Kad zajednica etažnih vlasnika planira radove, prvo pitanje glasi: da li je to tekuće ili investiciono održavanje? Od odgovora zavisi ko odlučuje, kojom većinom, iz kojih sredstava se plaća i da li račun ide zajednici ili pojedinačnom vlasniku. U ovom tekstu objašnjavamo razliku prema Zakonu o održavanju zgrada RS („Službeni glasnik RS“, br. 101/11, u daljem tekstu ZOZ), uz konkretne primjere radova.
Tekuće i redovno održavanje: isti pojam
U svakodnevnom govoru kaže se „tekuće održavanje“, a ZOZ koristi izraz redovno održavanje. Riječ je o istoj stvari. Zakon održavanje zgrade dijeli na redovno i investiciono, i to posebno za posebne dijelove (stanove, poslovne prostore, garaže) i za zajedničke dijelove zgrade (član 2). Treća kategorija su hitne intervencije.
Član 34. ZOZ-a daje kratke definicije:
- troškovi redovnog održavanja nastaju redovnom upotrebom zgrade, održavanjem tehničke ispravnosti i obezbjeđivanjem higijenskih uslova (stav 2),
- troškovi investicionog održavanja su vanredni troškovi za poboljšanje vrijednosti i kvaliteta zajedničkih dijelova zgrade u planiranim slučajevima (stav 3).
Jednostavno pravilo: redovno održavanje zgradu drži ispravnom iz mjeseca u mjesec, a investiciono obnavlja ili zamjenjuje njene dotrajale dijelove.
Održavanje zajedničkih dijelova zgrade
Zajedničke dijelove održavaju i finansiraju svi etažni vlasnici zajednički (član 12). Šta spada u koju vrstu radova, zakon nabraja u članu 13 (redovno) i članu 14 (investiciono). Obje vrste radova utvrđuju se godišnjim programom održavanja (član 15), o čemu više u tekstu Godišnji program održavanja zgrade.
Primjeri radova
| Dio zgrade | Tekuće (redovno) održavanje, čl. 13 | Investiciono održavanje, čl. 14 |
|---|---|---|
| Lift | redovno servisiranje | održavanje lifta sa kućicom i oknom, ispitivanje ispravnosti i upotrebna dozvola |
| Krov i oluci | čišćenje oluka i olučnih cijevi | krovna konstrukcija, pokrivač, limarija, oluci, hidroizolacija |
| Fasada | (nije navedeno) | sanacija oštećenih i dotrajalih fasada i obloga, zaštita od vlage |
| Rasvjeta i struja | zamjena sijalica, prekidača i automata | elektroinstalacija zgrade do strujomjernog ormara, nužno osvjetljenje, agregat |
| Voda i kanalizacija | pregledi i servis hidrofora i instalacija | vodovodna i kanalizaciona mreža od priključka do sifona u stanu, pumpe za izbacivanje vode |
| Grijanje | pregledi i servis kotlarnice, podstanice i mreže | instalacija centralnog grijanja, grijna tijela, gasna instalacija |
| Hodnici i stepenište | čišćenje, pranje, krečenje, farbanje cijevi | dotrajali podovi, plafoni, zidovi, ograde, prozori i vrata |
| Higijena | deratizacija, dezinsekcija, dezinfekcija | kanali za smeće |
| Zaštita od požara | pregledi i servis hidranata i uređaja | hidranti, crijeva, protivpožarno stepenište, uređaji za uzbunjivanje |
| Ostalo | čišćenje trotoara oko zgrade, brave na ormarima za strujomjere | gromobran, interfon, kablovske i antenske instalacije |
Ako radovi nisu izričito navedeni, gleda se njihova suština: da li održavaju postojeće stanje ili obnavljaju i poboljšavaju dio zgrade.
Hitne intervencije su posebna kategorija
Prokišnjavanje krova, pucanje cijevi, zaglavljen lift ili poplavljen podrum spadaju u hitne intervencije (član 16). Njih predsjednik zajednice naručuje odmah, bez sjednice skupštine (član 17. stav 2), bez obzira na to da li bi po prirodi bile redovno ili investiciono održavanje. Detaljnije: Hitne intervencije na zgradi — ko snosi troškove.
Održavanje posebnih dijelova: šta plaća vlasnik stana
Stan, poslovni prostor i garažu održava i finansira njihov vlasnik (član 7). O redovnom održavanju svog stana odlučuje sam (član 8). Pored toga, ZOZ propisuje i obavezu investicionog održavanja posebnog dijela (član 10): popravke ili zamjenu instalacija centralnog grijanja, gasnih instalacija i grijnih tijela, instalacija i uređaja za zagrijavanje vode, elektro i telefonskih instalacija te vodovoda i kanalizacije u stanu.
Ako kvar u stanu nanosi štetu drugima, vlasnik ga mora otkloniti bez odlaganja i nadoknaditi štetu (član 11). Ko to ne uradi, čini prekršaj kažnjiv sa 300 do 3.000 KM (član 41. stav 1. tačka v).
Granica između zajedničkog i posebnog dijela kod vode i kanalizacije je sifon: mreža od gradskog priključka do sifona sudopere ili umivaonika je zajednička (član 14. tačka đ), a sve iza toga u stanu je obaveza vlasnika.
Ko odlučuje i kojom većinom
| Vrsta radova | Ko odlučuje | Potrebna saglasnost |
|---|---|---|
| Redovno (tekuće) održavanje | skupština kroz program održavanja, upravni odbor ga sprovodi | natpolovična većina ukupnog broja etažnih vlasnika (čl. 29. st. 1) |
| Investiciono održavanje neophodno da se spriječi propadanje, plaćeno iz postojećih sredstava | skupština | dvije trećine ukupnog broja etažnih vlasnika (čl. 29. st. 4) |
| Veće popravke i prepravke koje nisu redovno održavanje, dogradnja, nadogradnja | skupština | svi etažni vlasnici (čl. 29. st. 2) |
| Hitne intervencije | predsjednik zajednice | bez prethodne odluke (čl. 17) |
Ako se ne postigne saglasnost o načinu plaćanja investicionog održavanja ili o doprinosu zajedničkoj rezervi, može se pokrenuti vanparnični postupak pred sudom, čije rješenje zamjenjuje odluku skupštine (član 34. stav 4). Za investiciono održavanje ugovor se obavezno zaključuje sa specijalizovanim, registrovanim izvođačem (član 38. stav 2).
Ko plaća: naknada za održavanje i investicioni fond
Troškove redovnog i investicionog održavanja i hitnih intervencija na zajedničkim dijelovima snose etažni vlasnici srazmjerno površini svojih posebnih dijelova, osim ako ugovor o osnivanju zajednice ne određuje drugačije (član 34. stav 1).
Novac se obezbjeđuje mjesečnom naknadom iz člana 35:
- iznos utvrđuje skupština, ali ne može biti manji od 0,2 KM po m² korisne površine,
- plaća se najkasnije do 15. u mjesecu za tekući mjesec, na račun zajednice,
- vlasnici poslovnih prostora i stanova u kojima se obavlja djelatnost plaćaju dvostruki iznos,
- naknada služi za troškove održavanja, poboljšanje kvaliteta zgrade i stvaranje zajedničke rezerve.
Šta je investicioni fond zgrade
Izraz „investicioni fond“ ne postoji u zakonu. Zakon govori o zajedničkoj rezervi koju su etažni vlasnici dužni osnovati (član 18. stav 2). Prema članu 102. Zakona o stvarnim pravima, rezerva je imovina svih suvlasnika, odvojena od imovine pojedinaca, i iz nje se smiju plaćati samo troškovi održavanja i poboljšanja zgrade ili otplata kredita uzetog za te troškove. Kad vlasnik proda stan, njegov doprinos ostaje u rezervi.
Dobra praksa je da zajednica dio mjesečne naknade odvaja za investiciono održavanje i vodi ga odvojeno u knjigovodstvu, kako bi za krov, fasadu ili lift imala novac kad zatreba. Ako vam treba pomoć oko evidencije fonda i godišnjeg obračuna, specijalizovano knjigovodstvo poput ZEV servisa može preuzeti taj posao. Više o samom fondu: Fond za održavanje zajedničkih dijelova zgrade, a o visini naknade u tekstu Kako se utvrđuje visina naknade za održavanje zgrade.
Kad rezerva nije dovoljna
Za velike radove zajednica može uzeti kredit, što je posao redovnog upravljanja kad se radi o održavanju koje se ponavlja u razmacima dužim od godinu dana (član 98. ZSP-a). Vlasnik koji ne može odmah platiti svoj dio troška koji nije pokriven rezervom može od suda tražiti otplatu u mjesečnim ratama do deset godina, uz hipoteku u korist ostalih vlasnika (član 100. ZSP-a).
Može li se trošak prenijeti na zakupca
Troškove redovnog održavanja vlasnik može ugovorom prenijeti na zakupca ili drugog korisnika (član 6. stav 2). Za investiciono održavanje zakon takvu mogućnost ne predviđa, pa prema zajednici za njega odgovara vlasnik.
Često postavljana pitanja
Šta je investicioni fond zgrade?
To je uobičajen naziv za zajedničku rezervu zajednice etažnih vlasnika: novac koji se iz mjesečne naknade odvaja za buduće veće radove na zajedničkim dijelovima. Zakon (čl. 18 i 35 ZOZ-a, čl. 102 ZSP-a) koristi izraz „zajednička rezerva“.
Koja je razlika između tekućeg i investicionog održavanja zgrade?
Tekuće (redovno) održavanje drži zgradu ispravnom i čistom: servis lifta, sijalice, čišćenje oluka, krečenje. Investiciono održavanje obnavlja i zamjenjuje dotrajale dijelove: krov, fasadu, lift, vertikale, hidroizolaciju.
Šta zakon kaže o investicionom održavanju zgrada?
Zakon o održavanju zgrada RS u članu 14 nabraja radove investicionog održavanja zajedničkih dijelova, u članu 10 investiciono održavanje stana, a u članu 34 propisuje da troškove snose svi vlasnici srazmjerno površini stanova.
Koliko iznosi minimalna naknada za održavanje zgrade?
Najmanje 0,2 KM po m² korisne površine mjesečno, a za poslovne prostore dvostruko (član 35. ZOZ-a). Skupština može odrediti veći iznos.
Da li za investiciono održavanje treba saglasnost svih vlasnika?
Ne uvijek. Ako su radovi neophodni da se spriječi propadanje zgrade i plaćaju se iz postojećih sredstava, dovoljne su dvije trećine ukupnog broja vlasnika. Saglasnost svih traži se za veće prepravke, dogradnju i nadogradnju (član 29. ZOZ-a).
Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet.
Komentarišite