Zakon o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11) precizno definiše uslove koji moraju biti ispunjeni za osnivanje zajednice etažnih vlasnika (ZEV).
Vrste zgrada za koje se osniva ZEV
Prema članu 1. Zakona, ZEV se osniva za:
- Stambene zgrade — najmanje jedan poseban dio namijenjen stanovanju (član 3a)
- Stambeno-poslovne zgrade — dio za stanovanje, dio za poslovne djelatnosti (član 3v)
- Stambene zgrade sa garažama — zgrade sa zasebnim garažama ili garažnim prostorijama (član 3g)
- Poslovne zgrade — najmanje jedan poseban dio za poslovne djelatnosti (član 3b)
Ko može biti osnivač?
Prema članu 3. tačka z), etažni vlasnik je vlasnik stana, poslovne prostorije ili garaže, kao i nosilac prava raspolaganja na posebnom dijelu u državnoj svojini. Osnivači mogu biti fizička i pravna lica.
Minimalan broj osnivača
Zajednica se može osnovati kad najmanje 51% etažnih vlasnika potpiše ugovor o osnivanju (član 20. stav 4). Primjer: zgrada sa 20 vlasnika zahtijeva minimum 11 potpisa.
Obim zajednice
Prema članu 19. stav 1, zajednica se osniva za jednu ili više zgrada ili dio zgrade (lamela ili ulaz koji predstavlja građevinsku ili funkcionalnu cjelinu).
Rok za osnivanje
Zakon propisuje rok od godinu dana od stupanja na snagu zakona (član 19. stav 1).
Obavezni sadržaj ugovora
Član 21. propisuje 15 obaveznih elemenata ugovora o osnivanju, uključujući podatke o zajedničarima, naziv i sjedište zajednice, organe sa mandatima, način raspolaganja sredstvima i druga pitanja od značaja za upravljanje.
Posljedice neosnivanja
- Imenovanje privremenog upravnika — nadležni organ JLS imenuje privremenog zastupnika (član 19. stav 2)
- Prekršajna odgovornost — kazna od 300 do 3.000 KM (član 41. stav 1. tačka g)
Izmjena ugovora
Ugovor se može mijenjati samo uz pisani pristanak onih etažnih vlasnika čija se prava mijenjaju (član 20. stav 3).
Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).