Pitanje odgovornosti za štetu na zajedničkim dijelovima zgrade jedno je od najčešćih izvora sukoba među etažnim vlasnicima. Zakon o održavanju zgrada RS jasno definiše pravila odgovornosti.
Opšta odgovornost za štetu
Lice koje namjerno ili krajnjom nepažnjom prouzrokuje štetu na posebnom ili zajedničkom dijelu zgrade dužno je naknaditi nastalu štetu (član 5. stav 3). Ova odredba uspostavlja osnovni princip građanske odgovornosti u kontekstu etažnog vlasništva.
Odgovornost za kvarove u posebnom dijelu
Kvarove na instalacijama u svom stanu koji nanose štetu drugim posebnim ili zajedničkim dijelovima, etažni vlasnik je dužan da otkloni bez odlaganja (član 11. stav 1). Štetu koja je nastala kao posljedica kvara dužan je da popravi ili naknadi (član 11. stav 2).
Primjeri: curenje vode iz stana na donji sprat, kvar na instalacijama grijanja koji utiče na ostale stanove, neispravne električne instalacije.
Odgovornost prilikom prepravki
Etažni vlasnik koji vrši prepravke u svom stanu (član 9) ne smije prouzrokovati:
- Oštećenja zgrade i drugih dijelova nepokretnine
- Povredu interesa ostalih vlasnika koji zaslužuju zaštitu
- Promjenu vanjskog izgleda zgrade
- Opasnost za sigurnost lica, zgrade ili drugih stvari
Za svu štetu koju drugi etažni vlasnik pretrpi zbog izvođenja radova odgovara vlasnik na čijem posebnom dijelu se radovi izvode (član 9. tačka d).
Kolektivna odgovornost za zajedničke dijelove
Za obaveze koje preuzme zajednica za održavanje odgovaraju supsidijarno etažni vlasnici u skladu sa kriterijumima plaćanja troškova utvrđenim zakonom (član 33). Troškove snose srazmjerno učešću površina svojih posebnih dijelova (član 34. stav 1).
Prekršajna odgovornost
Novčanom kaznom od 300 do 3.000 KM kazniće se etažni vlasnik koji (član 41):
- Koristi poseban ili zajednički dio suprotno svrhiili ometa ostale korisnike (član 5)
- Ne omogući izvođenje hitnih radova iz svog posebnog dijela (član 16)
- Ne vrši investiciono održavanje svog posebnog dijela ili ne otkloni kvar bez odlaganja (član 10)
Naknada štete — postupak
Upravni odbor je ovlašćen da podnosi tužbe nadležnim organima protiv etažnih vlasnika koji ne izvršavaju svoje obaveze (član 31. tačka z). To uključuje i tužbe za naknadu štete prouzrokovane zajedničkim dijelovima.
Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11).