Autor: ZEV Predsjednik

U mnogim zgradama postoje neiskorišćeni zajednički prostori — prostran tavan, suvi podrum ili zajednička prostorija koja zjapi prazna. S vremena na vrijeme neko poželi takav prostor adaptirati i staviti u funkciju. Ideja zna biti dobra, ali se ne smije sprovoditi samovoljno, jer je riječ o imovini svih vlasnika.

Zajednički prostor pripada svima

Tavan, podrum, hodnici i druge zajedničke prostorije nalaze se u suvlasništvu svih etažnih vlasnika. Nijedan pojedinac nema pravo da takav prostor pretvori u svoj, proširi stan na njegov račun ili ga trajno zauzme bez odluke zajednice. Svako zauzimanje zajedničke imovine bez saglasnosti može dovesti do spora i naloga za vraćanje u prvobitno stanje.

Promjena namjene

Adaptacija često znači i promjenu namjene prostora — na primjer pretvaranje tavana u stambeni ili poslovni prostor. Takva promjena zadire u zajedničku imovinu i obično zahtijeva visok stepen saglasnosti vlasnika, a u nekim slučajevima i izmjenu odgovarajuće dokumentacije. Pored saglasnosti zajednice, mogu biti potrebne i dozvole nadležnih organa, naročito ako se dira u konstrukciju ili izgled zgrade.

Procedura

• Predstavljanje ideje i projekta na skupštini
• Odluka zajednice donesena propisanom većinom
• Definisanje uslova — naknada, odgovornost, održavanje, eventualno uklanjanje
• Pribavljanje potrebnih dozvola ako zahvat dira u konstrukciju ili namjenu

Zašto je važno ispoštovati postupak

Adaptacija sprovedena bez odluke i dozvola nosi ozbiljne rizike — od naloga za rušenje i vraćanje u prvobitno stanje, do odgovornosti za štetu i sporova sa komšijama. Suprotno tome, prostor adaptiran uz saglasnost zajednice i u skladu sa propisima može svima donijeti korist, bilo kroz novu funkciju, bilo kroz prihod koji se sliva u sredstva zajednice.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS i propisima o gradnji.

Upravljanje zgradom podrazumijeva mnogo sitne administracije — spiskove vlasnika, evidenciju uplata, obavještenja, zapisnike i zakazivanje sjednica. Kada se sve to vodi na papiru i usmeno, lako dolazi do grešaka, zaboravljenih rokova i nesporazuma. Digitalni alati taj posao čine bržim, urednijim i transparentnijim.

Šta se može digitalizovati

Gotovo svaki aspekt rada zajednice ima svoju digitalnu verziju:

• Evidencija vlasnika i kontakata na jednom mjestu
• Pregled uplata i dugovanja po stanu
• Obavještenja i ankete umjesto cedulja na oglasnoj tabli
• Arhiva odluka, zapisnika i ugovora dostupna kad zatreba

Komunikacija sa stanarima

Najveći problem mnogih zajednica je dolazak do ljudi. Vlasnici koji ne žive u zgradi teško se obavještavaju, a obavještenja na ulazu lako se previde. Grupna komunikacija putem aplikacija ili mejla rješava veliki dio tih teškoća i čini da informacije zaista stignu do svih, na vrijeme.

Zakazivanje sjednica i termina

Organizacija skupštine ili sastanka upravnog odbora zna biti mukotrpna — usklađivanje termina, potvrde dolaska, briga o kvorumu. Tu posebno pomažu alati za zakazivanje termina, poput servisa Buky, koji olakšavaju dogovaranje vremena i potvrdu prisustva, čime se smanjuje rizik da sjednica padne zbog nedostatka kvoruma.

Od čega početi

Nije potrebno sve uvesti odjednom. Razuman početak je sređena evidencija vlasnika i pouzdan kanal za obavještavanje, a ostalo se dodaje postepeno. Cilj nije tehnologija radi tehnologije, nego da predsjednik i upravni odbor manje vremena troše na administraciju, a više na stvarne probleme zgrade. Uredna digitalna evidencija usput podiže i povjerenje, jer su podaci o novcu i odlukama svima dostupni.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).

Život u zgradi znači dijeljenje zidova, podova i plafonova sa drugima. Određena količina zvuka je neizbježna i normalna, ali kada buka pređe granicu razumnog, počinju problemi. Glasna muzika kasno noću, renoviranje nedjeljom ujutro ili stalno lupanje — sve to umije ozbiljno narušiti mir u zgradi.

Šta je prihvatljivo

Granica između normalne i prekomjerne buke nije uvijek očigledna, pa je upravo zato korisno da je zajednica jasno definiše. Uobičajeno se određuje vrijeme odmora — period u toku kojeg se izbjegavaju bučne aktivnosti — kao i pravila za radove na renoviranju, koji su sami po sebi glasni ali nužni. Kada su ta pravila zapisana, manje je prostora za proizvoljno tumačenje.

Uloga kućnog reda

Najdjelotvornije sredstvo je kućni red. Njime zajednica može propisati vrijeme odmora, pravila za izvođenje bučnih radova i opšte ponašanje u zajedničkim prostorima. Jednom usvojen, kućni red obavezuje sve stanare. Više o tome šta sve može da reguliše pisali smo u tekstu o modelu pravilnika o kućnom redu.

Kako rješavati konkretan problem

Kada do prekomjerne buke ipak dođe, postupnost se isplati:

• Prvo razgovor — često komšija nije ni svjestan da smeta
• Ako se ponavlja, pisana opomena od strane predsjednika ili upravnog odbora
• U slučaju grubog i upornog remećenja mira, poziv komunalnoj ili nadležnoj policiji

Posebni slučajevi

Renoviranje je zaseban primjer. Ono je bučno, ali i legitimno — vlasnik ima pravo urediti svoj stan. Rješenje nije zabrana, nego dogovor o terminima koji su prihvatljivi za sve. Slično je i sa malom djecom ili kućnim ljubimcima: određena buka je dio života i traži strpljenje, dok namjerno i bezobzirno ometanje mira ne treba tolerisati. Zajednica koja ima jasna pravila lakše razlikuje jedno od drugog.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS i propisima o javnom redu i miru.

Malo koja tema u zgradama izaziva toliko strasti kao računi za grijanje. Neko se žali da plaća za toplotu koju ne osjeća, neko da grije i komšijin zid, a neko jednostavno smatra da je raspodjela nepravedna. Da bi se izbjegle vječite svađe, način obračuna mora biti jasan i unaprijed dogovoren.

Zajednički sistem grijanja

Kod zgrada priključenih na daljinsko grijanje ili zajedničku kotlovnicu, toplota se proizvodi ili nabavlja za cijeli objekat, pa se ukupan trošak mora nekako rasporediti na stanove. Tradicionalni model je raspodjela prema kvadraturi — veći stan plaća više. Taj pristup je jednostavan, ali ne uzima u obzir stvarnu potrošnju pojedinog stana.

Mjerenje potrošnje

Pravičniji pristup omogućava ugradnja djelitelja troškova ili kalorimetara, koji mjere koliko toplote zaista troši svaki stan. Tada se dio računa obračunava prema izmjerenoj potrošnji, a dio prema kvadraturi — jer i prazan stan posredno koristi toplotu susjednih prostorija i zajedničkih vertikala. Ovakav sistem podstiče racionalnu potrošnju, ali zahtijeva ugradnju opreme i dogovor o načinu očitavanja.

Šta treba dogovoriti

• Da li se obračun radi po kvadraturi, po potrošnji ili kombinovano
• Koliki je fiksni, a koliki varijabilni dio računa
• Kako se tretiraju prazni i nedovoljno grijani stanovi
• Ko i kako očitava mjerne uređaje i obrađuje podatke

Uloga zajednice

Način raspodjele troškova grijanja zajednica utvrđuje odlukom, vodeći računa o važećim propisima i tehničkim mogućnostima zgrade. Ključ je u tome da pravila budu transparentna i jednako primijenjena na sve. Kada svaki vlasnik razumije kako je njegov račun nastao, prostora za nesporazume je znatno manje, a zajednica funkcioniše mirnije.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS i propisima iz oblasti snabdijevanja toplotnom energijom.

Sa rastom cijena energije sve više stanara razmišlja o solarnim panelima. Ideja je primamljiva — sopstvena proizvodnja struje, niži računi i veća nezavisnost. Ipak, krov nije ničije privatno vlasništvo nego zajednički dio zgrade, pa se ovakav projekat ne može pokrenuti samostalno.

Krov je zajednički dio

Krov, kao i fasada i nosivi elementi, pripada svim etažnim vlasnicima u suvlasništvu. Zbog toga svako postavljanje opreme na krov — bilo solarnih panela, antena ili klima jedinica — zahtijeva saglasnost zajednice. Pojedinac ne može sam zauzeti dio zajedničkog krova za vlastiti sistem bez odluke skupštine.

Dvije osnovne situacije

U praksi se javljaju dva scenarija. U prvom, zajednica kao cjelina postavlja solarni sistem za napajanje zajedničke potrošnje — rasvjete stepeništa, lifta i drugih zajedničkih uređaja. U drugom, pojedini vlasnik želi panele za svoj stan i traži da koristi dio krova. Oba slučaja zahtijevaju odluku skupštine, ali drugi otvara dodatna pitanja — naknadu za korišćenje zajedničke površine, odgovornost za eventualnu štetu na krovu i uslove uklanjanja opreme.

O čemu voditi računa

• Nosivost i stanje krova — paneli i konstrukcija dodaju opterećenje
• Hidroizolacija — svaki prodor kroz krovnu membranu mora biti stručno izveden da ne bi prokišnjavalo
• Odgovornost za štetu i održavanje sistema
• Priključenje na mrežu i potrebne saglasnosti distributera

Postupak

Razuman put je da se na skupštini predstavi projekat sa tehničkim i finansijskim detaljima, pa da vlasnici donesu odluku o postavljanju i uslovima korišćenja krova. Ako se sistem ugrađuje za potrebe cijele zgrade, finansira se iz sredstava zajednice ili podsticaja za obnovljive izvore. Uz jasnu odluku i stručno izvedene radove, krov zaista može postati izvor uštede — bez sporova i bez rizika po samu zgradu.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS i propisima o obnovljivim izvorima energije.

Većina zajednica o osiguranju razmišlja tek kada se nešto desi: pukne vertikala, vjetar odnese dio krova ili komad maltera padne na parkirani automobil. A smisao osiguranja je upravo da bude ugovoreno prije nezgode. Polisa za zajedničke dijelove zgrade nije skupa u odnosu na štete koje može pokriti, a štiti sve etažne vlasnike, jer bi u suprotnom svaku veću štetu morali platiti iz svog džepa.

U ovom tekstu objašnjavamo šta osiguranje stambene zgrade pokriva, a šta ne, ko o njemu odlučuje, kako se dijeli trošak, kako se prijavljuje šteta i na šta paziti kod izbora osiguravača.

Šta se osigurava: zgrada, a ne vaš stan

Predmet polise koju zaključuje zajednica etažnih vlasnika su zajednički dijelovi zgrade: krov, fasada, nosivi zidovi, stepenište, hodnici, lift, podrum, tavan i zajedničke instalacije. Zakon o održavanju zgrada RS u članu 3. nabraja šta se smatra zajedničkim dijelovima i taj spisak je dobra polazna tačka kad sa osiguravačem dogovarate šta ulazi u polisu.

Osiguranje stana je zasebna stvar. Vaš stan, podovi, namještaj, uređaji i stvari u stanu nisu pokriveni polisom zajednice. Ako želite da i to bude zaštićeno, zaključujete posebnu polisu osiguranja stana (domaćinstva) kao pojedinac. Dobro je da obje polise postoje, jer se često dopunjuju: kada voda iz pukle vertikale (zajednički dio) potopi stan, šteta na zajedničkom dijelu ide na polisu zgrade, a šteta na vašem parketu i namještaju na vašu polisu ili na teret onoga ko je štetu prouzrokovao.

Šta polisa najčešće pokriva

Polise se razlikuju po obimu, ali paket za stambenu zgradu obično se sastoji od nekoliko rizika koje možete uključiti ili isključiti:

• Požar, udar groma i eksplozija: osnovni rizik koji se gotovo uvijek ugovara.
• Poplava i bujica: prodor vode spolja, izlivanje vodotoka, podzemne vode u podrumu. Ovaj rizik se često ugovara kao dopunski i ima posebne uslove.
• Izliv vode iz instalacija: pucanje cijevi, vertikala, bojlera ili kanalizacije u zgradi. Jedan od najčešćih osiguranih slučajeva u stambenim zgradama.
• Oluja i grad: oštećenje krova, limenih opšivki, fasade i stolarije zajedničkih prostorija.
• Lom stakla: ulazna vrata, stepenišni prozori, staklene stijene u zajedničkim prostorijama.
• Potres (zemljotres): obično dopunski rizik uz posebnu premiju i franšizu. Za zgrade u seizmički aktivnijim područjima vrijedi ga ozbiljno razmotriti.
• Odgovornost prema trećim licima: štete koje zgrada nanese drugima, na primjer kada dio fasade, crijep ili ledenica ošteti prolaznika ili vozilo.

Osiguranje od odgovornosti prema trećim licima je često najvrednije. Zajednica je pravno lice i za štetu koju zgrada prouzrokuje odgovara ona, a supsidijarno i svi etažni vlasnici. Jedan ozbiljan odštetni zahtjev, naročito kada je neko povrijeđen, može višestruko premašiti sve premije plaćene godinama.

Šta polisa obično ne pokriva

Svaka polisa ima isključenja i njih treba pročitati prije potpisivanja. Najčešće nisu pokriveni:

• štete nastale zbog dotrajalosti, korozije i dugotrajnog prokišnjavanja, jer to je posljedica neodržavanja, a ne iznenadnog događaja;
• vlaga i plijesan koje se razvijaju postepeno;
• posebni dijelovi zgrade (stanovi, poslovni prostori) i stvari u njima;
• rizici koji nisu izričito ugovoreni, na primjer poplava ili potres ako ih niste uključili;
• dio štete do iznosa franšize (učešća u šteti) i iznos preko ugovorenog limita;
• štete nastale namjerno ili zbog grube nepažnje.

Zato osiguranje ne zamjenjuje redovno održavanje. Ako krov prokišnjava godinama, osiguravač će štetu vjerovatno odbiti. Više o tome pišemo u tekstu o vlazi i prokišnjavanju u zajedničkim dijelovima.

Ko odlučuje o osiguranju zgrade

Prema članu 25. tačka đ) Zakona o održavanju zgrada RS, odluku o osiguranju zgrade donosi skupština etažnih vlasnika. Uloge su podijeljene ovako:

• Upravni odbor prikuplja ponude i predlaže skupštini osiguravajuće društvo (član 31. tačka l)).
• Skupština glasa o odluci. Za poslove redovnog upravljanja potrebna je natpolovična saglasnost od ukupnog broja etažnih vlasnika, a ne samo prisutnih (član 29. stav 1.).
• Upravni odbor zaključuje ugovor u ime zajednice (član 31. tačka đ), a zajednicu zastupa predsjednik upravnog odbora (član 32.).

U zajednici koja nema upravni odbor njegove poslove vrši skupština (član 24. stav 3.). Gotov tekst odluke koji možete prilagoditi svojoj zgradi naći ćete u našem modelu odluke o osiguranju zgrade, a kako se pravilno organizuje glasanje objašnjava tekst o nadležnostima i načinu rada skupštine.

Kako se dijeli trošak premije

Premija se plaća iz sredstava zajednice, odnosno iz mjesečne naknade koju etažni vlasnici uplaćuju na račun zajednice. Ta naknada se po članu 35. utvrđuje po kvadratnom metru korisne površine, a troškovi održavanja zajedničkih dijelova dijele se srazmjerno površini posebnih dijelova, osim ako ugovorom o osnivanju zajednice nije drugačije određeno (član 34.). U praksi to znači da veći stan nosi i veći dio premije.

Premiju je najbolje uvrstiti u finansijski plan i godišnji program održavanja, kako ne bi bila iznenadni trošak. Ako se plaća u ratama, pratite rokove: neplaćena premija može dovesti do prestanka pokrića upravo kada vam zatreba. Za uredno knjiženje premije i odštetnih iznosa mnoge zajednice angažuju knjigovodstveni servis, na primjer ZEV Servis.

Kako prijaviti štetu

Kad se šteta desi, brzina i dokumentacija odlučuju o tome koliko ćete dobiti. Postupite ovim redom:

1. Spriječite dalju štetu. Zatvorite vodu, isključite struju u ugroženom dijelu, pozovite servis. To su radovi hitnih intervencija koje predsjednik može naručiti bez odlaganja (član 17.).
2. Obavijestite osiguravača odmah. Uslovi osiguranja po pravilu traže prijavu najkasnije u roku od tri dana od saznanja za štetu. Provjerite tačan rok u svojoj polisi.
3. Dokumentujte štetu. Fotografije i video prije bilo kakvog raščišćavanja, zapisnik sa datumom i potpisima svjedoka, a kod požara ili provale i zapisnik policije ili vatrogasaca.
4. Sačuvajte oštećene dijelove i račune za hitne popravke dok procjenitelj ne obavi uviđaj.
5. Sarađujte sa procjeniteljem i tražite kopiju zapisnika o procjeni. Ako se ne slažete sa iznosom, imate pravo na prigovor.

Ako je štetu prouzrokovao neki etažni vlasnik, na primjer kvarom instalacije u svom stanu, on je po članu 11. dužan da štetu popravi ili nadoknadi. Osiguravač koji isplati odštetu može se zatim regresirati od njega. Više o tome u tekstu o odgovornosti etažnih vlasnika za štetu.

Kako izabrati osiguravača i polisu

Najjeftinija polisa nije uvijek najbolja. Polisa sa niskim limitima i mnogo isključenja zna se pokazati bezvrijednom u trenutku štete. Kod poređenja ponuda gledajte:

• Sumu osiguranja: odgovara li stvarnoj vrijednosti zajedničkih dijelova? Podosiguranje znači da ćete dobiti samo srazmjeran dio štete.
• Spisak rizika: koji su uključeni u osnovni paket, a koji se doplaćuju (poplava, potres, lom stakla)?
• Franšizu: koliki dio svake štete snosi zajednica?
• Limit za odgovornost prema trećim licima: po jednom događaju i ukupno godišnje.
• Isključenja i obaveze osiguranika, na primjer obaveza redovnog servisa instalacija.
• Brzinu i način likvidacije štete: pitajte druge zajednice kakva su im iskustva.

Preporuka je da upravni odbor pribavi najmanje tri pisane ponude za isti obim pokrića, kako bi se mogle pošteno uporediti, i da ih predstavi skupštini sa jasnom tabelom razlika. Visina premije zavisi od veličine, starosti i lokacije zgrade i izabranih rizika, pa tačan iznos možete dobiti samo kroz ponude za vašu zgradu.

Često postavljana pitanja

Da li je osiguranje stambene zgrade obavezno?

Zakon o održavanju zgrada RS ne propisuje izričitu obavezu zaključenja polise, ali odluku o osiguranju stavlja u nadležnost skupštine (član 25. tačka đ). Zbog odgovornosti zajednice prema trećim licima osiguranje je u praksi jedna od najrazumnijih odluka koje zajednica može donijeti.

Šta pokriva osiguranje zgrade?

Zavisno od ugovorenog paketa: požar, udar groma, eksploziju, oluju i grad, izliv vode iz instalacija, poplavu, lom stakla, potres i odgovornost prema trećim licima. Pokrivaju se samo zajednički dijelovi zgrade, a samo oni rizici koji su navedeni u polisi.

Da li polisa zajednice pokriva i moj stan?

Ne. Osiguranje stana u zgradi je zasebna polisa koju zaključuje vlasnik stana. Polisa zajednice pokriva krov, fasadu, stepenište, instalacije i druge zajedničke dijelove, ali ne i podove, namještaj i stvari u vašem stanu.

Kolika većina je potrebna za odluku o polisi osiguranja?

Osiguranje se u praksi tretira kao posao redovnog upravljanja, za koji je potrebna natpolovična saglasnost od ukupnog broja etažnih vlasnika (član 29. stav 1). Ako je skupština nesigurna, korisno je da odluku izglasa što veći broj vlasnika i da se rezultat glasanja upiše u zapisnik.

Ko prijavljuje štetu osiguravaču?

Štetu na zajedničkim dijelovima prijavljuje zajednica, preko predsjednika upravnog odbora ili lica koje je on ovlastio. Etažni vlasnici treba da odmah obavijeste organe zajednice čim primijete štetu, kako se ne bi propustio rok za prijavu.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet.

Krov je prva linija odbrane zgrade od vremenskih neprilika i istovremeno mjesto na kojem se najskuplje plaća svako odlaganje. Kada se pojave prve mrlje od vlage na plafonima posljednjeg sprata, to je gotovo uvijek znak da je krov već neko vrijeme propuštao. Zato sanacija krova spada u zahvate koje zajednica mora planirati ozbiljno i na vrijeme.

Procjena stanja

Prije bilo kakve odluke potrebno je utvrditi pravo stanje. Da li je problem u dotrajaloj hidroizolaciji, oštećenom pokrivaču, limariji ili odvodnji? Ponekad je dovoljna djelimična popravka, a ponekad je jedini razuman potez kompletna zamjena krovnog pokrivača i izolacije. Stručna procjena na početku spasava zajednicu od situacije da uloži novac u krpljenje koje za godinu dana ponovo prokišnjava.

Odluka i finansiranje

Sanacija krova je veći zahvat o kojem odlučuje skupština zajednice. Vlasnici usvajaju obim radova, procijenjenu vrijednost i način finansiranja — najčešće iz rezervnog fonda ili kroz privremeno povećanje naknade. Pošto su iznosi visoki, dobra praksa je radove uskladiti sa eventualnim utopljavanjem fasade ili zamjenom stolarije kako bi se skela i pripremni troškovi iskoristili za više zahvata odjednom.

Izbor izvođača

Izbor izvođača presudan je za kvalitet i trajnost. Najniža cijena rijetko je i najbolja odluka:

• Tražite najmanje tri ponude sa jasnom specifikacijom materijala i radova
• Provjerite reference — pitajte za ranije sanirane krovove i njihovo stanje danas
• Insistirajte na pisanoj garanciji na izvedene radove i ugrađeni materijal
• Dogovorite dinamiku plaćanja vezanu za faze radova, a ne avansno u cijelosti

Tokom i poslije radova

Dok radovi traju, korisno je da neko iz upravnog odbora prati napredak i da se sve značajne izmjene dogovaraju pisano. Po završetku obavezno sačuvajte svu dokumentaciju, garancije i fotografije izvedenog stanja — to je dragocjeno ako se kasnije pojavi reklamacija. Krov saniran kako treba zaštitiće zgradu na duge godine, dok loše izveden posao postaje stalni izvor troškova i sporova sa stanarima posljednjeg sprata.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).

Sve više zgrada razmišlja o kamerama na ulazu, u liftu ili u garaži. Razlozi su razumljivi — provale, vandalizam i nered u zajedničkim prostorima. Video-nadzor zaista može pomoći, ali se mora uvesti na pravi način, jer dira u privatnost svih koji prolaze kroz te prostore.

Odluka je zajednička

Postavljanje kamera u zajedničkim dijelovima zgrade nije stvar pojedinca niti predsjednika samostalno, već odluka koju donosi skupština zajednice. Razlog je jednostavan: zajednički prostori pripadaju svim vlasnicima, pa svi moraju imati riječ o tome da li će i gdje biti snimani. Samovoljno postavljanje kamere koja pokriva tuđa vrata ili zajednički hodnik može dovesti do spora, pa i do prijave.

Zaštita ličnih podataka

Snimak osobe je lični podatak, pa video-nadzor podliježe propisima o zaštiti ličnih podataka. To u praksi znači nekoliko obaveza:

• Jasno istaknuto obavještenje da je prostor pod video-nadzorom
• Snimanje samo zajedničkih prostora, nikako ulaza u pojedinačne stanove ili tuđih prozora
• Ograničeno vrijeme čuvanja snimaka i kontrolisan pristup materijalu
• Jasno određeno ko upravlja sistemom i u koju svrhu se snimci koriste

Gdje je granica

Kamere se postavljaju radi bezbjednosti, a ne radi nadziranja komšija. Snimanje koje zadire u privatnost — usmjeravanje kamere na vrata jednog stana, terasu ili prozor — nije dozvoljeno bez obzira na dobre namjere. Isto tako, snimci se ne smiju objavljivati ni dijeliti proizvoljno; oni se koriste samo u opravdane svrhe, najčešće na zahtjev nadležnih organa.

Praktičan pristup

Zajednica koja želi uvesti video-nadzor najbolje će postupiti tako što će na sjednici donijeti jasnu odluku, definisati svrhu i obim snimanja te način čuvanja podataka, a pravila uklopiti u akte zajednice. Tako se dobija stvarna korist po bezbjednost, a izbjegavaju i sporovi i kršenje propisa o privatnosti.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na propisima o zaštiti ličnih podataka i Zakonu o održavanju zgrada RS.

O protivpožarnoj zaštiti razmišlja se tek kada je kasno. Ipak, upravo su zajednički dijelovi zgrade — hodnici, stepeništa, podrumi i instalacije — mjesta gdje požar najčešće nastaje ili se širi. Zbog toga je održavanje protivpožarne opreme jedna od ozbiljnih obaveza svake zajednice etažnih vlasnika.

Osnovna oprema i sistemi

Zavisno od veličine i tipa zgrade, protivpožarna zaštita obuhvata aparate za gašenje, hidrantsku mrežu, panik rasvjetu, oznake izlaza i, kod većih objekata, sisteme za dojavu požara. Sva ova oprema mora biti ispravna, vidljivo označena i dostupna. Aparati za gašenje podliježu redovnom servisiranju i kontroli, a hidrantska mreža povremenom ispitivanju pritiska i ispravnosti.

Obaveze zajednice

Zajednica je dužna da obezbijedi redovno održavanje i kontrolu protivpožarne opreme preko ovlaštenih lica, kao i da vodi evidenciju o izvršenim pregledima. Jednako je važno da evakuacioni putevi budu prohodni. Zatrpavanje hodnika i stepeništa starim namještajem, biciklima ili ostavama čest je i opasan prekršaj — u slučaju požara upravo ti putevi spasavaju živote.

• Aparati za gašenje servisirani i na propisanim mjestima
• Stepeništa i hodnici slobodni za nesmetanu evakuaciju
• Panik rasvjeta i oznake izlaza ispravne i vidljive
• Pristup podrumu i tehničkim prostorijama kontrolisan

Troškovi i odgovornost

Troškovi održavanja protivpožarne zaštite dio su troškova upravljanja zgradom i snose ih svi vlasnici. Odgovornost za ispravnost sistema je na zajednici, odnosno njenim organima upravljanja. U slučaju nezgode, propust u održavanju opreme ili blokiranje evakuacionih puteva može povući ozbiljnu odgovornost, pored same materijalne i ljudske štete.

Praktičan savjet

Najjeftinija mjera zaštite je dosljednost. Redovan servis aparata, jasno pravilo da se zajednički prostori ne pretvaraju u ostave i povremeno podsjećanje stanara gdje se nalazi oprema — sve to košta malo, a u kritičnom trenutku znači razliku. Ova pravila najbolje je ugraditi i u pravilnik o kućnom redu kako bi obavezivala sve.

Vatrogasni aparati i hidranti u stambenoj zgradi

Vatrogasni aparati i hidrantska mreža su prva linija odbrane kada požar tek izbije. Da bi zaista poslužili, moraju biti ispravni, na pravom mjestu i redovno ispitani. U Republici Srpskoj ove obaveze propisuje Zakon o zaštiti od požara („Službeni glasnik Republike Srpske“, br. 71/12, sa kasnijim izmjenama), a Zakon o održavanju zgrada RS određuje da se radi o obavezi zajednice etažnih vlasnika.

Ko je odgovoran u stambenoj zgradi

Zakon o zaštiti od požara u članu 37. stav 2. izričito kaže da su u stambenim, stambeno-poslovnim zgradama i zgradama sa garažama, za koje je propisano formiranje zajednice etažnih vlasnika, za sprovođenje propisanih i naloženih mjera zaštite od požara odgovorni organi zajednice. U zgradama bez zajednice odgovoran je vlasnik zgrade.

Ako zajednica angažuje ovlaštenu firmu za poslove zaštite od požara, time se ne oslobađa odgovornosti (član 37. stav 3). Firma obavlja posao, ali organi zajednice moraju pratiti da je posao zaista urađen.

Gdje i kako aparati moraju biti postavljeni

Po članu 28. stav 1. Zakona o zaštiti od požara, uređaji, alat i oprema za gašenje požara moraju biti ispravni i držani na lako pristupačnim mjestima (podest, hodnik, trijem i slično), zaštićeni od visokih i niskih temperatura i mehaničkih, hemijskih i drugih oštećenja. U praksi to znači:

• aparat je okačen na vidnom mjestu, uz propisnu oznaku, a ne zaključan u ostavi ili podrumu;
• pristup aparatu i hidrantskom ormaru nije zaklonjen biciklima, kolicima ili namještajem;
• na aparatu je naljepnica sa datumom posljednjeg ispitivanja;
• hidrantski ormar ima crijevo i mlaznicu i nije oštećen.

Koliko aparata treba zgradi

Zakon o zaštiti od požara ne navodi jedan broj aparata koji važi za svaku stambenu zgradu. Vrsta, količina i raspored opreme zavise od veličine i visine zgrade, požarnih sektora i požarne opasnosti, a određuju se tehničkom dokumentacijom objekta i tehničkim normativima. Za stambene objekte sa četiri i više nadzemnih etaža zakon traži da se u tehničkoj dokumentaciji odrede požarni sektori (član 18).

Česta praksa je da se na svakoj etaži ili na svakom podestu nalazi najmanje jedan aparat, a dodatni u podrumu, kotlarnici, garaži i drugim prostorijama sa većim rizikom. Najsigurnije je da ovlaštena firma za zaštitu od požara pregleda zgradu i pisano preporuči broj, vrstu (prah, CO2) i raspored aparata. Ako zgrada ima projekat zaštite od požara iz vremena izgradnje, tražite ga od investitora ili u arhivi nadležnog organa.

Periodični servis aparata

Prema članu 32. Zakona o zaštiti od požara, korisnici ručnih i prevoznih aparata za gašenje početnog požara dužni su da obezbijede redovno ispitivanje aparata prema uputstvu proizvođača, odnosno standardima, a najmanje jednom godišnje. Ispitivanje može vršiti samo privredno društvo, drugo pravno lice ili preduzetnik registrovan za tu djelatnost, koji ima odgovarajuću opremu i stručne radnike i dobio je odobrenje Ministarstva unutrašnjih poslova. O ispitivanju se vodi evidencija sa identifikacionim brojem aparata, imenom radnika i datumom ispitivanja.

Prilikom ugovaranja servisa tražite od firme dokaz o odobrenju Ministarstva i zapisnik za svaki aparat. Taj zapisnik čuvajte u dokumentaciji zajednice, jer je on prvo što inspektor traži.

Hidrantska mreža

Ako zgrada ima unutrašnju hidrantsku mrežu, sistem za dojavu požara ili druge ugrađene sisteme, korisnik objekta mora obezbijediti njihovu ispravnost i redovno ispitivanje najmanje jednom godišnje, o čemu vodi evidenciju (član 33). Ispitivanje vrši registrovano pravno lice sa stručnim radnicima, koje sačinjava zapisnik o izvršenom ispitivanju.

Kako se ovo uklapa u održavanje zgrade

Zakon o održavanju zgrada RS redovne preglede i servisiranje instalacija i uređaja za gašenje požara svrstava u redovno održavanje (član 13. tačka g), a popravku hidranata, hidrantskih crijeva i uređaja za zaštitu od požara u investiciono održavanje (član 14. tačke p i s). Otklanjanje kvarova koji mogu dovesti do požara je hitna intervencija (član 16. tačka k). Godišnji servis aparata i hidranata zato treba unijeti u godišnji program održavanja i finansijski plan, a trošak snose svi etažni vlasnici srazmjerno površini.

Često postavljana pitanja

Da li stambena zgrada mora imati vatrogasne aparate?

Da. Subjekti zaštite od požara moraju držati ispravnu opremu za gašenje na lako pristupačnim mjestima (član 28. Zakona o zaštiti od požara), a u zgradi sa zajednicom etažnih vlasnika za to odgovaraju organi zajednice (član 37). Tačan broj i vrstu aparata određuje tehnička dokumentacija, odnosno preporuka ovlaštene firme.

Koliko često se servisiraju vatrogasni aparati?

Prema uputstvu proizvođača i standardima, a najmanje jednom godišnje (član 32). Servis obavlja firma koja ima odobrenje Ministarstva unutrašnjih poslova, a o svakom ispitivanju se vodi evidencija.

Koji zakon uređuje zaštitu od požara u stambenim zgradama u RS?

Zakon o zaštiti od požara Republike Srpske („Službeni glasnik RS“, br. 71/12, sa kasnijim izmjenama), uz Zakon o održavanju zgrada RS koji uređuje održavanje opreme kao zajedničkog dijela zgrade. Propisi Srbije i Federacije BiH se ne primjenjuju u Republici Srpskoj.

Ko plaća aparate i servis?

Zajednica, iz sredstava za održavanje. Trošak snose svi etažni vlasnici srazmjerno površini svojih posebnih dijelova (član 34. Zakona o održavanju zgrada).

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na propisima iz oblasti zaštite od požara i Zakonu o održavanju zgrada RS.

Stare zgrade u našim gradovima gube ogromnu količinu toplote kroz neizolovane zidove, krov i prozore. Rezultat su visoki računi zimi i neugodno hladni stanovi uprkos punom radu grijanja. Energetska obnova, a prije svega utopljavanje fasade, jedan je od najisplativijih zahvata koje zajednica može pokrenuti.

Zašto se isplati

Kvalitetna izolacija fasade može smanjiti gubitke toplote i za trećinu, što se direktno odražava na račune. Kod zgrada sa zajedničkim grijanjem ušteda je vidljiva na nivou cijelog objekta, a kod individualnih ložišta svaki stan troši manje energije za istu temperaturu. Pored uštede, obnova produžava vijek trajanja zgrade jer štiti nosive zidove od vlage i temperaturnih udara, a podiže i tržišnu vrijednost stanova.

Kako donijeti odluku

Utopljavanje fasade nije tekuće održavanje već veći zahvat, pa zahtijeva odluku skupštine donesenu propisanom većinom. Vlasnici na sjednici usvajaju obim radova, način finansiranja i izbor izvođača. Pošto je riječ o ozbiljnom trošku, preporučljivo je prethodno pribaviti više ponuda i, po mogućnosti, energetski pregled koji će pokazati gdje su najveći gubici.

Finansiranje

Radovi se najčešće finansiraju iz rezervnog fonda, povećanom naknadom u određenom periodu ili kombinacijom sa podsticajnim sredstvima. U Republici Srpskoj povremeno se raspisuju javni pozivi i subvencije za energetsku efikasnost, pa se isplati pratiti konkurse lokalne samouprave i nadležnih fondova. Dobro pripremljena dokumentacija ovdje je presudna jer subvencije traže uredne odluke i ponude.

• Pribavite najmanje tri ponude izvođača sa specifikacijom materijala
• Provjerite reference i garancije na izvedene radove
• Uskladite radove na fasadi sa eventualnom sanacijom krova i stolarije

Na šta paziti

Najčešći problem je loše izvedena izolacija — premali sloj, neadekvatan materijal ili nestručna ugradnja koja kasnije stvara vlagu i buđ. Zato izbor izvođača ne treba svoditi samo na najnižu cijenu. Takođe, prije početka radova treba riješiti sve što se nalazi „ispod” fasade, jer je besmisleno izolovati zid kroz koji prokišnjava. Dobro isplaniran zahvat vraća uloženo kroz nekoliko sezona grijanja i čini zgradu ugodnijom za život.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).