Zajednica etažnih vlasnika (ZEV) je poseban oblik organizovanja vlasnika stanova i poslovnih prostora u stambenoj zgradi, propisan Zakonom o održavanju zgrada Republike Srpske (Službeni glasnik RS, br. 101/11). Osnivanje ZEV-a je zakonska obaveza za sve zgrade sa više etažnih vlasnika.
U ovom dijelu sajta saznajte sve o postupku osnivanja zajednice etažnih vlasnika — od zakonskih uslova i potrebne dokumentacije, do registracije kod nadležnih organa i organizovanja prve skupštine.
Zašto je osnivanje obavezno
Zakon ne ostavlja osnivanje zajednice na volju stanarima. Prema članu 19. Zakona o održavanju zgrada, zajednica se mora osnovati u roku od godinu dana, a za zgrade koje to ne učine nadležni organ lokalne samouprave imenuje privremenog zastupnika dok se zajednica ne konstituiše. Neosnivanje predstavlja prekršaj za koji su predviđene novčane kazne, pa je u interesu samih vlasnika da postupak pokrenu na vrijeme. Ako još uvijek niste sigurni čemu zajednica služi, pogledajte tekst šta je ZEV i zašto je važan, kao i u čemu je razlika između zajednice i upravnika zgrade.
Uslovi za osnivanje
Da bi se zajednica mogla osnovati, potrebno je da zgrada ima najmanje dva etažna vlasnika i da se obezbijedi saglasnost vlasnika koji raspolažu većinskim udjelom. Ugovor o osnivanju potpisuje najmanje 51% vlasnika prema njihovim suvlasničkim dijelovima. Detaljan pregled svih preduslova dat je u tekstu o uslovima za osnivanje zajednice.
Koraci u osnivanju
Postupak se, ukratko, odvija kroz nekoliko logičnih faza:
- Pokretanje inicijative i obavještavanje svih vlasnika u zgradi
- Priprema i potpisivanje ugovora o osnivanju zajednice
- Održavanje osnivačke skupštine i izbor organa upravljanja
- Upis zajednice u registar kod nadležnog organa
- Izrada pečata, otvaranje žiro-računa i početak rada
Svaki od ovih koraka objašnjen je u vodiču kako se osniva ZEV korak po korak, dok je organizacija prve sjednice posebno obrađena u tekstu o prvoj skupštini etažnih vlasnika.
Potrebna dokumentacija
Za upis u registar uobičajeno se prilažu: ugovor o osnivanju sa potpisima vlasnika, zapisnik sa osnivačke skupštine, odluka o izboru predsjednika skupštine i upravnog odbora, spisak svih etažnih vlasnika sa podacima i dokaz o pravu vlasništva na posebnim dijelovima. Kompletan postupak upisa opisan je u tekstu o registraciji zajednice kod nadležnih organa.
Šta slijedi nakon osnivanja
Konstituisanjem i upisom u registar posao tek počinje. Zajednica od tog trenutka funkcioniše kao pravno lice — naplaćuje naknadu za održavanje (zakonski minimum iznosi 0,2 KM/m²), planira radove i, što vlasnici često potcijene, vodi urednu finansijsku evidenciju o prihodima i rashodima. Obaveza vođenja knjigovodstva proizlazi iz odredbi o finansijskom poslovanju zajednice, a greške u evidenciji znaju kasnije stvoriti probleme pri kontroli ili naplati duga.
Mnoge zajednice ovaj dio posla povjeravaju specijalizovanim agencijama. Za vođenje knjigovodstva i finansijske dokumentacije zajednice korisno je angažovati servis koji je upravo za to specijalizovan, kao što je ZEV Servis, čime se predsjednik i upravni odbor rasterećuju administracije i smanjuje rizik od formalnih propusta.
Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11). Za konkretne pravne savjete obratite se stručnom licu.