Neplaćanje naknade za održavanje je jedan od najčešćih problema u funkcionisanju zajednica etažnih vlasnika. Zakon o održavanju zgrada RS pruža mehanizme za naplatu dugovanja.
Obaveza plaćanja
Etažni vlasnici su dužni plaćati mjesečni iznos na račun zajednice, najkasnije do 15. u mjesecu za tekući mjesec (član 35. stav 1). Neispunjavanje ove obaveze predstavlja prekršaj (član 41. stav 1. tačka d).
Koraci za naplatu dugovanja
1. Usmena i pisana opomena
Prvi korak je kontaktirati vlasnika-dužnika i podsjetiti ga na obavezu. Ako usmena opomena ne da rezultat, uputiti pisanu opomenu sa rokom za izmirenje duga.
2. Odluka upravnog odbora
Upravni odbor je ovlašćen da podnosi tužbe nadležnim organima protiv etažnih vlasnika koji ne izvršavaju svoje obaveze (član 31. tačka z). Prije podnošenja tužbe, UO treba donijeti formalnu odluku o pokretanju postupka naplate.
3. Sudski postupak
Zajednica, kao pravno lice (član 23), može pokrenuti sudski postupak za naplatu dugovanja. Predsjednik upravnog odbora zastupa zajednicu pred pravosudnim organima (član 32).
4. Prekršajna prijava
Etažni vlasnik koji ne ispunjava obaveze iz odluka zajednice koje se odnose na plaćanje troškova održavanja može biti kažnjen novčanom kaznom od 300 do 3.000 KM (član 41. stav 1. tačka d). Ako je vlasnik pravno lice, odgovorno lice kazniće se kaznom od 500 do 1.500 KM (član 41. stav 2).
Supsidijarna odgovornost
Za obaveze koje preuzme zajednica za održavanje odgovaraju supsidijarno etažni vlasnici (član 33). Ovo znači da svaki vlasnik lično odgovara za svoj dio troškova.
Prevencija dugovanja
- Redovno obavještavati vlasnike o stanju zaduženja
- Uvesti sistem automatskih opomena
- Transparentno prikazivati kako se troše sredstva
- Omogućiti različite načine plaćanja (trajni nalog, gotovina, online)
- Razmotriti mogućnost obročnog plaćanja za veće zaostale iznose
Prenos obaveze na korisnika
Troškove redovnog održavanja etažni vlasnik može ugovorom prenijeti na korisnika — zakupca (član 6. stav 2). Međutim, vlasnik ostaje odgovoran ako zakupac ne plaća.
Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).