Osiguranje stambene zgrade — šta polisa pokriva, ko odlučuje i kako prijaviti štetu

Većina zajednica o osiguranju razmišlja tek kada se nešto desi: pukne vertikala, vjetar odnese dio krova ili komad maltera padne na parkirani automobil. A smisao osiguranja je upravo da bude ugovoreno prije nezgode. Polisa za zajedničke dijelove zgrade nije skupa u odnosu na štete koje može pokriti, a štiti sve etažne vlasnike, jer bi u suprotnom svaku veću štetu morali platiti iz svog džepa.

U ovom tekstu objašnjavamo šta osiguranje stambene zgrade pokriva, a šta ne, ko o njemu odlučuje, kako se dijeli trošak, kako se prijavljuje šteta i na šta paziti kod izbora osiguravača.

Šta se osigurava: zgrada, a ne vaš stan

Predmet polise koju zaključuje zajednica etažnih vlasnika su zajednički dijelovi zgrade: krov, fasada, nosivi zidovi, stepenište, hodnici, lift, podrum, tavan i zajedničke instalacije. Zakon o održavanju zgrada RS u članu 3. nabraja šta se smatra zajedničkim dijelovima i taj spisak je dobra polazna tačka kad sa osiguravačem dogovarate šta ulazi u polisu.

Osiguranje stana je zasebna stvar. Vaš stan, podovi, namještaj, uređaji i stvari u stanu nisu pokriveni polisom zajednice. Ako želite da i to bude zaštićeno, zaključujete posebnu polisu osiguranja stana (domaćinstva) kao pojedinac. Dobro je da obje polise postoje, jer se često dopunjuju: kada voda iz pukle vertikale (zajednički dio) potopi stan, šteta na zajedničkom dijelu ide na polisu zgrade, a šteta na vašem parketu i namještaju na vašu polisu ili na teret onoga ko je štetu prouzrokovao.

Šta polisa najčešće pokriva

Polise se razlikuju po obimu, ali paket za stambenu zgradu obično se sastoji od nekoliko rizika koje možete uključiti ili isključiti:

• Požar, udar groma i eksplozija: osnovni rizik koji se gotovo uvijek ugovara.
• Poplava i bujica: prodor vode spolja, izlivanje vodotoka, podzemne vode u podrumu. Ovaj rizik se često ugovara kao dopunski i ima posebne uslove.
• Izliv vode iz instalacija: pucanje cijevi, vertikala, bojlera ili kanalizacije u zgradi. Jedan od najčešćih osiguranih slučajeva u stambenim zgradama.
• Oluja i grad: oštećenje krova, limenih opšivki, fasade i stolarije zajedničkih prostorija.
• Lom stakla: ulazna vrata, stepenišni prozori, staklene stijene u zajedničkim prostorijama.
• Potres (zemljotres): obično dopunski rizik uz posebnu premiju i franšizu. Za zgrade u seizmički aktivnijim područjima vrijedi ga ozbiljno razmotriti.
• Odgovornost prema trećim licima: štete koje zgrada nanese drugima, na primjer kada dio fasade, crijep ili ledenica ošteti prolaznika ili vozilo.

Osiguranje od odgovornosti prema trećim licima je često najvrednije. Zajednica je pravno lice i za štetu koju zgrada prouzrokuje odgovara ona, a supsidijarno i svi etažni vlasnici. Jedan ozbiljan odštetni zahtjev, naročito kada je neko povrijeđen, može višestruko premašiti sve premije plaćene godinama.

Šta polisa obično ne pokriva

Svaka polisa ima isključenja i njih treba pročitati prije potpisivanja. Najčešće nisu pokriveni:

• štete nastale zbog dotrajalosti, korozije i dugotrajnog prokišnjavanja, jer to je posljedica neodržavanja, a ne iznenadnog događaja;
• vlaga i plijesan koje se razvijaju postepeno;
• posebni dijelovi zgrade (stanovi, poslovni prostori) i stvari u njima;
• rizici koji nisu izričito ugovoreni, na primjer poplava ili potres ako ih niste uključili;
• dio štete do iznosa franšize (učešća u šteti) i iznos preko ugovorenog limita;
• štete nastale namjerno ili zbog grube nepažnje.

Zato osiguranje ne zamjenjuje redovno održavanje. Ako krov prokišnjava godinama, osiguravač će štetu vjerovatno odbiti. Više o tome pišemo u tekstu o vlazi i prokišnjavanju u zajedničkim dijelovima.

Ko odlučuje o osiguranju zgrade

Prema članu 25. tačka đ) Zakona o održavanju zgrada RS, odluku o osiguranju zgrade donosi skupština etažnih vlasnika. Uloge su podijeljene ovako:

• Upravni odbor prikuplja ponude i predlaže skupštini osiguravajuće društvo (član 31. tačka l)).
• Skupština glasa o odluci. Za poslove redovnog upravljanja potrebna je natpolovična saglasnost od ukupnog broja etažnih vlasnika, a ne samo prisutnih (član 29. stav 1.).
• Upravni odbor zaključuje ugovor u ime zajednice (član 31. tačka đ), a zajednicu zastupa predsjednik upravnog odbora (član 32.).

U zajednici koja nema upravni odbor njegove poslove vrši skupština (član 24. stav 3.). Gotov tekst odluke koji možete prilagoditi svojoj zgradi naći ćete u našem modelu odluke o osiguranju zgrade, a kako se pravilno organizuje glasanje objašnjava tekst o nadležnostima i načinu rada skupštine.

Kako se dijeli trošak premije

Premija se plaća iz sredstava zajednice, odnosno iz mjesečne naknade koju etažni vlasnici uplaćuju na račun zajednice. Ta naknada se po članu 35. utvrđuje po kvadratnom metru korisne površine, a troškovi održavanja zajedničkih dijelova dijele se srazmjerno površini posebnih dijelova, osim ako ugovorom o osnivanju zajednice nije drugačije određeno (član 34.). U praksi to znači da veći stan nosi i veći dio premije.

Premiju je najbolje uvrstiti u finansijski plan i godišnji program održavanja, kako ne bi bila iznenadni trošak. Ako se plaća u ratama, pratite rokove: neplaćena premija može dovesti do prestanka pokrića upravo kada vam zatreba. Za uredno knjiženje premije i odštetnih iznosa mnoge zajednice angažuju knjigovodstveni servis, na primjer ZEV Servis.

Kako prijaviti štetu

Kad se šteta desi, brzina i dokumentacija odlučuju o tome koliko ćete dobiti. Postupite ovim redom:

1. Spriječite dalju štetu. Zatvorite vodu, isključite struju u ugroženom dijelu, pozovite servis. To su radovi hitnih intervencija koje predsjednik može naručiti bez odlaganja (član 17.).
2. Obavijestite osiguravača odmah. Uslovi osiguranja po pravilu traže prijavu najkasnije u roku od tri dana od saznanja za štetu. Provjerite tačan rok u svojoj polisi.
3. Dokumentujte štetu. Fotografije i video prije bilo kakvog raščišćavanja, zapisnik sa datumom i potpisima svjedoka, a kod požara ili provale i zapisnik policije ili vatrogasaca.
4. Sačuvajte oštećene dijelove i račune za hitne popravke dok procjenitelj ne obavi uviđaj.
5. Sarađujte sa procjeniteljem i tražite kopiju zapisnika o procjeni. Ako se ne slažete sa iznosom, imate pravo na prigovor.

Ako je štetu prouzrokovao neki etažni vlasnik, na primjer kvarom instalacije u svom stanu, on je po članu 11. dužan da štetu popravi ili nadoknadi. Osiguravač koji isplati odštetu može se zatim regresirati od njega. Više o tome u tekstu o odgovornosti etažnih vlasnika za štetu.

Kako izabrati osiguravača i polisu

Najjeftinija polisa nije uvijek najbolja. Polisa sa niskim limitima i mnogo isključenja zna se pokazati bezvrijednom u trenutku štete. Kod poređenja ponuda gledajte:

• Sumu osiguranja: odgovara li stvarnoj vrijednosti zajedničkih dijelova? Podosiguranje znači da ćete dobiti samo srazmjeran dio štete.
• Spisak rizika: koji su uključeni u osnovni paket, a koji se doplaćuju (poplava, potres, lom stakla)?
• Franšizu: koliki dio svake štete snosi zajednica?
• Limit za odgovornost prema trećim licima: po jednom događaju i ukupno godišnje.
• Isključenja i obaveze osiguranika, na primjer obaveza redovnog servisa instalacija.
• Brzinu i način likvidacije štete: pitajte druge zajednice kakva su im iskustva.

Preporuka je da upravni odbor pribavi najmanje tri pisane ponude za isti obim pokrića, kako bi se mogle pošteno uporediti, i da ih predstavi skupštini sa jasnom tabelom razlika. Visina premije zavisi od veličine, starosti i lokacije zgrade i izabranih rizika, pa tačan iznos možete dobiti samo kroz ponude za vašu zgradu.

Često postavljana pitanja

Da li je osiguranje stambene zgrade obavezno?

Zakon o održavanju zgrada RS ne propisuje izričitu obavezu zaključenja polise, ali odluku o osiguranju stavlja u nadležnost skupštine (član 25. tačka đ). Zbog odgovornosti zajednice prema trećim licima osiguranje je u praksi jedna od najrazumnijih odluka koje zajednica može donijeti.

Šta pokriva osiguranje zgrade?

Zavisno od ugovorenog paketa: požar, udar groma, eksploziju, oluju i grad, izliv vode iz instalacija, poplavu, lom stakla, potres i odgovornost prema trećim licima. Pokrivaju se samo zajednički dijelovi zgrade, a samo oni rizici koji su navedeni u polisi.

Da li polisa zajednice pokriva i moj stan?

Ne. Osiguranje stana u zgradi je zasebna polisa koju zaključuje vlasnik stana. Polisa zajednice pokriva krov, fasadu, stepenište, instalacije i druge zajedničke dijelove, ali ne i podove, namještaj i stvari u vašem stanu.

Kolika većina je potrebna za odluku o polisi osiguranja?

Osiguranje se u praksi tretira kao posao redovnog upravljanja, za koji je potrebna natpolovična saglasnost od ukupnog broja etažnih vlasnika (član 29. stav 1). Ako je skupština nesigurna, korisno je da odluku izglasa što veći broj vlasnika i da se rezultat glasanja upiše u zapisnik.

Ko prijavljuje štetu osiguravaču?

Štetu na zajedničkim dijelovima prijavljuje zajednica, preko predsjednika upravnog odbora ili lica koje je on ovlastio. Etažni vlasnici treba da odmah obavijeste organe zajednice čim primijete štetu, kako se ne bi propustio rok za prijavu.

Napomena: Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savjet.