U prethodnom članku pisali smo o tome kako izabrati dobrog predsjednika skupštine. Ali šta ako ste već izabrali pogrešnog? Ili je bio dobar pa je prestao? Situacija je, nažalost, česta — predsjednik koji je na početku bio entuzijasta, nakon godinu-dvije izgubi motivaciju, prestane sazivati skupštine, ne odgovara na pozive, a novac za održavanje stoji na računu dok krov prokišnjava.
Znaci da predsjednik ne obavlja posao
Prije nego što pokrenete postupak smjene, budite sigurni da zaista postoji problem. Evo konkretnih znakova:
- Ne saziva skupštinu — zakon propisuje minimum dvije skupštine godišnje. Ako prođe godina bez sjednice, to je prekršaj za koji predsjednik može dobiti kaznu od 300-1.500 KM
- Ne reaguje na hitne situacije — prokišnjava krov, pukla cijev, lift ne radi — a predsjednik je nedostupan
- Nema finansijskog izvještaja — vlasnici ne znaju koliko novca ima na računu, za šta se troši, ko duguje
- Samovlasno donosi odluke — angažuje firme bez odluke skupštine, troši novac bez odobrenja
- Sukob interesa — koristi položaj za ličnu korist (oslobađa sebe od naknade, angažuje rođake za poslove)
Šta kaže zakon o opozivu?
Zakon o održavanju zgrada (Službeni glasnik RS, br. 101/11) predviđa mandat predsjednika od četiri godine, ali ne znači da morate čekati da istekne.
Prema zakonu, predsjednik može biti razriješen prije isteka mandata uz otkazni rok od tri mjeseca. Odluku o razrješenju donosi skupština natpolovičnom većinom glasova svih etažnih vlasnika.
Važna razlika: ne većina prisutnih, nego većina svih vlasnika. To znači da ako zgrada ima 20 stanova, za smjenu predsjednika treba minimum 11 glasova — bez obzira koliko vlasnika dođe na skupštinu.
Postupak smjene — korak po korak
1. Pokušajte razgovorom
Prije formalnog postupka, pokušajte razgovarati sa predsjednikom. Možda nije svjestan problema. Možda ima privatnih poteškoća. Možda je jednostavno preopterećen i bio bi zahvalan kad bi neko preuzeo dio posla. Direktan, ljudski razgovor ponekad riješi stvari bez potrebe za formalnostima.
2. Pisani zahtjev za sazivanje skupštine
Ako razgovor ne pomogne, vlasnici koji posjeduju najmanje 20% ukupne korisne površine mogu pisano zahtijevati sazivanje vanredne skupštine. U zahtjevu navedite:
- Razloge za sazivanje
- Predloženi dnevni red (koji uključuje tačku o razrješenju predsjednika)
- Potpise vlasnika sa procentom vlasništva
Predsjednik je dužan sazvati skupštinu u roku od 15 dana od prijema zahtjeva.
3. Ako predsjednik odbije da sazove skupštinu
Ako predsjednik ignoriše zahtjev ili odbije da sazove skupštinu, vlasnici koji su podnijeli zahtjev imaju pravo da je sami sazovu. Obavijestite sve vlasnike u pisanoj formi, poštujući rok od minimum 8 dana.
4. Glasanje na skupštini
Na skupštini se glasa o razrješenju predsjednika. Potrebna je natpolovična većina svih vlasnika (ne samo prisutnih). Ako je postignuta većina:
- Donosi se odluka o razrješenju
- Istovremeno se bira novi predsjednik (ili se to stavlja na dnevni red sljedeće sjednice)
- Otkazni rok je tri mjeseca — osim ako se i stari i novi predsjednik ne dogovore drugačije
5. Primopredaja
Bivši predsjednik je dužan da novom predsjedniku preda:
- Svu dokumentaciju zajednice
- Pristup bankovnom računu
- Ključeve zajedničkih prostorija
- Pečat zajednice (ako postoji)
- Finansijski izvještaj za period svog mandata
Ako odbija da preda dokumentaciju — to je tema za sud. U praksi, ovo je najproblematičniji dio čitavog procesa. Preporučujem da se primopredaja uradi uz zapisnik i svjedoke.
Šta ako ne možete skupiti većinu?
U zgradama sa puno stanova, skupiti natpolovičnu većinu svih vlasnika nije lako. Mnogi su nezainteresovani, odsutni ili su stanove izdali zakupcima.
Opcije:
- Punomoći — odsutni vlasnici mogu dati pisanu punomoć drugom vlasniku da glasa u njihovo ime
- Uporni lični kontakt — obilazite stanove, objašnjavajte situaciju, tražite potpise
- Prijava inspekciji — ako predsjednik krši zakon (ne saziva skupštine, nema finansijskog izvještaja), možete se obratiti inspekciji koja može pokrenuti prekršajni postupak
Privremeno rješenje
Dok traje postupak smjene, nemojte dozvoliti da zgrada ostane bez upravljanja. Ako postoji upravni odbor, on može preuzeti tekuće poslove. Ako nema ni odbora — razmislite o angažovanju profesionalnog upravnika za prelazni period.
Komentarišite