Skupština etažnih vlasnika je najviši organ upravljanja zgradom. Prema članu 24. stav 1. Zakona o održavanju zgrada RS, skupštinu čine svi etažni vlasnici sa jednakim pravima i obavezama, bez obzira na to da li su bili potpisnici ugovora o osnivanju zajednice.
Nadležnosti skupštine
Član 25. Zakona taksativno navodi nadležnosti skupštine:
- Bira predsjednika skupštine
- Imenuje upravni odbor
- Donosi program investicionog i redovnog održavanja zgrade
- Donosi finansijski plan i godišnji obračun zajednice
- Usvaja godišnji izvještaj održavanja zgrade
- Donosi odluku o osiguranju zgrade
- Donosi dopunska pravila održavanja reda u zgradi
- Odlučuje o vrijednosti boda za akontaciju troškova održavanja
- Odlučuje o visini naknade za rad predsjednika skupštine i članova upravnog odbora
- Donosi odluku o korišćenju zajedničkih prostorija zgrade
- Donosi odluku o pretvaranju tavanskih prostorija u stambene prostore ili nadogradnju
- Odlučuje i o drugim pitanjima utvrđenim zakonom
Sazivanje sjednica
Sjednice skupštine sazivaju se po potrebi, a najmanje dva puta godišnje (član 27. stav 1). Predsjednik skupštine je dužan da najkasnije 8 dana prije održavanja, u pisanoj formi sa dnevnim redom, obavijesti sve etažne vlasnike o terminu sjednice (član 27. stav 2).
Inicijativu za sazivanje sjednice može dati i 10% etažnih vlasnika (član 27. stav 3).
Kvorum i glasanje
Za održavanje sjednice potrebna je natpolovična većina svih etažnih vlasnika (član 28. stav 1). Svaki etažni vlasnik ima jedan glas (član 28. stav 3). Ako vlasništvo ima više lica zajedno, glasaju jedinstveno putem lica koje odrede (član 28. stav 4).
Vrste odluka i potrebna većina
Redovno upravljanje — natpolovična saglasnost (član 29. stav 1)
Odluke o obavljanju poslova redovnog upravljanja zgradom donose se natpolovičnom saglasnošću od ukupnog broja etažnih vlasnika.
Vanredno upravljanje — saglasnost svih (član 29. stav 2)
Za odluke koje prelaze okvire redovnog upravljanja (promjena namjene, izdavanje u zakup zajedničkih prostorija, zasnivanje hipoteke, veće popravke, dogradnja i nadogradnja) potrebna je saglasnost svih etažnih vlasnika.
Narušena funkcionalnost — dvotrećinska većina (član 29. stav 4)
Ako je izvođenje radova neophodno da bi se obezbijedila narušena funkcionalnost zgrade, zajednica može donijeti odluku sa dvotrećinskom većinom glasova, pod uslovom da su obezbjeđena sredstva.
Sudska zaštita
Ako se ne postigne saglasnost, svaki etažni vlasnik može tražiti da o tome odluči sud (član 29. stav 3). Vlasnik koji je glasao protiv može tražiti osiguranje za buduću štetu (član 29. stav 6).
Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).