Zajednica etažnih vlasnika (ZEV) predstavlja poseban oblik organizovanja vlasnika stanova, poslovnih prostorija i garaža u stambenoj ili stambeno-poslovnoj zgradi. Prema članu 3. tačka i) Zakona o održavanju zgrada Republike Srpske (Službeni glasnik RS, br. 101/11), ZEV se osniva ugovorom radi obavljanja poslova upravljanja zajedničkim dijelovima zgrade kao imovinom u suvlasništvu i zajedničkim korišćenjem zajedničara.
Pravni osnov postojanja ZEV-a
Zakon o održavanju zgrada RS u članu 18. jasno propisuje da zgradom upravlja zajednica. Etažni vlasnici su dužni da učestvuju u upravljanju nepokretnošću po opštim pravilima o upravljanju suvlasničkom stvari, te da odrede lice koje će obavljati poslove zajedničkog upravnika i da osnuju zajedničku rezervu (član 18. stav 2).
Upravljanje zgradom, u smislu ovog zakona, smatra se odlučivanje o korišćenju i održavanju zajedničkih dijelova zgrade, o obezbjeđivanju i korišćenju finansijskih sredstava za održavanje zajedničkih dijelova zgrade i o drugim pitanjima od značaja za korišćenje i održavanje zgrade (član 18. stav 3).
Zašto je ZEV važan?
- Pravni subjektivitet — Prema članu 23. Zakona, zajednica je pravno lice u poslovima koji se odnose na upravljanje zgradom. Ima pečat i račun, što joj omogućava da zaključuje ugovore, vodi sudske sporove i obavlja finansijske transakcije.
- Obezbjeđivanje sredstava — ZEV je nadležan za obezbjeđivanje sredstava za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i druge troškove upravljanja zgradom (član 22. tačka a).
- Organizovano održavanje — Bez ZEV-a, zgrada nema mehanizam za donošenje odluka o održavanju, što dovodi do propadanja zajedničkih dijelova poput krova, fasade, instalacija i stepeništa.
- Zaštita vrijednosti nekretnine — Redovno i investiciono održavanje zgrade direktno utiče na tržišnu vrijednost stanova i poslovnih prostora u zgradi.
- Zakonska obaveza — Osnivanje ZEV-a nije stvar izbora. Prema članu 19. Zakona, zajednica se osniva u roku od godinu dana. Neosnivanje predstavlja prekršaj za koji je predviđena novčana kazna od 300 do 3.000 KM (član 41. stav 1. tačka g).
Zajednički dijelovi zgrade
Prema članu 3. tačka ž) Zakona, zajednički dijelovi zgrade su dijelovi i uređaji koji služe zgradi kao cjelini ili posebnim dijelovima zgrade, a naročito: temelji, glavni zidovi, krov, stepenište, dimnjaci, liftovi, fasada, podrum, tavan, hodnici, svjetlarnici, praonice i sušionice, prostorije za smeće, električna, gromobranaska, kanalizaciona, vodovodna i telefonska mreža, gasne i toplovodne instalacije i televizijske antene, nužni prolazi, haustorski prolazi i stepenice.
Svi ovi dijelovi su nedeljiva i nepodijeljena imovina etažnih vlasnika koja predstavlja osnov suvlasničke zajednice sa jednakim obimom prava i obaveza (član 4. stav 1).
Šta ako se ZEV ne osnuje?
Ukoliko se zajednica ne osnuje u zakonskom roku, član 19. stav 2. propisuje da nadležni organ jedinice lokalne samouprave imenuje poslovno sposobno fizičko ili pravno lice kao privremenog zastupnika etažnih vlasnika, sve dok se zajednica ne osnuje ili dok sud u vanparničnom postupku ne imenuje privremenog upravnika.
Napomena: Ovaj tekst je informativnog karaktera i zasnovan je na Zakonu o održavanju zgrada RS (Službeni glasnik RS, br. 101/11). Za konkretne pravne savjete, obratite se stručnom licu.