Visina naknade za održavanje zajedničkih dijelova zgrade je pitanje koje direktno utiče na sve etažne vlasnike. Zakon o održavanju zgrada RS postavlja minimalne okvire, dok konačnu visinu određuje skupština.
Zakonski minimum
Prema članu 35. stav 1, naknada ne može biti manja od 0,2 KM po 1 m² korisne površine. Ovo je apsolutni minimum koji mora biti poštovan.
Ko utvrđuje visinu?
Skupština odlučuje o vrijednosti boda za akontaciju troškova održavanja (član 25. tačka ž). Upravni odbor predlaže skupštini vrijednost boda prema programu održavanja (član 31. tačka k).
Kriterijumi za utvrđivanje visine
Visina naknade treba da odražava:
- Program redovnog održavanja — troškovi servisiranja liftova, održavanja higijene, deratizacije i sl.
- Program investicionog održavanja — planirane veće popravke krova, fasade, instalacija
- Starost i stanje zgrade — starije zgrade zahtijevaju veća ulaganja
- Broj etaža i veličina zgrade — zgrade sa liftom imaju veće troškove
- Zajednička rezerva — sredstva za nepredviđene troškove
Praktični primjer obračuna
Zgrada sa 20 stanova, prosječne površine 60 m², ukupno 1.200 m²:
- Naknada 0,3 KM/m²: mjesečni prihod = 360 KM, godišnji = 4.320 KM
- Naknada 0,5 KM/m²: mjesečni prihod = 600 KM, godišnji = 7.200 KM
Za stan od 60 m² pri naknadi 0,3 KM/m², mjesečna obaveza je 18 KM.
Poseban položaj poslovnih prostora
Etažni vlasnici poslovnih prostorija i stanova u kojima se obavlja poslovna djelatnost naknadu plaćaju u dvostrukom iznosu (član 35. stav 2).
Vanparnični postupak
Ako se ne može postići potpuna saglasnost o uslovima i načinu podmirenja troškova investicionog održavanja ili doprinosa zajedničkoj rezervi, može se pred nadležnim sudom pokrenuti vanparnični postupak radi donošenja rješenja koje zamjenjuje odluku skupštine (član 34. stav 4).
Mogućnost prenosa troškova na korisnika
Troškove redovnog održavanja etažni vlasnik može ugovorom prenijeti na korisnika (zakupac, nosilac stanarskog prava i dr.) — član 6. stav 2.
Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).