Autor: ZEV Predsjednik

U sve više zgrada značajan dio stanova je izdat u zakup. Vlasnici žive negdje drugdje — ponekad u drugom gradu, ponekad u inostranstvu — a u stanovima žive zakupci (podstanari). I tu nastaje niz pitanja na koja zakon ne daje uvijek direktne odgovore.

Ko plaća naknadu za održavanje? Da li zakupac može prisustvovati skupštini? Šta ako zakupac pravi probleme komšijama? Kome se žaliti?

Osnovno pravilo: odgovornost je na vlasniku

Prema Zakonu o održavanju zgrada, obaveza plaćanja naknade za održavanje zajedničkih dijelova zgrade je na etažnom vlasniku — ne na zakupcu. To znači da ako zakupac ne plaća naknadu, zajednica potražuje dug od vlasnika stana, ne od zakupca.

U praksi, vlasnici i zakupci se često dogovore da zakupac plaća naknadu kao dio troškova stanovanja. To je legalan dogovor između njih, ali ne mijenja činjenicu da je vlasnik odgovoran prema zajednici. Ako zakupac ne plati — vlasnik mora.

Da li zakupac može glasati na skupštini?

Ne. Pravo glasa na skupštini zajednice etažnih vlasnika imaju isključivo vlasnici. Zakupac ne može glasati, kandidovati se za predsjednika ili člana upravnog odbora, niti potpisivati bilo kakve odluke zajednice.

Međutim, vlasnik može dati pisanu punomoć zakupcu da ga zastupa na skupštini i glasa u njegovo ime. Punomoć mora biti pisana i konkretna — za određenu sjednicu, sa navedenim ovlaštenjima.

Ovo je čest problem u zgradama sa mnogo izdatih stanova: vlasnici ne dolaze na skupštine jer ne žive tu, zakupci ne mogu glasati jer nisu vlasnici, i kvorum se nikad ne postiže. Rješenje je da vlasnici redovno daju punomoći — bilo zakupcima, bilo drugim vlasnicima kojima vjeruju.

Kućni red i ponašanje zakupca

Zakupci su dužni da poštuju kućni red kao i vlasnici. Ali ako zakupac krši pravila — buka, neodržavanje čistoće, oštećivanje zajedničke imovine — zajednica se obraća vlasniku stana, ne zakupcu.

Logika je jednostavna: vlasnik je taj koji je odlučio kome će izdati stan. Vlasnik je odgovoran za izbor zakupca i za njegovo ponašanje u zgradi. Ako zakupac pravi probleme, predsjednik skupštine treba pisano obavijestiti vlasnika i zatražiti da riješi situaciju.

Naravno, u hitnim slučajevima (remećenje javnog reda i mira, oštećenje imovine), može se direktno pozvati komunalna policija bez obzira da li se radi o vlasniku ili zakupcu.

Šteta na zajedničkim dijelovima

Ako zakupac prouzrokuje štetu na zajedničkim dijelovima zgrade, odgovornost snosi vlasnik stana. Vlasnik može naknadno tražiti nadoknadu od zakupca (po osnovu ugovora o zakupu), ali prema zajednici — vlasnik je taj koji plaća.

Zato je važno da ugovor o zakupu jasno definiše:

• Obavezu zakupca da poštuje kućni red
• Odgovornost za štetu na zajedničkim dijelovima
• Ko plaća naknadu za održavanje (i šta se dešava ako zakupac ne plati)
• Obavezu vraćanja stana u prvobitno stanje po isteku zakupa

Registracija zakupaca

Vlasnici koji izdaju stan dužni su da to prijave poreskoj upravi (porez na prihod od zakupa). Takođe, zakupac je dužan da se prijavi na adresu stanovanja.

Zajednica etažnih vlasnika nema formalno pravo da zabrani izdavanje stana, ali ima pravo da zna ko živi u zgradi. Predsjednik skupštine može zatražiti od vlasnika podatke o zakupcu — to je legitimno iz razloga sigurnosti i komunikacije.

Kratkoročni zakup (Airbnb i slično)

Ovo je relativno nova pojava koja izaziva mnogo kontroverzi. Stan koji se izdaje turistima na kratke periode donosi stalan promet nepoznatih ljudi, buku, trošenje zajedničkih prostorija i potencijalne sigurnosne rizike.

Zakon o održavanju zgrada ne reguliše eksplicitno kratkoročni zakup. Ali:

• Ako se stan koristi kao turistički smještaj, to može predstavljati promjenu namjene iz stambene u poslovnu — za šta je potrebna saglasnost skupštine
• Skupština može kućnim redom regulisati pristup zgradi — npr. zabraniti korišćenje zajedničkih prostorija od strane nerezidentnih lica
• Vlasnik poslovnog prostora plaća dvostruku naknadu (0.4 KM/m²) — logično je da i stan koji se koristi u komercijalne svrhe ima isti tretman

Vlasnicima koji se ipak odluče za kratkoročni zakup, organizaciju dolazaka i smjena gostiju može olakšati alat za upravljanje terminima kao što je Buky, čime se promet kroz zgradu čini predvidivijim i urednijim.

Ovo je pravno siva zona koja će vjerovatno biti jasnija kada zakonodavac donese specifične propise. Za sada, preporuka je da skupština donese jasnu odluku o ovom pitanju i da se vlasnici koji planiraju kratkoročni zakup obrate nadležnom organu za tumačenje propisa.

Savjeti za vlasnike koji izdaju stan

• Napravite kvalitetan ugovor o zakupu — koji pokriva naknadu za održavanje, kućni red i odgovornost za štetu
• Provjerite zakupca prije izdavanja — osnovnu provjeru stanara, kao i provjeru pouzdanosti stanodavca, možete obaviti putem servisa Stanodavac.rs.ba i tako smanjiti rizik od problematičnih podstanara
• Obavijestite predsjednika — ko je zakupac, koliko je ugovor, kontakt podatke
• Uručite zakupcu kućni red — pisano, uz potpis da je upoznat sa pravilima
• Dajte punomoć za skupštinu — zakupcu ili nekom vlasniku od povjerenja, da zgrada može funkcionisati
• Plaćajte naknadu redovno — čak i ako ste dogovorili da zakupac plaća, provjeravajte da li to zaista čini

U prethodnom članku pisali smo o tome kako izabrati dobrog predsjednika skupštine. Ali šta ako ste već izabrali pogrešnog? Ili je bio dobar pa je prestao? Situacija je, nažalost, česta — predsjednik koji je na početku bio entuzijasta, nakon godinu-dvije izgubi motivaciju, prestane sazivati skupštine, ne odgovara na pozive, a novac za održavanje stoji na računu dok krov prokišnjava.

Znaci da predsjednik ne obavlja posao

Prije nego što pokrenete postupak smjene, budite sigurni da zaista postoji problem. Evo konkretnih znakova:

• Ne saziva skupštinu — zakon propisuje minimum dvije skupštine godišnje. Ako prođe godina bez sjednice, to je prekršaj za koji predsjednik može dobiti kaznu od 300-1.500 KM
• Ne reaguje na hitne situacije — prokišnjava krov, pukla cijev, lift ne radi — a predsjednik je nedostupan
• Nema finansijskog izvještaja — vlasnici ne znaju koliko novca ima na računu, za šta se troši, ko duguje
• Samovlasno donosi odluke — angažuje firme bez odluke skupštine, troši novac bez odobrenja
• Sukob interesa — koristi položaj za ličnu korist (oslobađa sebe od naknade, angažuje rođake za poslove)

Šta kaže zakon o opozivu?

Zakon o održavanju zgrada (Službeni glasnik RS, br. 101/11) predviđa mandat predsjednika od četiri godine, ali ne znači da morate čekati da istekne.

Prema zakonu, predsjednik može biti razriješen prije isteka mandata uz otkazni rok od tri mjeseca. Odluku o razrješenju donosi skupština natpolovičnom većinom glasova svih etažnih vlasnika.

Važna razlika: ne većina prisutnih, nego većina svih vlasnika. To znači da ako zgrada ima 20 stanova, za smjenu predsjednika treba minimum 11 glasova — bez obzira koliko vlasnika dođe na skupštinu.

Postupak smjene — korak po korak

1. Pokušajte razgovorom

Prije formalnog postupka, pokušajte razgovarati sa predsjednikom. Možda nije svjestan problema. Možda ima privatnih poteškoća. Možda je jednostavno preopterećen i bio bi zahvalan kad bi neko preuzeo dio posla. Direktan, ljudski razgovor ponekad riješi stvari bez potrebe za formalnostima.

2. Pisani zahtjev za sazivanje skupštine

Ako razgovor ne pomogne, vlasnici koji posjeduju najmanje 20% ukupne korisne površine mogu pisano zahtijevati sazivanje vanredne skupštine. U zahtjevu navedite:

• Razloge za sazivanje
• Predloženi dnevni red (koji uključuje tačku o razrješenju predsjednika)
• Potpise vlasnika sa procentom vlasništva

Predsjednik je dužan sazvati skupštinu u roku od 15 dana od prijema zahtjeva.

3. Ako predsjednik odbije da sazove skupštinu

Ako predsjednik ignoriše zahtjev ili odbije da sazove skupštinu, vlasnici koji su podnijeli zahtjev imaju pravo da je sami sazovu. Obavijestite sve vlasnike u pisanoj formi, poštujući rok od minimum 8 dana.

4. Glasanje na skupštini

Na skupštini se glasa o razrješenju predsjednika. Potrebna je natpolovična većina svih vlasnika (ne samo prisutnih). Ako je postignuta većina:

• Donosi se odluka o razrješenju
• Istovremeno se bira novi predsjednik (ili se to stavlja na dnevni red sljedeće sjednice)
• Otkazni rok je tri mjeseca — osim ako se i stari i novi predsjednik ne dogovore drugačije

5. Primopredaja

Bivši predsjednik je dužan da novom predsjedniku preda:

• Svu dokumentaciju zajednice
• Pristup bankovnom računu
• Ključeve zajedničkih prostorija
• Pečat zajednice (ako postoji)
• Finansijski izvještaj za period svog mandata

Ako odbija da preda dokumentaciju — to je tema za sud. U praksi, ovo je najproblematičniji dio čitavog procesa. Preporučujem da se primopredaja uradi uz zapisnik i svjedoke.

Šta ako ne možete skupiti većinu?

U zgradama sa puno stanova, skupiti natpolovičnu većinu svih vlasnika nije lako. Mnogi su nezainteresovani, odsutni ili su stanove izdali zakupcima.

Opcije:

• Punomoći — odsutni vlasnici mogu dati pisanu punomoć drugom vlasniku da glasa u njihovo ime
• Uporni lični kontakt — obilazite stanove, objašnjavajte situaciju, tražite potpise
• Prijava inspekciji — ako predsjednik krši zakon (ne saziva skupštine, nema finansijskog izvještaja), možete se obratiti inspekciji koja može pokrenuti prekršajni postupak

Privremeno rješenje

Dok traje postupak smjene, nemojte dozvoliti da zgrada ostane bez upravljanja. Ako postoji upravni odbor, on može preuzeti tekuće poslove. Ako nema ni odbora — razmislite o angažovanju profesionalnog upravnika za prelazni period.

Tamne mrlje u uglu sobe. Ljušti se farba. Osjeti se taj karakteristični miris vlage. Znate taj osjećaj — kad otvorite ormar i odjeća miriše na buđ. To nije samo neprijatno. To je zdravstveni problem, naročito za djecu, starije osobe i ljude sa respiratornim oboljenjima.

Vlaga i plijesni u stambenim zgradama su rasprostranjeni problem, a najveći izazov je utvrditi ko je za to odgovoran i ko treba da plati sanaciju.

Uzroci vlage — odakle dolazi?

Prije nego što tražite krivca, morate razumjeti uzrok. A uzroci mogu biti veoma različiti:

Vlaga spolja (prodiranje kroz fasadu ili krov)

Oštećena fasada, pukotine u zidovima, dotrajala hidroizolacija krova — sve to omogućava prodor vode u unutrašnjost. Ovo je najčešći uzrok vlage u starijim zgradama. Simptomi: mokre mrlje na zidovima, naročito poslije kiše, ljuštenje farbe, bubrenje maltera.

Odgovornost: Fasada i krov su zajednički dijelovi zgrade — odgovornost je na zajednici etažnih vlasnika.

Vlaga odozdo (kapilarna vlaga)

Voda iz tla se kapilarno penje kroz temelje i zidove. Česta u prizemnim stanovima i podrumima. Simptomi: vlažna zona u donjem dijelu zida (do 1m visine), bijele soli na površini, ljuštenje.

Odgovornost: Hidroizolacija temelja je zajednički dio — odgovornost zajednice. Ali ako je vlasnik prizemnog stana samovlasno promijenio podnu konstrukciju i narušio izolaciju, odgovornost je njegova.

Kondenzacija (vlaga iznutra)

Topao vlažan vazduh iz stana (kuvanje, kupanje, sušenje rublja) dolazi u kontakt sa hladnim zidom ili prozorom i kondenzuje. Ovo je najčešći uzrok plijesni u stanovima sa lošom izolacijom ili nedovoljnom ventilacijom.

Odgovornost: Ovo je najsloženija situacija. Ako je uzrok loša izolacija zgrade — odgovornost je zajednice. Ako je uzrok ponašanje stanara (sušenje rublja u zatvorenoj prostoriji bez ventilacije, rijetko provjetravanje) — odgovornost je vlasnika stana.

Kvarovi na instalacijama

Prokišnjavanje iz stana iznad, curenje cijevi u zidu, neispravna kanalizacija. Simptomi: iznenadna pojava vlage, obično lokalizovana, često praćena vidljivim curenjem.

Odgovornost: Ako curi iz instalacija unutar nečijeg stana — odgovornost vlasnika tog stana. Ako curi iz zajedničkih vertikala — odgovornost zajednice.

Kako utvrditi uzrok?

Ovo je ključni korak i tu mnogi griješe. Vidite vlagu na zidu i odmah zaključite da je problem fasada. A možda je problem kondenzacija. Ili cijev u zidu.

Za ozbiljniju dijagnostiku potreban je stručnjak — građevinski inženjer ili firma specijalizovana za sanaciju vlage. Oni koriste mjerače vlage, termovizijske kamere i druge alate da precizno utvrde izvor problema.

Cijena dijagnostike nije velika (obično 100-300 KM), a može vam uštedijeti hiljade jer sprečava pogrešnu sanaciju. Nema smisla krečiti zid pet puta ako vlaga dolazi kroz fasadu.

Šta možete uraditi sami?

Dok čekate trajno rješenje, evo šta pomaže:

• Provjetravajte redovno — kratko i intenzivno, 5-10 minuta, 3-4 puta dnevno. Bolje nego držati prozor stalno odškrinuto
• Ne sušite rublje u zatvorenim prostorijama — ako nemate sušilicu, sušite uz otvoren prozor ili u prostoriji sa dobrom ventilacijom
• Koristite odvlaživač vazduha — električni odvlaživači su efikasni za kritične prostorije
• Očistite plijesan — rastvor vode i sirćeta (1:1) ili specijalizovana sredstva. Obavezno sa zaštitnom maskom
• Odmakrite namještaj od zidova — ostavite barem 5-10 cm za cirkulaciju vazduha

Trajna sanacija

Ovisno o uzroku:

• Fasada — termoizolacija fasade rješava i prodor vlage i kondenzaciju. Kapitalno ulaganje, ali najefektivnije. Zahtijeva dvotrećinsku većinu na skupštini
• Krov — zamjena hidroizolacije ili kompletna rekonstrukcija. Opet, zajednički dio — odluka skupštine
• Kapilarna vlaga — injektiranje hidroizolacionog materijala u temelje, drenaža oko zgrade
• Instalacije — popravka ili zamjena oštećenih cijevi

Pravni aspekt — šta ako zajednica ne reaguje?

Ako vlaga dolazi iz zajedničkog dijela zgrade (fasada, krov, instalacije), a zajednica ne preduzima ništa, vlasnik oštećenog stana ima pravo:

1. Pisano zatražiti od predsjednika skupštine da sazove skupštinu i stavi sanaciju na dnevni red
2. Ako predsjednik ne reaguje u roku od 15 dana, vlasnik može sam sazvati skupštinu
3. Ako ni skupština ne donese odluku, vlasnik može pokrenuti sudski postupak protiv zajednice
4. U hitnim slučajevima (opasnost po zdravlje), može se obratiti sanitarnoj inspekciji

Nemojte čekati da problem eskalira. Mala mrlja vlage danas je velika sanacija sutra.

Čim temperature padnu ispod nule, u stambenim zgradama počinje sezona koja nema veze sa zimskim radostima — sezona svađa oko grijanja. Previše je toplo, premalo je toplo, komšija ne plaća a grije se od vas, radijator curi, računi su previsoki. Zvuči poznato?

Hajde da rasčistimo neke stvari.

Tipovi grijanja u stambenim zgradama

Centralno grijanje (toplana)

Zgrada je priključena na gradsku toplanu. Toplota se distribuira kroz zajedničku instalaciju u svaki stan. U većini starijih zgrada u gradovima Republike Srpske, ovo je najčešći vid grijanja.

Prednosti: stabilan izvor topline, ne brinete o gorivu, automatska regulacija. Mane: ne možete potpuno kontrolisati potrošnju, zavisni ste od toplane i od ponašanja komšija.

Zajedničko kotlovsko grijanje

Zgrada ima vlastitu kotlovnicu (na gas, lož ulje ili pelet). Zajednica etažnih vlasnika je odgovorna za kotlovnicu, nabavku goriva i održavanje sistema.

Ovo je čest izvor problema jer zahtijeva organizaciju. Ko naručuje gorivo? Ko kontroliše potrošnju? Ko odlučuje kad se pali i gasi grijanje? Sve to mora biti regulisano odlukom skupštine.

Etažno (individualno) grijanje

Svaki stan ima vlastiti sistem — plinski bojler, klima uređaj, peć na pelet, električno grijanje. Svako plaća svoje i nema sukoba oko podjele troškova. Ali ni ovdje nije sve idealno — ugradnja dimnjaka, ventilacija, bezbjednost instalacija — sve to utiče na zajedničke dijelove zgrade.

Podjela troškova — jezgro problema

Kod centralnog i zajedničkog grijanja, podjela troškova je glavni izvor nezadovoljstva. Postoji nekoliko modela:

Po kvadraturi

Najčešći model. Svako plaća srazmjerno površini stana. Jednostavno za obračun, ali nepravedno za one koji štede — ako vi zatvorite radijator, a komšija drži prozor otvoren, plaćate isto.

Po potrošnji (kalorimetri)

Svaki radijator ima mjerač potrošnje. Plaćate koliko ste stvarno potrošili. Pravedniji sistem, ali zahtijeva ugradnju mjerača (što nije jeftino) i redovno očitavanje.

Kombinirani model

Dio računa (obično 30-40%) se raspodjeljuje po kvadraturi (fiksni dio za održavanje sistema i gubitke u distribuciji), a ostatak po potrošnji. Ovo je kompromis koji mnoge evropske zemlje koriste.

Česta pitanja i dileme

Da li mogu isključiti radijator i ne plaćati?

Kratki odgovor: ne. Čak i ako zatvorite sve radijatore, vaš stan se djelimično grije od susjednih stanova (kroz zidove, pod, plafon). Osim toga, ako bi svi zatvorili radijatore, sistem bi se zalednjio i prouzrokovao ogromnu štetu. Isključenje iz sistema grijanja je moguće, ali zahtijeva tehničku intervenciju, saglasnost skupštine i najčešće — prelazak na alternativni izvor.

Komšija ne plaća grijanje — šta sad?

Isti problem kao i sa naknadom za održavanje. Upravni odbor je dužan da pokrene postupak naplate. Kod centralnog grijanja, toplana može utužiti direktno vlasnika stana. Kod zajedničke kotlovnice, to je posao zajednice.

Ko odlučuje kad se pali i gasi grijanje?

Kod toplane, to odlučuje distributer prema vremenskim uslovima (obično kad prosječna temperatura padne ispod 12°C tri dana uzastopno). Kod zajedničke kotlovnice, to može biti odluka skupštine ili predsjednika. Preporučljivo je unaprijed dogovoriti kriterijume — ne čekati da svaki put bude glasanje.

Radijator curi — čija je odgovornost?

Radijator unutar stana je odgovornost vlasnika stana. Vertikalne cijevi (stojke) koje prolaze kroz stanove su zajednički dio — odgovornost zajednice. Ventili na spoju vertikale i radijatora su siva zona — preporučujem da se to razjasni odlukom skupštine unaprijed, ne kad dođe do kvara.

Savjeti za manje troškove i manje sukoba

• Investirajte u izolaciju. Fasada, prozori, krov — svaki KM uložen u izolaciju se višestruko vrati kroz manje račune za grijanje. Pogledajte naš članak o energetskoj efikasnosti stambene zgrade
• Redovno servisiranje. Kotao koji se ne servira troši 10-15% više goriva
• Ugradite termostatske ventile. Omogućavaju regulaciju temperature po prostorijama i značajno smanjuju potrošnju
• Dogovorite se o temperaturi. Idealna sobna temperatura je 20-22°C. Svaki stepen iznad toga povećava potrošnju za 6-7%
• Transparentni računi. Svaki vlasnik mora znati koliko se troši i na šta. Nejasni računi rađaju nepovjerenje

Malo koja tema izaziva toliko strasti među stanarima kao parking. Svako misli da ima pravo na „svoje“ mjesto, a kad tu parkira neko drugi, to doživljava kao ličnu uvredu. Stubići, lanci i brave na parkinzima ispred zgrada postali su dio svakodnevice. Kada je mjesta manje nego automobila, dvorište brzo postane bojno polje.

Prije bilo kakvih pravila treba odgovoriti na jedno pitanje: čije je zemljište na kojem parkirate?

Kome pripada parking ispred zgrade?

Parking ispred zgrade pripada onome ko je upisan kao vlasnik zemljišta: ili gradu, odnosno opštini (javna površina), ili etažnim vlasnicima zgrade, ako je taj prostor dio katastarske čestice zgrade, odnosno zemljište za redovnu upotrebu zgrade. Ne postoji pravilo da sve ispred ulaza pripada stanarima.

• Javna površina. Ulica, javno parkiralište i zelene površine u vlasništvu grada nisu imovina zgrade. Njima upravlja grad ili opština, a parkiranje uređuju saobraćajni propisi i gradske odluke. Etažni vlasnici tu nemaju nikakvo prvenstvo.
• Zemljište zgrade. Po članu 80. Zakona o stvarnim pravima RS etažna svojina se uspostavlja na suvlasničkom dijelu nepokretnosti koja se sastoji od zemljišta sa zgradom. Zakon je, u članu 330., uspostavio pravno jedinstvo zemljišta i zgrade. Vlasnik zgrade stiče svojinu na gradskom građevinskom zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade, u obimu određenom regulacionim planom ili planom parcelacije. Ako plan to ne određuje, površinu utvrđuje organ za imovinsko-pravne poslove, a pravno jedinstvo uspostavlja se rješenjem tog organa.

U praksi to znači sljedeće: ako je parking upisan kao dio čestice zgrade, on je u suvlasništvu svih etažnih vlasnika i o njemu odlučuje skupština. Ako nije upisan, vjerovatno je javna površina. Kod mnogih starijih zgrada zemljište za redovnu upotrebu nikada nije posebno utvrđeno, pa je odgovor potrebno provjeriti u katastru i zemljišnoj knjizi.

Kako provjeriti?

• Izvadite list nepokretnosti za česticu na kojoj je zgrada i uporedite ga s kopijom katastarskog plana.
• Provjerite da li je pored zgrade upisano i dvorište, odnosno zemljište uz zgradu, i na koga glasi.
• Ako zemljište za redovnu upotrebu nije utvrđeno, zajednica se može obratiti organu za imovinsko-pravne poslove i urbanizam svog grada ili opštine.

Zakon o održavanju zgrada RS ne nabraja dvorište među zajedničkim dijelovima zgrade. Ipak, skupštini daje nadležnost da odlučuje o korišćenju zajedničkih prostorija i da donosi pravila reda u zgradi (član 25.). Gradske odluke o kućnom redu takođe uređuju zemljište za redovnu upotrebu zgrade. Banjalučka odluka, na primjer, kaže da dvorište služi za igru djece, kućne poslove i druge namjene o kojima se stanari sporazumiju, uključujući parkiranje, a pranje automobila u dvorištu zabranjuje.

Zakon o parkiranju ispred zgrade

Ne postoji poseban zakon o parkiranju ispred zgrade. Primjenjuje se nekoliko propisa:

• na javnoj površini saobraćajni propisi i gradska odluka o parkiranju, a nadzor vrše saobraćajna i komunalna policija,
• na zemljištu zgrade Zakon o stvarnim pravima RS, Zakon o održavanju zgrada RS i odluke skupštine etažnih vlasnika,
• za vatrogasne prilaze propisi o zaštiti od požara. Prilaz za vatrogasna vozila mora biti slobodan u svakom trenutku, o čemu više u tekstu Protivpožarna zaštita u stambenoj zgradi.

Stubići, lanci i „rezervisana“ mjesta

Na javnoj površini stanari ne smiju samoinicijativno postavljati stubiće, lance ili rampe niti „rezervisati“ mjesta. Za svaku takvu intervenciju potrebno je odobrenje grada, a komunalna policija može naložiti uklanjanje. Ni na zemljištu zgrade pojedinac ne smije sam ograditi mjesto. To može samo zajednica, na osnovu odluke skupštine.

Parking za stanare zgrade: kako ga urediti

Ako parking pripada zgradi, on je zajednička imovina. Niko nema automatsko pravo na „svoje“ mjesto, osim ako je to mjesto upisano kao dio njegovog stana. Pravila donosi skupština:

• raspodjela mjesta po stanu, prema dogovorenom ključu ili rotacijom kad mjesta nema dovoljno,
• mjesta za goste i za kratko zaustavljanje (dostava, selidba),
• zabrane za neregistrovana i havarisana vozila, teretna vozila i odlaganje stvari,
• obilježavanje mjesta farbom ili brojevima, da ne bude nesporazuma,
• troškovi održavanja, rasvjete i čišćenja snijega.

Ovo su poslovi redovnog upravljanja, pa je potrebna natpolovična saglasnost od ukupnog broja etažnih vlasnika, a ne samo prisutnih (član 29. ZOZ). Pravila je najbolje unijeti u kućni red zgrade, jer tada obavezuju i zakupce i posjetioce. Kako skupština radi i odlučuje, objašnjeno je na stranici Skupština etažnih vlasnika — nadležnosti i način rada.

Parking mjesto kao dio stana

Po članu 81. ZSP posebni dio može biti i samostalna garaža ili jasno omeđeno mjesto u zgradi namijenjeno ostavljanju vozila. Etažna svojina na stanu može se protezati i na sporedne dijelove, uključujući mjesta za najviše dva motorna vozila po stanu. Uslov je da je mjesto jasno razgraničeno i upisano. U sumnji se smatra da je dio zajednički. Ko tvrdi da mu mjesto pripada, mora to dokazati upisom u zemljišnu knjigu, a ne dugogodišnjim korišćenjem.

Zakup parking mjesta

Kod zakupa razlikujte dvije situacije:

• Javno parkiralište. Pretplatne ili stanarske parking karte i zakup mjesta na javnim površinama izdaje grad, odnosno preduzeće koje upravlja javnim parkingom. Uslovi i cijene zavise od gradske odluke o parkiranju.
• Parking zgrade. Zajednica može nekom etažnom vlasniku dati mjesto na korišćenje uz naknadu, a prihod usmjeriti u fond za održavanje. Zakon o stvarnim pravima RS predviđa zakup mjesta u zajedničkoj garaži ili parkiralištu i pravo etažnog vlasnika da traži otkaz takvog zakupa ako mu mjesto treba (član 100. ZSP). Zakon o održavanju zgrada RS za izdavanje zajedničkih prostorija u zakup traži saglasnost svih etažnih vlasnika (član 29. stav 2. ZOZ). Zato je za izdavanje mjesta trećim licima najsigurnije pribaviti pisanu saglasnost svih. Više o tome na stranici Korišćenje zajedničkih prostorija i dijelova zgrade.

Parking mjesto za osobe sa invaliditetom ispred zgrade

Na javnoj površini posebno parking mjesto za osobu sa invaliditetom obilježava grad, odnosno opština. Zahtjev se podnosi gradskoj upravi nadležnoj za saobraćaj, uz dokumentaciju o invaliditetu i vozilu. Uslove i obrasce provjerite u svojoj opštini. Na parkingu zgrade skupština može odlučiti da jedno mjesto, najbliže ulazu, trajno dodijeli stanaru sa invaliditetom ili članu njegovog domaćinstva. Takvu odluku je dobro donijeti i kada je mjesta malo, jer je riječ o razumnom prilagođavanju koje rijetko ko osporava.

Najčešći problemi u praksi

„Ja tu uvijek parkiram“

Dugogodišnje korišćenje jednog mjesta ne stvara pravo svojine niti pravo korišćenja, ni na javnoj površini ni na zajedničkom zemljištu. To je navika, a ne pravo.

Poslovni prostori i parking

Vlasnici lokala u zgradi nemaju automatsko pravo na parking za svoje klijente. Ako lokal stvara pojačan promet, to je tema za skupštinu. Pogledajte i prava i obaveze vlasnika poslovnih prostora.

Tuđa i napuštena vozila

Na javnoj površini napuštena i neregistrovana vozila prijavljuju se komunalnoj policiji. Na parkingu zgrade zajednica treba prvo pisano obavijestiti vlasnika vozila i pozvati se na odluku skupštine. Ako zajedničke površine redovno zauzimaju lica koja ne stanuju u zgradi, obilježen prostor i istaknuta pravila znatno olakšavaju svaku dalju intervenciju.

Garaže

Garaža može biti poseban dio u vlasništvu pojedinca, upisan u zemljišnu knjigu, ili zajednički dio. Vlasnik posebne garaže njome raspolaže slobodno. Zajedničku garažu niko ne smije samovlasno zauzeti, već se koristi po odluci skupštine.

Često postavljana pitanja

Kome pripada parking ispred zgrade?

Pripada vlasniku zemljišta. Ako je parking dio katastarske čestice zgrade (zemljište za redovnu upotrebu), u suvlasništvu je etažnih vlasnika i o njemu odlučuje skupština. Ako je javna površina, pripada gradu ili opštini i stanari na njemu nemaju prvenstvo.

Postoji li zakon o parkiranju ispred zgrade?

Ne postoji poseban zakon. Na javnoj površini važe saobraćajni propisi i gradska odluka o parkiranju. Na zemljištu zgrade važe Zakon o stvarnim pravima RS, Zakon o održavanju zgrada RS i odluke skupštine etažnih vlasnika.

Mogu li stanari rezervisati parking ispred zgrade?

Na javnoj površini ne mogu, bez odobrenja grada. Na zemljištu zgrade mjesta se mogu raspodijeliti i obilježiti odlukom skupštine. Pojedinac ne smije sam postaviti stubić ili lanac.

Može li se zakupiti parking mjesto ispred zgrade?

Na javnom parkiralištu zakup ili pretplatu izdaje grad, odnosno gradsko parking preduzeće. Mjesto na parkingu zgrade zajednica može dati na korišćenje uz naknadu. Za izdavanje trećim licima najsigurnije je pribaviti saglasnost svih etažnih vlasnika.

Kako dobiti parking mjesto za invalide ispred zgrade?

Za mjesto na javnoj površini zahtjev se podnosi gradskoj upravi nadležnoj za saobraćaj, uz dokaz o invaliditetu. Na parkingu zgrade o tome odlučuje skupština etažnih vlasnika.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet.

U zgradama sa više spratova lift je neophodan, ali je istovremeno i izvor stalnih troškova, briga i, nerijetko, svađa. Ko plaća servis? Šta ako lift stoji mjesecima? Da li stanari prizemlja moraju da učestvuju u troškovima? Koji propisi uopšte važe za liftove u Republici Srpskoj? U ovom tekstu odgovaramo na sva ta pitanja.

Lift je zajednički dio zgrade

Zakon o održavanju zgrada RS lift izričito navodi među zajedničkim dijelovima zgrade (član 3.), a zajedničke dijelove održavaju i finansiraju svi etažni vlasnici zajednički (član 12.). Odgovornost za ispravan lift je dakle na zajednici etažnih vlasnika, a ne na pojedincu, upravniku ili servisu.

Da, to važi i za stanare prizemlja. Ovo je čest izvor nezadovoljstva, ali troškovi održavanja zajedničkih dijelova dijele se srazmjerno površini posebnih dijelova, a ne prema tome koliko ko koristi lift (član 34.). Drugačija raspodjela moguća je samo ako je tako određeno ugovorom o osnivanju zajednice. Isti princip važi i za krov: stanari prvog sprata ne mogu reći da ih krov ne zanima.

Redovno i investiciono održavanje lifta

Zakon razlikuje dvije vrste radova na liftu, i to je važno jer od toga zavisi ko odlučuje i odakle se plaća:

• Redovno održavanje obuhvata redovno servisiranje liftova (član 13. tačka a)): periodične preglede, podmazivanje, podešavanje i provjeru sigurnosnih uređaja.
• Investiciono održavanje obuhvata lift sa pripadajućim dijelovima (kabina, okno, instalacije i uređaji), kao i ispitivanje ispravnosti sa izdavanjem upotrebne dozvole u skladu sa propisima o liftovima (član 14. stav 1. tačka v)).

Oba tipa radova unose se u godišnji program održavanja zgrade (član 15), koji usvaja skupština. Lift ne smije održavati „majstor iz komšiluka“: potreban je servis registrovan i osposobljen za održavanje liftova, sa kojim zajednica zaključuje pisani ugovor.

Propisi o liftovima u RS

Mnogi traže „zakon o liftovima u stambenim zgradama“. U Republici Srpskoj ova oblast nije uređena posebnim zakonom pod tim nazivom, već kombinacijom Zakona o održavanju zgrada i tehničkog pravilnika.

Pravilnik o projektovanju, izradi i održavanju liftova

Osnovni tehnički propis je Pravilnik o projektovanju, izradi i održavanju liftova („Službeni glasnik Republike Srpske“, br. 68/15, 50/16 i 94/17), koji donosi Ministarstvo za prostorno uređenje, građevinarstvo i ekologiju. Pravilnik definiše zahtjeve za nove liftove, zahtjeve za poboljšanje sigurnosti postojećih liftova i zahtjeve za liftove kod rekonstrukcije ili adaptacije objekta. Ključne obaveze za vlasnika lifta, a u stambenoj zgradi to je zajednica, su:

• redovni tehnički pregled lifta najmanje jednom godišnje;
• vanredni tehnički pregled kada na liftu nastanu bitne promjene ili kada se lift vraća u upotrebu nakon nezgode;
• tehnički pregled obavlja imenovano tijelo, koje angažuje vlasnik lifta i koje potvrđuje da lift ispunjava propisane zahtjeve;
• za postupanje prema pravilniku odgovoran je vlasnik lifta.

Važno je razlikovati servisera (firmu koja održava lift po ugovoru) i imenovano tijelo (instituciju koju je ministarstvo imenovalo za tehničke preglede). Serviser ne može sam sebi „ovjeriti“ ispravnost lifta. Spisak imenovanih tijela možete dobiti od nadležnog ministarstva ili od svog servisera.

Novi pravilnik u pripremi

Ministarstvo je u aprilu 2026. godine objavilo radnu verziju novog Pravilnika o projektovanju, izradi i održavanju liftova i pozvalo javnost na konsultacije. Do objave novog teksta u Službenom glasniku važi postojeći pravilnik. Pratite izmjene, jer novi propis može donijeti dodatne obaveze za postojeće liftove.

Servisni ugovor: na šta paziti

Kvalitetan servisni ugovor je temelj bezbrižnog korišćenja lifta. Ugovor u ime zajednice zaključuje upravni odbor (član 31. tačka đ)). Prije potpisivanja provjerite:

• šta tačno ulazi u redovno održavanje i koliko često serviser dolazi, a šta se dodatno naplaćuje;
• vrijeme odziva u slučaju kvara, posebno kada je neko zaglavljen u kabini, i da li postoji dežurstvo 24 sata;
• kako se obračunavaju rezervni dijelovi i veće popravke;
• ko vodi evidenciju o servisima i ko organizuje godišnji tehnički pregled;
• otkazni rok i uslove raskida ako serviser ne ispunjava obaveze.

Ne štedite na servisu. Jeftiniji serviser koji dolazi rijetko dugoročno košta više kroz česte kvarove. Cijene servisa zavise od tipa i starosti lifta, broja stanica i obima ugovora, pa uporedite više ponuda za isti obim posla.

Kvar lifta: šta uraditi

Neko je zaglavljen u liftu

Oslobađanje lica i stvari iz zaglavljenog lifta i njegovo ponovno stavljanje u pogon zakon izričito navodi kao radove hitnih intervencija (član 16. tačka a)). Postupite ovako:

1. Smirite osobu u kabini i recite joj da ne pokušava sama da otvori vrata ili izađe između spratova.
2. Pozovite dežurni broj servisa (treba da stoji istaknut u kabini i na ulazu).
3. Ako je osoba povrijeđena, loše joj je ili se servis ne javlja, pozovite vatrogasce (123) ili hitnu pomoć (124).
4. Obavijestite predsjednika zajednice i zapišite vrijeme poziva i dolaska servisera.

Zajednica mora imati ugovoreno preduzeće za hitne intervencije i lica ovlaštena da ih odmah naruče, a predsjednik zajednice može naručiti hitne radove bez prethodne odluke skupštine (član 17.). Više o tome u tekstu Hitne intervencije na zgradi — ko snosi troškove.

Lift ne radi, ali niko nije zaglavljen

• Prijavite kvar servisu i predsjedniku zajednice ili upravniku.
• Na vrata lifta na svim spratovima postavite obavještenje da lift ne radi.
• Tražite od servisera pisani izvještaj o uzroku kvara i ponudu za popravku.
• Manje popravke u okviru usvojenog programa i raspoloživih sredstava izvršava upravni odbor. Za skupe zahvate sazovite skupštinu.

Lift je nesiguran

Ako serviser ili imenovano tijelo utvrde da lift nije siguran za upotrebu, lift mora ostati isključen dok se nedostatak ne otkloni. Zajednica ne smije ignorisati takvu preporuku: ukoliko dođe do nesreće, odgovornost snose zajednica i njeni organi. Duži zastoj je naročito težak za starije stanare i osobe sa invaliditetom, pa popravku treba planirati bez odlaganja.

Vodite evidenciju o svim kvarovima. Ako se isti kvar ponavlja, to je osnov za reklamaciju ili raskid ugovora sa serviserom.

Buka od lifta

Stanovi uz liftovsko okno često se žale na lupanje vrata, zujanje motora ili udare pri zaustavljanju. Pojačana buka je najčešće znak istrošenih dijelova (vodilice, kočnica, ležajevi, amortizeri vrata), pa je prvi korak da se problem prijavi servisu i zabilježi u evidenciji. Ako servis ne riješi problem, zajednica može naručiti stručni pregled i planirati zamjenu dotrajalih dijelova. O opštim pravilima u vezi sa bukom pišemo u tekstu Buka u zgradi — šta možete, a šta ne možete uraditi.

Modernizacija i zamjena lifta

Stari liftovi su energetski neefikasni, bučni i sve ih je teže održavati jer se rezervni dijelovi više ne proizvode. Dolazi trenutak kada je stalno krpljenje skuplje i nesigurnije od modernizacije. Zamjena ili remont lifta je veći zahvat koji se finansira iz zajedničke rezerve (fond za održavanje), privremenim povećanjem naknade ili kombinacijom izvora.

Za radove koji prelaze okvire redovnog upravljanja član 29. traži veću saglasnost vlasnika. Ako su radovi neophodni da se obezbijedi narušena funkcionalnost zgrade, a sredstva su obezbijeđena bez posebnih uplata vlasnika, odluka se može donijeti dvotrećinskom većinom od ukupnog broja etažnih vlasnika (član 29. stav 4). Prije glasanja pribavite najmanje tri ponude i jasan plan finansiranja.

Često postavljana pitanja

Postoji li zakon o liftovima u stambenim zgradama u RS?

Ne postoji poseban zakon pod tim nazivom. Održavanje lifta kao zajedničkog dijela uređuje Zakon o održavanju zgrada RS (čl. 13, 14. i 16), a tehničke zahtjeve i preglede Pravilnik o projektovanju, izradi i održavanju liftova („Sl. glasnik RS“, br. 68/15, 50/16 i 94/17).

Koliko često lift mora imati tehnički pregled?

Redovni tehnički pregled obavlja imenovano tijelo najmanje jednom godišnje. Vanredni pregled je potreban nakon bitnih promjena na liftu ili prije ponovnog stavljanja u upotrebu nakon nezgode. Redovni servis između pregleda obavlja serviser prema ugovoru.

Ko plaća održavanje lifta u zgradi?

Svi etažni vlasnici, srazmjerno površini svojih stanova i poslovnih prostora, uključujući i vlasnike u prizemlju, osim ako ugovor o osnivanju zajednice ne propisuje drugačije (član 34).

Ko odgovara kada se lift pokvari?

Za ispravnost lifta odgovara zajednica kao vlasnik lifta, preko svojih organa. Serviser odgovara za kvalitet svog rada prema ugovoru. Ako je kvar izazvao neko svojim ponašanjem, na primjer preopterećenjem ili prevozom građevinskog materijala, zajednica od njega može tražiti naknadu štete.

Šta uraditi ako lift ne radi duže vrijeme?

Zatražite od upravnog odbora pisani izvještaj o uzroku i planu popravke. Ako organi zajednice ne postupaju, svaki etažni vlasnik može tražiti sazivanje skupštine (inicijativa 10% vlasnika, član 27.) ili se obratiti inspekciji, o čemu pišemo u tekstu o inspekcijskom nadzoru nad zajednicama.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet.

Ako ste ikad živjeli u stambenoj zgradi, znate o čemu pričam. Djeca trče iznad vas u 7 ujutro. Komšija pušta muziku do kasno. Neko renovira treći mjesec zaredom. Pas u stanu pored vas ne prestaje da laje kad vlasnik ode na posao.

Buka je, bez sumnje, problem broj jedan u stambenim zgradama. I dok je lako reći “pa prijavi ga”, u praksi stvari nisu tako jednostavne.

Šta kaže zakon?

U Republici Srpskoj, problematika buke regulisana je na više nivoa:

• Zakon o zaštiti od buke definiše dozvoljene nivoe buke u stambenim zonama
• Zakon o javnom redu i miru sankcioniše remećenje mira, uključujući pretjeranu buku
• Kućni red zgrade (ako postoji) propisuje konkretna pravila za vašu zgradu

Dozvoljene nivoe buke propisuju propisi o zaštiti od buke, a sate mira gradske odluke o kućnom redu. Za ilustraciju — normalan razgovor je oko 60 dB, usisivač oko 70 dB, a bušilica može ići i do 100 dB.

Tipovi buke i kako reagovati

Buka od svakodnevnog života

Dječja igra, koraci, razgovori, kuhinjski aparati — ovo je normalan dio života u zgradi i tu, nažalost, nema mnogo prostora za žalbe. Ne možete tražiti od komšija da ne hodaju po stanu. Ako je problem izolacija (stari parket, tanak beton, bez estriha), to je građevinski problem, a ne problem ponašanja.

Jedino što ovdje pomaže jeste razgovor i razumijevanje. Možda komšija ne zna da se svaki korak čuje. Možda će staviti tepih u dnevnu sobu ako mu lijepo objasnite situaciju.

Buka od renoviranja

Ovo je najčešći izvor intenzivnih sukoba. Neko mora renovirati stan — to je neizbježno. Ali mjesecima bušenja i lupanja može da izludi i najstrpljivijeg čovjeka.

Razumna pravila (koja bi kućni red trebalo da propiše):

• Radnim danima: 08:00 – 18:00
• Subotom: 09:00 – 14:00
• Nedjeljom i praznicima: zabrana bučnih radova
• Obaveza obavještavanja komšija prije početka radova

Ako se stanari ne pridržavaju ovih termina, predsjednik skupštine ih može pisano upozoriti. Ako nastave, može se pozvati komunalna policija.

Muzika i zabave

Svako ima pravo na zabavu, ali ne na račun komšija. Muzika poslije 22:00 koja se čuje u susjednim stanovima predstavlja remećenje javnog reda i mira. Ovdje je zakon prilično jasan — po Zakonu o javnom redu i miru interveniše policija (122), koja može izreći novčanu kaznu.

Kućni ljubimci

Pas koji laje satima dok je vlasnik na poslu je realan problem. Vlasnik je odgovoran za ponašanje svog ljubimca, uključujući buku. Ako razgovor ne pomogne, opravdano je uputiti pisanu pritužbu predsjedniku skupštine, a u ekstremnim slučajevima i komunalnoj policiji.

Koraci za rješavanje problema sa bukom

1. Razgovarajte sa komšijom — zvuči banalno, ali u većini slučajeva ljudi nisu svjesni koliko buke proizvode. Pristupite mirno i konkretno (“Čujem bušilicu svako veče do 21h, da li je moguće da radovi završe do 18h?”)
2. Obratite se predsjedniku skupštine — pisano, sa konkretnim opisom problema (ko, šta, kad, koliko često). Predsjednik je dužan da reaguje, makar upozorenjem
3. Policija (122) — za akutne situacije (buka noću, glasna muzika, remećenje mira). Pozovite u trenutku kad se buka dešava, ne sutradan
4. Inspekcija — za trajne probleme (kafić u prizemlju koji radi do zore, zanatska radnja u stanu koja krši namjenu prostora)
5. Sud — krajnja opcija, za dugotrajne i ozbiljne probleme. Tužba za zaštitu od imisija (buka, vibracije, mirisi) je regulisana stvarnopravnim propisima

Ne budite ni vi dio problema

Na kraju, malo samokritike ne škodi. Svi mi pravimo buku. Ako renovirate, obavijestite komšije. Ako imate zabavu, upozorite susjedne stanove. Ako vam dijete trči po stanu — stavite tepih. Mali gestovi prave veliku razliku u zgradi.

Više o rješavanju konflikata među etažnim vlasnicima pročitajte u našem članku Kako riješiti sukobe među etažnim vlasnicima.

Komunalna policija ili policija: koga zvati?

Kod prijave buke najčešće se pogriješi adresa. Nadležnost zavisi od toga koji propis se krši:

• Gradska odluka o kućnom redu propisuje vrijeme dnevnog i noćnog odmora u zgradama. Njenu primjenu nadzire komunalna policija grada ili opštine. U Banja Luci, na primjer, vrijeme odmora traje zimi od 22 do 6 sati, ljeti od 23 do 5 sati, i svaki dan od 14.30 do 17.30 sati. Kazna za stanara je od 100 do 600 KM.
• Zakon o javnom redu i miru RS (Službeni glasnik RS, br. 11/15 i 58/19) u članu 15. kažnjava narušavanje mira drugih od 16 do 18 sati i od 22 do 6 sati muzikom, zvučnim uređajima ili mehaničkim izvorima buke. Kazna je od 400 do 1.200 KM za fizičko lice, a ugostitelj kao preduzetnik plaća od 500 do 1.300 KM. Ovaj zakon primjenjuje policija (MUP Republike Srpske), broj 122.
• Zakon o održavanju zgrada RS u članu 41. predviđa kaznu od 300 do 3.000 KM za etažnog vlasnika ili korisnika koji ometa ostale u mirnom korišćenju posebnih i zajedničkih dijelova zgrade.

Praktično pravilo: za žurku, glasnu muziku ili galamu noću zovite policiju. Za ponovljeno kršenje kućnog reda, bučne radove u vrijeme odmora i nered u zajedničkim prostorijama obratite se komunalnoj policiji.

Buka iz kafića ili lokala u zgradi

Ugostiteljski objekat u prizemlju zgrade poseban je slučaj. Kada muzika iz lokala noću remeti mir, policija može intervenisati po Zakonu o javnom redu i miru. Ako lokal radi duže nego što smije ili stalno prekoračuje dozvoljenu buku, obratite se gradskoj inspekciji. Radno vrijeme ugostiteljskih objekata uređuje odluka grada ili opštine. Kod trajne buke ima smisla tražiti stručno mjerenje. Ako lokal ima dozvolu za rad, po članu 76. Zakona o stvarnim pravima RS možete tražiti mjere za smanjenje buke i naknadu štete, iako ne možete tražiti zabranu djelatnosti dok dozvola traje. Više o obavezama vlasnika lokala pišemo na stranici Prava i obaveze vlasnika poslovnih prostora u stambenoj zgradi.

Kako da prijava uspije

• Zovite dok buka traje. Naknadna prijava rijetko dovodi do kazne.
• Zapisujte datum, vrijeme i opis buke. Kratak audio ili video snimak iz vašeg stana može pomoći kao dokaz.
• Pritužbu predsjedniku skupštine pošaljite pisano. Ako se problem ponavlja, zajednica može sama podnijeti prijavu.
• Provjerite da li zgrada ima svoj kućni red. Ako nema, predložite ga skupštini. Šta treba da sadrži, objasnili smo u tekstu Kućni red u zgradi — pravila, sati tišine i kome prijaviti buku.

Često postavljana pitanja

Kome prijaviti buku u zgradi?

Glasnu muziku, žurku i galamu noću prijavite policiji na broj 122. Kršenje vremena odmora iz gradske odluke o kućnom redu, npr. bušenje u vrijeme dnevnog odmora, prijavite komunalnoj policiji. Ponovljene probleme pisano prijavite i predsjedniku skupštine etažnih vlasnika.

Kome prijaviti glasnu muziku iz kafića?

Za muziku koja noću remeti mir zovite policiju (122). Za rad lokala poslije dozvoljenog radnog vremena i trajnu buku obratite se gradskoj inspekciji. Ako je potrebno mjerenje buke, inspekcija će uputiti na ovlašćenu laboratoriju.

Do koliko sati je dozvoljena glasna muzika?

Muzika koja se čuje kod komšija ne bi trebalo da se pušta u vrijeme odmora. Po Zakonu o javnom redu i miru RS kažnjivo je narušavanje mira muzikom od 16 do 18 i od 22 do 6 sati. Gradska odluka o kućnom redu može propisati i drugačiji dnevni odmor. U Banja Luci on traje od 14.30 do 17.30, a noćni odmor ljeti počinje u 23 sata.

Koliko decibela je dozvoljeno u stanu?

Granične vrijednosti buke propisuju propisi o zaštiti od buke, a prekoračenje se dokazuje mjerenjem ovlašćene laboratorije, ne aplikacijom na telefonu. Za muziku, žurke i radove u vrijeme odmora mjerenje nije potrebno. Prekršaj postoji već time što se mir drugih remeti u zabranjeno vrijeme.

Šta raditi kad komšija pravi buku?

Prvo mirno razgovarajte, jer mnogi nisu svjesni koliko se čuju. Ako se buka ponavlja, pošaljite pisanu pritužbu predsjedniku skupštine. U trenutku jake buke noću pozovite policiju, a za kršenje kućnog reda komunalnu policiju. Za dugotrajnu i prekomjernu buku postoji i tužba za zaštitu od imisija.

Kako prijaviti buku policiji?

Pozovite 122 dok buka traje i navedite adresu, sprat ili broj stana, vrstu buke i koliko dugo traje. Policija izlazi na teren i može podnijeti prekršajni nalog ili prijavu. Ostavite svoje podatke ako želite da budete svjedok, jer to olakšava postupak.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Sati odmora navedeni su prema odluci Grada Banja Luka; u drugim gradovima provjerite važeću odluku o kućnom redu.

Kad kupite stan, logično je da ga želite urediti po svom ukusu. Međutim, stan u stambenoj zgradi nije kuća — sve što radite unutar svojih zidova može uticati na komšije, na zajedničke instalacije i na konstrukciju zgrade. Zato postoje pravila.

Šta smijete raditi bez ičije dozvole?

Unutrašnje radove koji ne zadiru u konstrukciju zgrade i zajedničke instalacije možete raditi samostalno:

• Krečenje i farbanje zidova
• Zamjena podnih obloga (laminat, pločice, parket)
• Zamjena unutrašnjih vrata
• Zamjena sanitarija (umivaonik, WC šolja, kada) — pod uslovom da ne mijenjate položaj priključaka
• Ugradnja namještaja i kuhinje
• Zamjena elektro prekidača i utičnica (na postojećim mjestima)

Ono na šta morate paziti čak i kod ovih radova jeste buka. Ako vaša zgrada ima kućni red, pridržavajte se propisanog vremena za bučne radove. Ako nema, zdrav razum kaže: radnim danima od 8 do 18, subotom do 14, nedjeljom nikad.

Za šta vam treba saglasnost ZEV-a?

Čim zadirte u zajedničke dijelove zgrade ili vršite konstrukcijske izmjene, potrebna vam je saglasnost skupštine zajednice etažnih vlasnika:

• Rušenje ili pomjeranje nosećih zidova — ovo zahtijeva i građevinsku dozvolu i projekat od ovlaštenog inženjera. Bez toga, ne samo da kršite zakon, nego ugrožavate statiku čitave zgrade
• Promjena položaja vodovoda i kanalizacije — priključci na vertikale su zajednički dijelovi, pa svaka izmjena zahtijeva saglasnost
• Spajanje stanova — formalno se radi o promjeni namjene prostora
• Zatvaranje balkona ili lođe — mijenja spoljašnji izgled zgrade, a u nekim opštinama zahtijeva i urbanističku saglasnost
• Ugradnja klima uređaja na fasadu — opet, radi se o zajedničkom dijelu (fasada pripada svima)
• Promjena namjene prostora — iz stambenog u poslovni ili obrnuto

Problem sa “kolege su isto tako radile”

Najčešći argument koji čujemo je: “Pa komšija iznad je isto zatvorio balkon, niko mu ništa nije rekao.” To nije pravni argument. Što se nešto tolerisalo ranije, ne znači da je dozvoljeno. Štaviše, ako dođe do problema (prokišnjavanje, pucanje cijevi, oštećenje fasade), odgovornost snosi onaj ko je izveo radove bez saglasnosti.

U praksi, mnoge zgrade imaju problem sa divljim zatvaranjima balkona. Svaki vlasnik zatvori na svoj način, različitim materijalima, i fasada izgleda kao pačvork. Kad skupština odluči da radi fasadu, nastaje haos — ko plaća demontažu individualnih konstrukcija?

Procedura za dobijanje saglasnosti

Ako planirate radove za koje vam treba saglasnost, postupak je sljedeći:

1. Pripremite opis radova — šta planirate, koji dio zgrade je zahvaćen, ko izvodi radove
2. Podnesite zahtjev predsjedniku skupštine — pisano, sa opisom i eventualnim projektom
3. Predsjednik saziva skupštinu ili stavlja tačku na dnevni red naredne redovne sjednice
4. Skupština glasa — za radove na zajedničkim dijelovima potrebna je natpolovična većina
5. Dobijte pisanu odluku — ne oslanjajte se na usmeni dogovor

Ako su u pitanju radovi koji zahtijevaju građevinsku dozvolu (rušenje nosećih zidova, dogradnja), morate proći i proceduru kod nadležnog urbanističkog organa.

Šta ako komšija renovira i pravi štetu?

Ako tokom adaptacije susjednog stana dođe do oštećenja vašeg stana (pukotine, prokišnjavanje, oštećenje instalacija), vlasnik koji izvodi radove je odgovoran za štetu. Prema Zakonu o održavanju zgrada, etažni vlasnik je dužan da odmah otkloni kvar nastao u njegovom stanu koji uzrokuje ili može uzrokovati oštećenje zajedničkih dijelova ili drugih stanova.

Koraci:

• Dokumentujte štetu (fotografije, video)
• Obavijestite predsjednika skupštine
• Pisano obavijestite vlasnika stana koji izvodi radove
• Ako nema reakcije — upravni odbor može pokrenuti postupak

Na kraju — zdrav razum

Većina problema sa adaptacijama nastaje jer ljudi ne komuniciraju. Prije nego što počnete radove, obavijestite komšije — lično, ne papirićem na ulazu. Recite im koliko će trajati, kakva buka se očekuje, i da ste dostupni ako bude problema. To košta pet minuta, a može vam uštedijeti mjesece loših odnosa.

Buka poslije ponoći, bušilica u nedjelju ujutro, bicikl na stepeništu, smeće pored kontejnera. Većina komšijskih sukoba ne nastaje zbog velikih stvari, nego zbog sitnica koje se ponavljaju. Kućni red u zgradi postoji upravo zato da se takve situacije ne rješavaju svađom od slučaja do slučaja, nego unaprijed poznatim pravilima koja važe za sve.

U ovom tekstu objašnjavamo šta je kućni red, ko ga donosi, do koliko sati mora biti tišina radnim danom, subotom, nedjeljom i praznicima, kome se prijavljuje buka i kako zajednica može usvojiti svoj kućni red.

Šta je kućni red i ko ga donosi?

Kućni red je skup pravila o ponašanju u zgradi i korišćenju stanova, poslovnih prostora, zajedničkih dijelova i dvorišta. U Republici Srpskoj postoje dva nivoa tih pravila, i važno je razlikovati ih:

• Gradska ili opštinska odluka o kućnom redu. Skupština grada ili opštine donosi „Odluku o kućnom redu u stambenim zgradama“ koja važi za sve zgrade na tom području. Ona propisuje vrijeme odmora, zabrane i novčane kazne, a nadzor vrši komunalna policija.
• Kućni red zajednice etažnih vlasnika. Skupština ZEV-a može donijeti svoja, dopunska pravila za konkretnu zgradu. Osnov je član 25. tačka e) Zakona o održavanju zgrada RS, po kojem skupština „donosi dopunska pravila održavanja reda u zgradi“. I član 98. Zakona o stvarnim pravima RS određivanje i promjene kućnog reda svrstava u poslove redovnog upravljanja zgradom.

Kućni red zgrade ne smije biti blaži od gradske odluke niti protivan zakonu, ali može biti precizniji i prilagođen vašoj zgradi: ko čisti stepenište, gdje se ostavljaju bicikli, kako se koristi dvorište, kada se izvode bučni radovi.

Postoji li „zakon o kućnom redu“?

Ne postoji poseban republički zakon pod tim nazivom. Kada ljudi traže „zakon o kućnom redu u stambenim zgradama“, obično misle na gradsku odluku o kućnom redu. Uz nju se primjenjuju Zakon o održavanju zgrada RS, Zakon o stvarnim pravima RS i Zakon o javnom redu i miru RS.

Do koliko sati je tišina u zgradi?

Tačni sati zavise od odluke vašeg grada ili opštine, pa je uvijek provjerite. Kao primjer navodimo Banja Luku, gdje važi Odluka o kućnom redu u stambenim zgradama (Službeni glasnik Grada Banja Luka, br. 12/05 i 19/06, prečišćeni tekst iz 2016). Ona propisuje da su stanari dužni da se ponašaju „na način koji obezbjeđuje potpuni mir i tišinu u zgradi“:

• noćni odmor zimi: od 22 do 6 sati,
• noćni odmor ljeti: od 23 do 5 sati,
• dnevni odmor: svaki dan od 14.30 do 17.30 sati.

Ista odluka traži da se proslave, glasna muzika i popravke koje prave buku najave na oglasnoj tabli najmanje 24 sata ranije.

Kućni red subotom, nedjeljom i praznicima

Banjalučka odluka ne pravi posebna pravila za vikend i praznike. Vrijeme noćnog i dnevnog odmora važi svaki dan, pa i subotom i nedjeljom. Posebna ograničenja za vikend i praznike obično uvodi sama zgrada svojim kućnim redom, najčešće za bučne radove. U praksi se često propisuje:

• bučni radovi (bušenje, štemovanje, brušenje) radnim danom npr. od 8 do 18 sati,
• subotom kraće, npr. do 14 sati,
• nedjeljom i praznicima bez bučnih radova.

Ovo su primjeri dobre prakse, a ne zakonska obaveza. Važe tek kada ih skupština vaše zajednice usvoji. Drugi gradovi i opštine u Republici Srpskoj imaju svoje odluke (npr. i Bijeljina ima odluku o kućnom redu), a sati se mogu razlikovati.

Do koliko sati je dozvoljena glasna muzika?

Muzika koja se čuje u susjednim stanovima nikada nije „dozvoljena“ u vrijeme odmora. Pored gradske odluke, Zakon o javnom redu i miru RS (Službeni glasnik RS, br. 11/15 i 58/19) u članu 15. kažnjava onoga ko narušava mir drugih u vremenu od 16 do 18 sati i od 22 do 6 sati muzikom, radiom, televizorom, drugim zvučnim uređajima ili mehaničkim izvorima buke. Kazna za fizičko lice je od 400 do 1.200 KM. Zakon se odnosi na javno mjesto, ali u javno mjesto ubraja i druga mjesta kada se zbog čujnosti uznemiravaju građani.

Koliko decibela je dozvoljeno?

Kućni red i gradske odluke ne propisuju decibele. Granične vrijednosti buke uređuju propisi o zaštiti od buke, a da li je buka prekoračena utvrđuje se mjerenjem ovlašćene laboratorije, a ne aplikacijom na telefonu. Za svakodnevne komšijske situacije decibeli zato rijetko odlučuju. Važnije je da li se buka pravi u vrijeme odmora i da li ometa druge u mirnom korišćenju stana. To je prekršaj i po članu 41. Zakona o održavanju zgrada RS (300 do 3.000 KM). Mjerenje ima smisla kod trajnih izvora buke, kao što su ugostiteljski objekat, klima-uređaji ili mašine.

Kome prijaviti buku?

• Komunalna policija nadzire primjenu gradske odluke o kućnom redu (u Banja Luci to izričito propisuje član 15. odluke). Zovite je za kršenje vremena odmora, buku od radova, nered u zajedničkim prostorijama.
• Policija (MUP Republike Srpske), broj 122, za akutno remećenje javnog reda i mira: glasnu muziku noću, galamu, svađe, žurke koje se ne prekidaju.
• Predsjednik skupštine ili upravni odbor za ponovljeno kršenje kućnog reda zgrade. Pisana pritužba je dobar dokaz za dalje korake.

Prijavu podnesite dok buka traje, jer naknadna prijava teško uspijeva. Više o postupanju pročitajte u tekstu Buka u zgradi — šta možete, a šta ne možete uraditi.

Kućni red u dvorištu

Banjalučka odluka posebno uređuje zemljište za redovnu upotrebu zgrade, odnosno dvorište koje nije javna površina. Dvorište prije svega služi za igru djece i kućne poslove, kao i za druge namjene o kojima se stanari dogovore, npr. parkiranje. U dvorištu je zabranjeno pranje automobila, a dvorišta, prolazi i vrtovi moraju se čistiti i uredno održavati. Zajednica je dužna da održava zelene površine, ograde i osvijetljen prilaz zgradi.

Kućni red zgrade može dodatno urediti raspored parkiranja, mjesto za kontejnere, igru djece, roštilj i kućne ljubimce u dvorištu. O parkiranju detaljnije pišemo u tekstu Parking ispred zgrade — ko ima pravo.

Šta kućni red sadrži?

Dobar kućni red zgrade obično pokriva:

• vrijeme noćnog i dnevnog odmora, usklađeno sa gradskom odlukom,
• termine za bučne radove i obavezu najave renoviranja,
• korišćenje zajedničkih prostorija: stepeništa, hodnika, podruma, tavana, sušionice,
• zabranu odlaganja stvari u hodnicima i na prolazima (i zbog protivpožarne zaštite),
• zaključavanje ulaznih vrata i rukovanje ključevima,
• čišćenje stepeništa i odlaganje smeća,
• držanje kućnih ljubimaca i čišćenje za njima,
• korišćenje dvorišta i parkinga,
• zabranu istresanja tepiha i bacanja otpadaka sa balkona,
• obavezu da se pravila predoče zakupcima i novim stanarima.

Kućni red ne može zabraniti ono što zakon dozvoljava, niti uvoditi novčane kazne koje zajednica sama naplaćuje. Kazne izriču nadležni organi na osnovu zakona i gradske odluke.

Kako usvojiti kućni red zgrade?

• Predsjednik skupštine ili upravni odbor pripremi prijedlog. Polazna osnova može biti naš model pravilnika o kućnom redu u stambenoj zgradi.
• Prijedlog se dostavi etažnim vlasnicima uz poziv za sjednicu, najmanje osam dana ranije (član 27. ZOZ). Termin sjednice možete dogovoriti i preko alata kao što je buky.me.
• Za održavanje sjednice potrebna je natpolovična većina svih etažnih vlasnika (član 28. ZOZ).
• Kućni red je posao redovnog upravljanja, pa se usvaja natpolovičnom saglasnošću od ukupnog broja etažnih vlasnika, a ne samo prisutnih (član 29. ZOZ).
• Usvojeni kućni red istaknite na oglasnoj tabli. Banjalučka odluka i inače obavezuje zajednicu da na oglasnoj tabli istakne odluku o kućnom redu.

Etažni vlasnik kome odredba kućnog reda nepravedno vrijeđa interese može tražiti od suda da je ukine ili izmijeni (član 100. ZSP). Zato pravila moraju biti razumna i jednaka za sve. Nadležnosti skupštine detaljnije su objašnjene na stranici Skupština etažnih vlasnika — nadležnosti i način rada.

Šta kad neko krši kućni red?

Prvo razgovor, zatim pisana opomena predsjednika skupštine. Ako se kršenje nastavi, slijedi prijava komunalnoj policiji ili policiji. Kod trajnih problema postoji i sudski put: član 76. ZSP daje pravo da se zahtijeva prestanak prekomjerne buke i naknada štete. Pravila važe i za zakupce, o čemu više u tekstu Zakupci u stambenoj zgradi. Kako smiriti sukob prije nego što eskalira, opisali smo u tekstu Kako riješiti sukobe među etažnim vlasnicima.

Često postavljana pitanja

Šta je kućni red?

Kućni red je skup pravila o ponašanju u stambenoj zgradi i korišćenju stanova, zajedničkih dijelova i dvorišta. Opšta pravila propisuje grad ili opština svojom odlukom o kućnom redu, a skupština ZEV-a može donijeti dopunska pravila za svoju zgradu.

Kada je kućni red u zgradama?

U Banja Luci vrijeme odmora traje zimi od 22 do 6 sati, ljeti od 23 do 5 sati, te svaki dan od 14.30 do 17.30. U drugim gradovima sati mogu biti drugačiji, pa provjerite odluku svoje opštine ili grada.

Važi li kućni red i vikendom?

Da. Vrijeme odmora iz gradske odluke važi svaki dan, pa i subotom i nedjeljom. Dodatna pravila za vikend, npr. zabranu bučnih radova nedjeljom i praznicima, uvodi kućni red vaše zgrade.

Koji je kućni red u Banja Luci?

U Banja Luci važi Odluka o kućnom redu u stambenim zgradama (Službeni glasnik Grada Banja Luka, br. 12/05 i 19/06). Kazna za fizičko lice prema prečišćenom tekstu iznosi od 100 do 600 KM, a nadzor vrši komunalna policija Grada.

Kome se prijavljuje kršenje kućnog reda?

Kršenje gradske odluke o kućnom redu prijavljuje se komunalnoj policiji. Glasna muzika, galama i remećenje mira noću prijavljuju se policiji na broj 122. Kršenje pravila same zgrade prvo prijavite predsjedniku skupštine.

Gdje kupiti kućni red?

Kućni red ne morate kupovati. Gradsku odluku možete dobiti od gradske uprave ili je naći u službenom glasniku grada. Za kućni red zgrade možete besplatno preuzeti i prilagoditi naš model pravilnika o kućnom redu.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet. Sati odmora i kazne navedeni su prema odluci Grada Banja Luka; za druge gradove provjerite važeću odluku svoje lokalne zajednice.

Zakon o održavanju zgrada je jasan: svaka stambena zgrada sa više od jednog vlasnika mora imati zajednicu etažnih vlasnika. Međutim, stvarnost je drugačija. Veliki broj zgrada, naročito starije gradnje, nikada nije formirao zajednicu. Stanari se dogovaraju “na stepeništu”, novac za popravke skuplja neko od komšija u koverti, a o redovnom održavanju niko posebno ne razmišlja — dok ne pukne cijev ili ne prokišnjava krov.

Upravo za ovakve situacije zakon predviđa institut privremenog upravnika zgrade.

Ko je privremeni upravnik?

Privremeni upravnik je fizičko ili pravno lice koje nadležni organ lokalne samouprave imenuje da upravlja zgradom u kojoj etažni vlasnici nisu formirali zajednicu u zakonskom roku. To nije kazna za stanare — to je mehanizam da se zgrada ne raspada dok se vlasnici ne organizuju.

Prema članu 28. Zakona o održavanju zgrada (Službeni glasnik RS, br. 101/11), ako etažni vlasnici ne osnuju zajednicu u roku od godinu dana, nadležni organ ima pravo i obavezu da imenuje privremenog upravnika.

Kako dolazi do imenovanja?

Postupak je relativno jednostavan, ali zavisi od inicijative lokalne uprave. U praksi to izgleda ovako:

1. Nadležni organ (obično odjeljenje za stambena pitanja) utvrdi da zgrada nema formiranu zajednicu
2. Vlasnike se obavijesti o namjeri imenovanja privremenog upravnika
3. Donese se rješenje o imenovanju
4. Privremeni upravnik preuzima upravljanje zgradom

U Banjoj Luci, naprimjer, gradska uprava je 2024. godine pokrenula konkretne korake u ovom pravcu. Odlukom broj 25-373-121/2024 od 26. septembra 2024. godine imenovan je privremeni upravnik za zgrade koje nemaju registrovanu zajednicu. Uslugu privremenog upravljanja — pod nazivom “Domaćin zgrade” — pruža preduzeće ZEV Servis iz Banje Luke.

Šta privremeni upravnik zapravo radi?

Nemojte misliti da se radi samo o nekom ko pokupi poštu iz sandučeta. Privremeni upravnik preuzima kompletno upravljanje zgradom, što uključuje:

• Zaključivanje ugovora sa davaocima usluga — struja u zajedničkim prostorijama, voda, lift servis, čišćenje stepeništa, bravarske usluge, protivpožarna oprema, dezinsekcija
• Fakturisanje i naplata — svaki vlasnik dobija mjesečni obračun sa uplatnicom, najkasnije do 20. u mjesecu
• Održavanje zgrade — periodični pregledi, evidentiranje kvarova, organizovanje tekućeg i kapitalnog održavanja, hitne intervencije
• Pravni poslovi — praćenje dugovanja, slanje opomena, pokretanje postupaka naplate
• Vođenje evidencije — uredna dokumentacija o prihodima, rashodima i stanju računa
• Formiranje zajednice — kad se steknu uslovi, privremeni upravnik pomaže u osnivanju i registraciji ZEV-a

Koliko to traje?

Privremeni upravnik obavlja funkciju dok se ne desi jedna od dvije stvari: ili etažni vlasnici konačno osnuju zajednicu (što je uvijek poželjan ishod), ili sud imenuje stalnog upravnika.

U praksi, privremeno upravljanje često traje duže nego što bi trebalo, jer stanari nemaju motivaciju da preuzmu odgovornost kad neko drugi to već radi umjesto njih. Ali upravo tu leži zamka — privremeni upravnik ne može donositi odluke o kapitalnim ulaganjima, ne može podizati naknade iznad zakonskog minimuma, i generalno ima ograničena ovlaštenja u poređenju sa punim organima upravljanja.

Zašto je bolje imati svoju zajednicu?

Da se razumijemo — privremeni upravnik je dobro rješenje za prelazni period. Ali dugoročno, zgrada u kojoj vlasnici sami donose odluke, biraju izvođače radova, određuju visinu naknade i planiraju održavanje, uvijek bolje funkcioniše.

Evo konkretnih razloga:

• Veća autonomija — sami odlučujete o prioritetima (da li je važniji krov ili fasada)
• Prilagođena naknada — možete odrediti veći iznos od minimuma i stvarno nešto popraviti
• Kapitalna ulaganja — privremeni upravnik ne može samostalno odlučiti o zamjeni krova ili fasade
• Transparentnost — birate ko upravlja vašim novcem

Ako vaša zgrada trenutno nema zajednicu, a niste sigurni kako da počnete — pogledajte naš vodič kako osnovati zajednicu etažnih vlasnika korak po korak. A ako vam je potrebna profesionalna podrška u međuvremenu, usluga Domaćin zgrade koju pruža ZEV Servis može biti pravo rješenje za vašu zgradu.

Šta ako se vlasnici ne slažu sa privremenim upravnikom?

Imenovanje privremenog upravnika nije nešto o čemu vlasnici glasaju — to je odluka nadležnog organa. Međutim, vlasnici uvijek imaju pravo da formiraju zajednicu i time preuzmu upravljanje u svoje ruke. To je, zapravo, i cilj čitavog mehanizma — natjerati vas da se organizujete.

Ukoliko imate primjedbe na rad privremenog upravnika, možete ih uputiti nadležnom organu koji ga je imenovao.