Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske (Službeni glasnik RS, br. 124/08, 58/09, 95/11, 60/15, 18/16 i 107/19) je temeljni propis koji reguliše pravo vlasništva, uključujući etažno vlasništvo kao specifičan oblik svojine.
Pojam etažnog vlasništva
Etažno vlasništvo je vlasništvo posebnog dijela nekretnine (stan, poslovni prostor, garaža) koje je neodvojivo povezano sa odgovarajućim suvlasničkim udjelom u zajedničkim dijelovima nekretnine. To je poseban oblik vlasništva koji omogućava da više lica bude vlasnik različitih dijelova iste zgrade.
Odnos etažnog vlasništva i suvlasništva
Svaki etažni vlasnik je istovremeno:
- Isključivi vlasnik svog posebnog dijela (stana, poslovnog prostora, garaže)
- Suvlasnik zajedničkih dijelova zgrade (krov, fasada, stepenište, instalacije i dr.)
Zakon o održavanju zgrada RS u članu 4. potvrđuje da su zajednički dijelovi nedeljiva i nepodijeljena imovina etažnih vlasnika, a zajednička svojina je u zavisnom odnosu prema zasebnoj etažnoj svojini i neodvojiva je od nje.
Sticanje etažnog vlasništva
Etažno vlasništvo se stiče upisom u zemljišne knjige na osnovu:
- Ugovora o kupoprodaji
- Ugovora o poklonu
- Pravosnažne sudske odluke
- Nasljeđivanja
- Drugih pravnih osnova predviđenih zakonom
Prava i obaveze etažnih vlasnika prema ZSP
Zakon o stvarnim pravima propisuje da etažni vlasnici:
- Imaju pravo raspolagati svojim posebnim dijelom (prodaja, zakup, hipoteka)
- Su dužni učestvovati u upravljanju zajedničkim dijelovima
- Moraju poštovati ugovor o međusobnim odnosima vlasnika
- Ne smiju mijenjati zajedničke dijelove bez saglasnosti ostalih
Ugovor o međusobnim odnosima
Sporazum između etažnih vlasnika uređuje obim i način korišćenja i održavanja posebnih dijelova nekretnine i dijelova koji služe zgradi kao cjelini. Prava i obaveze utvrđene u sporazumu protežu se na kasnijeg sticaoca vlasništva posebnog dijela — isto propisuje i Zakon o održavanju zgrada u članu 20. stav 2.
Komplementarnost dva zakona
Zakon o stvarnim pravima reguliše vlasničkopravne odnose (sticanje, prenos, zaštita vlasništva), dok Zakon o održavanju zgrada reguliše organizacione i praktične aspekte (osnivanje ZEV-a, organi upravljanja, održavanje, finansiranje). Ova dva zakona zajedno čine cjelovit pravni okvir za etažno vlasništvo u Republici Srpskoj.
Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera. Za konkretne pravne savjete obratite se stručnom licu.