Sukobe među etažnim vlasnicima je moguće riješiti na više načina — od neformalnog dogovaranja do sudskog postupka. Zakon o održavanju zgrada RS pruža pravni okvir za rješavanje sporova.
Najčešći uzroci sukoba
- Neplaćanje naknade za održavanje
- Buka i nepoštovanje kućnog reda
- Korišćenje zajedničkih dijelova suprotno namjeni
- Neslaganje oko visine naknade i programa održavanja
- Odlaganje stvari u zajedničkim dijelovima
- Oštećenja koja nastaju iz jednog stana i utiču na druge
- Neslaganje oko izbora organa zajednice
Način 1: Neformalni dogovor
Većina sukoba može se riješiti direktnim razgovorom između zainteresovanih strana. Predsjednik skupštine ili član upravnog odbora mogu posredovati u razgovoru.
Način 2: Odluka skupštine
Za sporove koji se tiču upravljanja zgradom, skupština može donijeti odluku natpolovičnom saglasnošću (član 29. stav 1). Odluke skupštine obavezuju sve etažne vlasnike (član 28. stav 2).
Način 3: Pravilnik o kućnom redu
Skupština donosi dopunska pravila održavanja reda u zgradi (član 25. tačka e). Pravilnik o kućnom redu je preventivni mehanizam koji smanjuje sukobe tako što unaprijed definiše pravila ponašanja.
Način 4: Tužba upravnog odbora
Upravni odbor je ovlašćen da podnosi tužbe nadležnim organima protiv etažnih vlasnika koji ne izvršavaju svoje obaveze (član 31. tačka z). Ovo je formalni mehanizam za prinudu vlasnika koji ne poštuju odluke zajednice ili zakonske obaveze.
Način 5: Sudski postupak
Zakon predviđa sudsku zaštitu u više situacija:
- Ako se ne postigne saglasnost, svaki vlasnik može tražiti da odluči sud, kad za to postoje naročito opravdani razlozi (član 29. stav 3)
- Vlasnik koji je glasao protiv odluke donesene dvotrećinskom većinom može tražiti sudsku zaštitu (član 29. stav 5)
- Može se pokrenuti vanparnični postupak radi donošenja rješenja koje zamjenjuje odluku skupštine (član 34. stav 4)
Način 6: Osiguranje za buduću štetu
Etažni vlasnik protiv čije volje je odlučila većina može tražiti osiguranje za buduću štetu (član 29. stav 6). Ovo je zaštitni mehanizam za manjinu.
Način 7: Komunalna policija
Za prekršaje koji se odnose na korišćenje i održavanje zgrade, komunalna policija je ovlašćena da naloži mjere (član 46), uključujući naređenje vlasniku da ukloni stvari iz zajedničkih dijelova ili da omogući izvođenje radova.
Prevencija sukoba
- Jasna pravila u ugovoru o osnivanju i pravilniku o kućnom redu
- Redovne sjednice skupštine (min. 2 godišnje — član 27)
- Transparentno finansijsko upravljanje
- Brzo reagovanje na probleme
- Poštovanje demokratski donesenih odluka
Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).
Komentarišite