Zakon o održavanju zgrada je jasan: svaka stambena zgrada sa više od jednog vlasnika mora imati zajednicu etažnih vlasnika. Međutim, stvarnost je drugačija. Veliki broj zgrada, naročito starije gradnje, nikada nije formirao zajednicu. Stanari se dogovaraju “na stepeništu”, novac za popravke skuplja neko od komšija u koverti, a o redovnom održavanju niko posebno ne razmišlja — dok ne pukne cijev ili ne prokišnjava krov.
Upravo za ovakve situacije zakon predviđa institut privremenog upravnika zgrade.
Ko je privremeni upravnik?
Privremeni upravnik je fizičko ili pravno lice koje nadležni organ lokalne samouprave imenuje da upravlja zgradom u kojoj etažni vlasnici nisu formirali zajednicu u zakonskom roku. To nije kazna za stanare — to je mehanizam da se zgrada ne raspada dok se vlasnici ne organizuju.
Prema članu 28. Zakona o održavanju zgrada (Službeni glasnik RS, br. 101/11), ako etažni vlasnici ne osnuju zajednicu u roku od godinu dana, nadležni organ ima pravo i obavezu da imenuje privremenog upravnika.
Kako dolazi do imenovanja?
Postupak je relativno jednostavan, ali zavisi od inicijative lokalne uprave. U praksi to izgleda ovako:
- Nadležni organ (obično odjeljenje za stambena pitanja) utvrdi da zgrada nema formiranu zajednicu
- Vlasnike se obavijesti o namjeri imenovanja privremenog upravnika
- Donese se rješenje o imenovanju
- Privremeni upravnik preuzima upravljanje zgradom
U Banjoj Luci, naprimjer, gradska uprava je 2024. godine pokrenula konkretne korake u ovom pravcu. Odlukom broj 25-373-121/2024 od 26. septembra 2024. godine imenovan je privremeni upravnik za zgrade koje nemaju registrovanu zajednicu. Uslugu privremenog upravljanja — pod nazivom “Domaćin zgrade” — pruža preduzeće ZEV Servis iz Banje Luke.
Šta privremeni upravnik zapravo radi?
Nemojte misliti da se radi samo o nekom ko pokupi poštu iz sandučeta. Privremeni upravnik preuzima kompletno upravljanje zgradom, što uključuje:
- Zaključivanje ugovora sa davaocima usluga — struja u zajedničkim prostorijama, voda, lift servis, čišćenje stepeništa, bravarske usluge, protivpožarna oprema, dezinsekcija
- Fakturisanje i naplata — svaki vlasnik dobija mjesečni obračun sa uplatnicom, najkasnije do 20. u mjesecu
- Održavanje zgrade — periodični pregledi, evidentiranje kvarova, organizovanje tekućeg i kapitalnog održavanja, hitne intervencije
- Pravni poslovi — praćenje dugovanja, slanje opomena, pokretanje postupaka naplate
- Vođenje evidencije — uredna dokumentacija o prihodima, rashodima i stanju računa
- Formiranje zajednice — kad se steknu uslovi, privremeni upravnik pomaže u osnivanju i registraciji ZEV-a
Koliko to traje?
Privremeni upravnik obavlja funkciju dok se ne desi jedna od dvije stvari: ili etažni vlasnici konačno osnuju zajednicu (što je uvijek poželjan ishod), ili sud imenuje stalnog upravnika.
U praksi, privremeno upravljanje često traje duže nego što bi trebalo, jer stanari nemaju motivaciju da preuzmu odgovornost kad neko drugi to već radi umjesto njih. Ali upravo tu leži zamka — privremeni upravnik ne može donositi odluke o kapitalnim ulaganjima, ne može podizati naknade iznad zakonskog minimuma, i generalno ima ograničena ovlaštenja u poređenju sa punim organima upravljanja.
Zašto je bolje imati svoju zajednicu?
Da se razumijemo — privremeni upravnik je dobro rješenje za prelazni period. Ali dugoročno, zgrada u kojoj vlasnici sami donose odluke, biraju izvođače radova, određuju visinu naknade i planiraju održavanje, uvijek bolje funkcioniše.
Evo konkretnih razloga:
- Veća autonomija — sami odlučujete o prioritetima (da li je važniji krov ili fasada)
- Prilagođena naknada — možete odrediti veći iznos od minimuma i stvarno nešto popraviti
- Kapitalna ulaganja — privremeni upravnik ne može samostalno odlučiti o zamjeni krova ili fasade
- Transparentnost — birate ko upravlja vašim novcem
Ako vaša zgrada trenutno nema zajednicu, a niste sigurni kako da počnete — pogledajte naš vodič kako osnovati zajednicu etažnih vlasnika korak po korak. A ako vam je potrebna profesionalna podrška u međuvremenu, usluga Domaćin zgrade koju pruža ZEV Servis može biti pravo rješenje za vašu zgradu.
Šta ako se vlasnici ne slažu sa privremenim upravnikom?
Imenovanje privremenog upravnika nije nešto o čemu vlasnici glasaju — to je odluka nadležnog organa. Međutim, vlasnici uvijek imaju pravo da formiraju zajednicu i time preuzmu upravljanje u svoje ruke. To je, zapravo, i cilj čitavog mehanizma — natjerati vas da se organizujete.
Ukoliko imate primjedbe na rad privremenog upravnika, možete ih uputiti nadležnom organu koji ga je imenovao.
Komentarišite