zgrade.

Odluka i trošak

O zaključenju polise odlučuje skupština, a premija se plaća iz sredstava zajednice kao dio troškova upravljanja. O samom postupku i sadržaju odluke više smo pisali u tekstu o modelu odluke o osiguranju zgrade. Godišnja premija po stanu obično je skromna, a u zamjenu zajednica dobija mir i sigurnost da je jedna velika neizvjesnost stavljena pod kontrolu.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).

Krov je prva linija odbrane zgrade od vremenskih neprilika i istovremeno mjesto na kojem se najskuplje plaća svako odlaganje. Kada se pojave prve mrlje od vlage na plafonima posljednjeg sprata, to je gotovo uvijek znak da je krov već neko vrijeme propuštao. Zato sanacija krova spada u zahvate koje zajednica mora planirati ozbiljno i na vrijeme.

Procjena stanja

Prije bilo kakve odluke potrebno je utvrditi pravo stanje. Da li je problem u dotrajaloj hidroizolaciji, oštećenom pokrivaču, limariji ili odvodnji? Ponekad je dovoljna djelimična popravka, a ponekad je jedini razuman potez kompletna zamjena krovnog pokrivača i izolacije. Stručna procjena na početku spasava zajednicu od situacije da uloži novac u krpljenje koje za godinu dana ponovo prokišnjava.

Odluka i finansiranje

Sanacija krova je veći zahvat o kojem odlučuje skupština zajednice. Vlasnici usvajaju obim radova, procijenjenu vrijednost i način finansiranja — najčešće iz rezervnog fonda ili kroz privremeno povećanje naknade. Pošto su iznosi visoki, dobra praksa je radove uskladiti sa eventualnim utopljavanjem fasade ili zamjenom stolarije kako bi se skela i pripremni troškovi iskoristili za više zahvata odjednom.

Izbor izvođača

Izbor izvođača presudan je za kvalitet i trajnost. Najniža cijena rijetko je i najbolja odluka:

• Tražite najmanje tri ponude sa jasnom specifikacijom materijala i radova
• Provjerite reference — pitajte za ranije sanirane krovove i njihovo stanje danas
• Insistirajte na pisanoj garanciji na izvedene radove i ugrađeni materijal
• Dogovorite dinamiku plaćanja vezanu za faze radova, a ne avansno u cijelosti

Tokom i poslije radova

Dok radovi traju, korisno je da neko iz upravnog odbora prati napredak i da se sve značajne izmjene dogovaraju pisano. Po završetku obavezno sačuvajte svu dokumentaciju, garancije i fotografije izvedenog stanja — to je dragocjeno ako se kasnije pojavi reklamacija. Krov saniran kako treba zaštitiće zgradu na duge godine, dok loše izveden posao postaje stalni izvor troškova i sporova sa stanarima posljednjeg sprata.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).

Sve više zgrada razmišlja o kamerama na ulazu, u liftu ili u garaži. Razlozi su razumljivi — provale, vandalizam i nered u zajedničkim prostorima. Video-nadzor zaista može pomoći, ali se mora uvesti na pravi način, jer dira u privatnost svih koji prolaze kroz te prostore.

Odluka je zajednička

Postavljanje kamera u zajedničkim dijelovima zgrade nije stvar pojedinca niti predsjednika samostalno, već odluka koju donosi skupština zajednice. Razlog je jednostavan: zajednički prostori pripadaju svim vlasnicima, pa svi moraju imati riječ o tome da li će i gdje biti snimani. Samovoljno postavljanje kamere koja pokriva tuđa vrata ili zajednički hodnik može dovesti do spora, pa i do prijave.

Zaštita ličnih podataka

Snimak osobe je lični podatak, pa video-nadzor podliježe propisima o zaštiti ličnih podataka. To u praksi znači nekoliko obaveza:

• Jasno istaknuto obavještenje da je prostor pod video-nadzorom
• Snimanje samo zajedničkih prostora, nikako ulaza u pojedinačne stanove ili tuđih prozora
• Ograničeno vrijeme čuvanja snimaka i kontrolisan pristup materijalu
• Jasno određeno ko upravlja sistemom i u koju svrhu se snimci koriste

Gdje je granica

Kamere se postavljaju radi bezbjednosti, a ne radi nadziranja komšija. Snimanje koje zadire u privatnost — usmjeravanje kamere na vrata jednog stana, terasu ili prozor — nije dozvoljeno bez obzira na dobre namjere. Isto tako, snimci se ne smiju objavljivati ni dijeliti proizvoljno; oni se koriste samo u opravdane svrhe, najčešće na zahtjev nadležnih organa.

Praktičan pristup

Zajednica koja želi uvesti video-nadzor najbolje će postupiti tako što će na sjednici donijeti jasnu odluku, definisati svrhu i obim snimanja te način čuvanja podataka, a pravila uklopiti u akte zajednice. Tako se dobija stvarna korist po bezbjednost, a izbjegavaju i sporovi i kršenje propisa o privatnosti.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na propisima o zaštiti ličnih podataka i Zakonu o održavanju zgrada RS.

O protivpožarnoj zaštiti razmišlja se tek kada je kasno. Ipak, upravo su zajednički dijelovi zgrade — hodnici, stepeništa, podrumi i instalacije — mjesta gdje požar najčešće nastaje ili se širi. Zbog toga je održavanje protivpožarne opreme jedna od ozbiljnih obaveza svake zajednice etažnih vlasnika.

Osnovna oprema i sistemi

Zavisno od veličine i tipa zgrade, protivpožarna zaštita obuhvata aparate za gašenje, hidrantsku mrežu, panik rasvjetu, oznake izlaza i, kod većih objekata, sisteme za dojavu požara. Sva ova oprema mora biti ispravna, vidljivo označena i dostupna. Aparati za gašenje podliježu redovnom servisiranju i kontroli, a hidrantska mreža povremenom ispitivanju pritiska i ispravnosti.

Obaveze zajednice

Zajednica je dužna da obezbijedi redovno održavanje i kontrolu protivpožarne opreme preko ovlaštenih lica, kao i da vodi evidenciju o izvršenim pregledima. Jednako je važno da evakuacioni putevi budu prohodni. Zatrpavanje hodnika i stepeništa starim namještajem, biciklima ili ostavama čest je i opasan prekršaj — u slučaju požara upravo ti putevi spasavaju živote.

• Aparati za gašenje servisirani i na propisanim mjestima
• Stepeništa i hodnici slobodni za nesmetanu evakuaciju
• Panik rasvjeta i oznake izlaza ispravne i vidljive
• Pristup podrumu i tehničkim prostorijama kontrolisan

Troškovi i odgovornost

Troškovi održavanja protivpožarne zaštite dio su troškova upravljanja zgradom i snose ih svi vlasnici. Odgovornost za ispravnost sistema je na zajednici, odnosno njenim organima upravljanja. U slučaju nezgode, propust u održavanju opreme ili blokiranje evakuacionih puteva može povući ozbiljnu odgovornost, pored same materijalne i ljudske štete.

Praktičan savjet

Najjeftinija mjera zaštite je dosljednost. Redovan servis aparata, jasno pravilo da se zajednički prostori ne pretvaraju u ostave i povremeno podsjećanje stanara gdje se nalazi oprema — sve to košta malo, a u kritičnom trenutku znači razliku. Ova pravila najbolje je ugraditi i u pravilnik o kućnom redu kako bi obavezivala sve.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na propisima iz oblasti zaštite od požara i Zakonu o održavanju zgrada RS.

Lift je jedan od rijetkih zajedničkih uređaja čiji kvar može ozbiljno ugroziti bezbjednost. Zato ga zakon i tehnički propisi tretiraju strože od ostalih instalacija — održavanje nije stvar dobre volje, već obaveza zajednice koja se ne smije zanemariti.

Obaveza redovnog održavanja

Lift mora redovno održavati ovlašteni servis sa kojim zajednica zaključuje ugovor. Redovno održavanje podrazumijeva periodične preglede, podmazivanje i podešavanje mehanizma, provjeru sigurnosnih sistema i otklanjanje sitnih kvarova prije nego što prerastu u velike. Pored toga, lift podliježe i obaveznim periodičnim pregledima ovlaštene institucije koja izdaje izvještaj o ispravnosti.

Ko snosi troškove

Troškove održavanja lifta snose svi etažni vlasnici kao dio troškova upravljanja zgradom, srazmjerno svojim udjelima. Ovdje se ponekad javlja nesporazum — vlasnici sa nižih spratova smatraju da lift manje koriste pa traže da plaćaju manje. Lift je, međutim, zajednički dio zgrade i njegovo održavanje je zajednička obaveza, bez obzira na to koliko ga ko koristi. Eventualna drugačija raspodjela moguća je samo ako se vlasnici o tome izričito dogovore i to utvrde odlukom.

Servisni ugovor

Kvalitetan servisni ugovor je temelj bezbrižnog korišćenja lifta. Pri njegovom sklapanju obratite pažnju na nekoliko stvari:

• Šta tačno ulazi u redovno održavanje, a šta se dodatno naplaćuje
• Vrijeme odziva servisera u slučaju kvara, naročito kada se neko zaglavi u kabini
• Da li su rezervni dijelovi uključeni i kako se obračunavaju veće popravke
• Ko vodi propisanu evidenciju o pregledima i servisima

Kada lift treba zamijeniti

Stari liftovi dolaze do tačke kada je stalno krpljenje skuplje i nesigurnije od ulaganja u modernizaciju. Zamjena ili remont lifta veći je zahvat koji se finansira iz rezervnog fonda i o kojem odlučuje skupština. Iako je trošak visok, riječ je o ulaganju u bezbjednost i upotrebljivost zgrade, pa se odluka ne smije odlagati zbog dotrajalog uređaja koji je postao opasan po korisnike.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11) i pratećim tehničkim propisima.

Stare zgrade u našim gradovima gube ogromnu količinu toplote kroz neizolovane zidove, krov i prozore. Rezultat su visoki računi zimi i neugodno hladni stanovi uprkos punom radu grijanja. Energetska obnova, a prije svega utopljavanje fasade, jedan je od najisplativijih zahvata koje zajednica može pokrenuti.

Zašto se isplati

Kvalitetna izolacija fasade može smanjiti gubitke toplote i za trećinu, što se direktno odražava na račune. Kod zgrada sa zajedničkim grijanjem ušteda je vidljiva na nivou cijelog objekta, a kod individualnih ložišta svaki stan troši manje energije za istu temperaturu. Pored uštede, obnova produžava vijek trajanja zgrade jer štiti nosive zidove od vlage i temperaturnih udara, a podiže i tržišnu vrijednost stanova.

Kako donijeti odluku

Utopljavanje fasade nije tekuće održavanje već veći zahvat, pa zahtijeva odluku skupštine donesenu propisanom većinom. Vlasnici na sjednici usvajaju obim radova, način finansiranja i izbor izvođača. Pošto je riječ o ozbiljnom trošku, preporučljivo je prethodno pribaviti više ponuda i, po mogućnosti, energetski pregled koji će pokazati gdje su najveći gubici.

Finansiranje

Radovi se najčešće finansiraju iz rezervnog fonda, povećanom naknadom u određenom periodu ili kombinacijom sa podsticajnim sredstvima. U Republici Srpskoj povremeno se raspisuju javni pozivi i subvencije za energetsku efikasnost, pa se isplati pratiti konkurse lokalne samouprave i nadležnih fondova. Dobro pripremljena dokumentacija ovdje je presudna jer subvencije traže uredne odluke i ponude.

• Pribavite najmanje tri ponude izvođača sa specifikacijom materijala
• Provjerite reference i garancije na izvedene radove
• Uskladite radove na fasadi sa eventualnom sanacijom krova i stolarije

Na šta paziti

Najčešći problem je loše izvedena izolacija — premali sloj, neadekvatan materijal ili nestručna ugradnja koja kasnije stvara vlagu i buđ. Zato izbor izvođača ne treba svoditi samo na najnižu cijenu. Takođe, prije početka radova treba riješiti sve što se nalazi „ispod” fasade, jer je besmisleno izolovati zid kroz koji prokišnjava. Dobro isplaniran zahvat vraća uloženo kroz nekoliko sezona grijanja i čini zgradu ugodnijom za život.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).

U sve više zgrada značajan dio stanova je izdat u zakup. Vlasnici žive negdje drugdje — ponekad u drugom gradu, ponekad u inostranstvu — a u stanovima žive zakupci (podstanari). I tu nastaje niz pitanja na koja zakon ne daje uvijek direktne odgovore.

Ko plaća naknadu za održavanje? Da li zakupac može prisustvovati skupštini? Šta ako zakupac pravi probleme komšijama? Kome se žaliti?

Osnovno pravilo: odgovornost je na vlasniku

Prema Zakonu o održavanju zgrada, obaveza plaćanja naknade za održavanje zajedničkih dijelova zgrade je na etažnom vlasniku — ne na zakupcu. To znači da ako zakupac ne plaća naknadu, zajednica potražuje dug od vlasnika stana, ne od zakupca.

U praksi, vlasnici i zakupci se često dogovore da zakupac plaća naknadu kao dio troškova stanovanja. To je legalan dogovor između njih, ali ne mijenja činjenicu da je vlasnik odgovoran prema zajednici. Ako zakupac ne plati — vlasnik mora.

Da li zakupac može glasati na skupštini?

Ne. Pravo glasa na skupštini zajednice etažnih vlasnika imaju isključivo vlasnici. Zakupac ne može glasati, kandidovati se za predsjednika ili člana upravnog odbora, niti potpisivati bilo kakve odluke zajednice.

Međutim, vlasnik može dati pisanu punomoć zakupcu da ga zastupa na skupštini i glasa u njegovo ime. Punomoć mora biti pisana i konkretna — za određenu sjednicu, sa navedenim ovlaštenjima.

Ovo je čest problem u zgradama sa mnogo izdatih stanova: vlasnici ne dolaze na skupštine jer ne žive tu, zakupci ne mogu glasati jer nisu vlasnici, i kvorum se nikad ne postiže. Rješenje je da vlasnici redovno daju punomoći — bilo zakupcima, bilo drugim vlasnicima kojima vjeruju.

Kućni red i ponašanje zakupca

Zakupci su dužni da poštuju kućni red kao i vlasnici. Ali ako zakupac krši pravila — buka, neodržavanje čistoće, oštećivanje zajedničke imovine — zajednica se obraća vlasniku stana, ne zakupcu.

Logika je jednostavna: vlasnik je taj koji je odlučio kome će izdati stan. Vlasnik je odgovoran za izbor zakupca i za njegovo ponašanje u zgradi. Ako zakupac pravi probleme, predsjednik skupštine treba pisano obavijestiti vlasnika i zatražiti da riješi situaciju.

Naravno, u hitnim slučajevima (remećenje javnog reda i mira, oštećenje imovine), može se direktno pozvati komunalna policija bez obzira da li se radi o vlasniku ili zakupcu.

Šteta na zajedničkim dijelovima

Ako zakupac prouzrokuje štetu na zajedničkim dijelovima zgrade, odgovornost snosi vlasnik stana. Vlasnik može naknadno tražiti nadoknadu od zakupca (po osnovu ugovora o zakupu), ali prema zajednici — vlasnik je taj koji plaća.

Zato je važno da ugovor o zakupu jasno definiše:

• Obavezu zakupca da poštuje kućni red
• Odgovornost za štetu na zajedničkim dijelovima
• Ko plaća naknadu za održavanje (i šta se dešava ako zakupac ne plati)
• Obavezu vraćanja stana u prvobitno stanje po isteku zakupa

Registracija zakupaca

Vlasnici koji izdaju stan dužni su da to prijave poreskoj upravi (porez na prihod od zakupa). Takođe, zakupac je dužan da se prijavi na adresu stanovanja.

Zajednica etažnih vlasnika nema formalno pravo da zabrani izdavanje stana, ali ima pravo da zna ko živi u zgradi. Predsjednik skupštine može zatražiti od vlasnika podatke o zakupcu — to je legitimno iz razloga sigurnosti i komunikacije.

Kratkoročni zakup (Airbnb i slično)

Ovo je relativno nova pojava koja izaziva mnogo kontroverzi. Stan koji se izdaje turistima na kratke periode donosi stalan promet nepoznatih ljudi, buku, trošenje zajedničkih prostorija i potencijalne sigurnosne rizike.

Zakon o održavanju zgrada ne reguliše eksplicitno kratkoročni zakup. Ali:

• Ako se stan koristi kao turistički smještaj, to može predstavljati promjenu namjene iz stambene u poslovnu — za šta je potrebna saglasnost skupštine
• Skupština može kućnim redom regulisati pristup zgradi — npr. zabraniti korišćenje zajedničkih prostorija od strane nerezidentnih lica
• Vlasnik poslovnog prostora plaća dvostruku naknadu (0.4 KM/m²) — logično je da i stan koji se koristi u komercijalne svrhe ima isti tretman

Vlasnicima koji se ipak odluče za kratkoročni zakup, organizaciju dolazaka i smjena gostiju može olakšati alat za upravljanje terminima kao što je Buky, čime se promet kroz zgradu čini predvidivijim i urednijim.

Ovo je pravno siva zona koja će vjerovatno biti jasnija kada zakonodavac donese specifične propise. Za sada, preporuka je da skupština donese jasnu odluku o ovom pitanju i da se vlasnici koji planiraju kratkoročni zakup obrate nadležnom organu za tumačenje propisa.

Savjeti za vlasnike koji izdaju stan

• Napravite kvalitetan ugovor o zakupu — koji pokriva naknadu za održavanje, kućni red i odgovornost za štetu
• Provjerite zakupca prije izdavanja — osnovnu provjeru stanara, kao i provjeru pouzdanosti stanodavca, možete obaviti putem servisa Stanodavac.rs.ba i tako smanjiti rizik od problematičnih podstanara
• Obavijestite predsjednika — ko je zakupac, koliko je ugovor, kontakt podatke
• Uručite zakupcu kućni red — pisano, uz potpis da je upoznat sa pravilima
• Dajte punomoć za skupštinu — zakupcu ili nekom vlasniku od povjerenja, da zgrada može funkcionisati
• Plaćajte naknadu redovno — čak i ako ste dogovorili da zakupac plaća, provjeravajte da li to zaista čini