U praksi se često poistovjećuju pojmovi ZEV-a i upravnika zgrade, ali Zakon o održavanju zgrada RS pravi jasnu razliku.
ZEV — organizacija vlasnika
ZEV je poseban oblik organizovanja etažnih vlasnika koji se osniva ugovorom (član 3i). Karakteristike:
- Pravno lice sa pečatom i računom (član 23)
- Demokratska organizacija — svi vlasnici su članovi skupštine sa jednakim pravima (član 24. stav 1)
- Sopstveni organi — skupština, predsjednik, upravni odbor (članovi 24-32)
- Trajnog karaktera — postoji dok postoji zgrada
Upravnik — profesionalno upravljanje
Upravnik je fizičko ili pravno lice koje obavlja operativne poslove. Zakon razlikuje:
Upravnik imenovan od vlasnika
Etažni vlasnici su dužni da odrede lice za poslove zajedničkog upravnika (član 18. stav 2).
Privremeni upravnik imenovan od JLS
Ako se ZEV ne osnuje u roku, nadležni organ imenuje privremenog upravnika (član 19. stav 2).
Ključne razlike
| Karakteristika | ZEV | Upravnik |
|---|---|---|
| Pravna priroda | Pravno lice — organizacija vlasnika | Fizičko ili pravno lice — pružalac usluge |
| Ko čini | Svi etažni vlasnici | Jedno lice ili firma |
| Odlučivanje | Skupština donosi odluke | Izvršava odluke skupštine/UO |
| Trajanje | Trajno | Po ugovoru ili dok ZEV ne bude osnovan |
Kako funkcionišu zajedno?
ZEV donosi odluke, a upravnik ih izvršava. Član 37. propisuje da o načinu organizovanja održavanja odlučuje upravni odbor, a obavljanje poslova može se ustupiti preduzeću ili preduzetniku (član 37. stav 2).
ZEV bez upravnika
Manje zajednice funkcionišu bez profesionalnog upravnika. Sve poslove obavljaju organi zajednice. U zajednici bez upravnog odbora, njegova prava vrši skupština (član 24. stav 3).
Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).