Na osnovu člana 20, tačka 1., i člana 21.Zakona o održavanju zgrada (Službeni glasnik Republike Srpske broj 101/11 ), etažni vlasnici stanova stambene zgrade u Banjaluci, ul. Banović Strahinje br. 3 kao osnivači i to:  Daliborka Martić, Duško Angirević, Aleksandra Bjelošević, Dražen Pavić, Vladimir Konjević, Zoran Vukić, Itana Dragović i Nataša Nikić, zaključili su :

UGOVOR
O OSNIVANjU ZAJEDNICE ETAŽNIH VLASNIKA

I – UVODNI DIO

Član 1.

Ovim ugovorom osniva se zajednica etažnih vlasnika (u daljem tekstu:zajednica), radi zaštite i upravljanja stambenom zgradom u Banjaluci, ul. Banović Strahinje br. 3 (u daljem tekstu: zgrada).

Član 2.

Zajednica je pravno lice u poslovima koji se odnose na upravljanje zgradom. Svojstvo pravnog lica zajednica stiče danom upisa u registar zajednica etažnih vlasnika u stambenim zgradama ( u daljem tekstu: registar ), koji vodi opštinski odnosno gradski organ uprave nadležan za stambene poslove ( u daljem tekstu: registarski organ ).

Član 3.

Zajednicom upravljaju etažni vlasnici – članovi zajednice, u skladu sa zakonom i ovim ugovorom. Organi zajednice su: skupština etažnih vlasnika i predsjednik Skupštine.

Član 4.

Zajednica ima pečat i štambilj. Pečat zajednice okruglog je oblika, promjera 35 mm, koji sadrži naziv i sjedište zajednice, ispisane ćiriličnim i latiničnim pismom. Štambilj zajednice pravougaonog je oblika, dimenzija 60×40 mm, a sadrži naziv i sjedište zajednice, kao i naznaku broja i datuma za primanje pismena na koja se štambilj utiskuje. O rukovanju, korištenju i čuvanju pečata i štambilja zajednice stara se predsjednik Skupštine ili lice koje on pismeno ovlasti.

Član 5.

Zajednica ima račun kod banke na kojem se vode novčana sredstva sa kojima zajednica raspolaže.

II -NAZIV I SJEDIŠTE ZAJEDNICE

Član 6.

Naziv zajednice je: Zajednica etažnih vlasnika, Banović Strahinje 3, Banja Luka

Član 7.

Sjedište zajednice nalazi se u Banjaluci, ul. Banović Strahinje 3.

Član 8.

O promjeni naziva i sjedišta zajednice odlučuje skupština posebnom odlukom.

Član 9.

Naziv i sjedište zajednice upisuje se u registar.

 

III – DJELATNOST ZAJEDNICE

Član 10.

Zajednica obavlja djelatnost: 68.20 – iznajmljivanje i poslovanje sopstvenim nekretninama ili nekretninama uzetim u zakup:

• prikupljanje i trošenje sredstava za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i druge troškove upravljanja zgradom
• održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade
• izvođenje radova hitnih intervencija
• korišćenje zajedničkih prostorija i dijelova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade
• druge poslovi upravljanja zgradom

Član 11.

Djelatnost zajednice upisuje se u registar.

 

IV – OVLAŠĆENjA ZAJEDNICE U PRAVNOM PROMETU

Član 12.

Zajednica je ovlašćena da u pravnom prometu sa trećim licima zaključuje ugovore i obavlja druge poslove pravnog prometa u okviru svoje djelatnosti, samostalno i bez ograničenja.

 

V – ODGOVORNOST ZA OBAVEZE

Član 13.

Zajednica odgovara za svoje obaveze cjelokupnom svojom imovinom.

Član 14.

Za obaveze zajednice koje se odnose na poslove održavanja zajedničkih dijelova zgrade, odgovaraju supsidijarno članovi zajednice do visine svog udjela u plaćanju troškova investicionog i redovnog održavanja i hitnih intervencija na zajedničkim dijelovima zgrade.

 

VI – IMOVINA ZAJEDNICE I POSLOVNE KNjIGE

Član 15.

Imovinu zajednice čine pokretne stvari, novčana sredstva i imovinska prava kojima zajednica raspolaže

Član 16.

Zajednica prikuplja i troši novčana sredstva namjenjena za investiciono i redovno održavanje zajedničkih dijelova zgrade, uključujući i hitne intervencije, kao i za podmirivanje drugih troškova upravljanja zgradom, u skladu sa zakonom.

Član 17.

O prihodima, rashodima i trošenju novčanih sredstava sa kojima raspolaže, u zajednici se vodi evidencija u kojoj se iskazuju podaci o ostvarenim prihodima i rashodima, o gotovinskim uplatama preko računa zajednice i drugi podaci u skladu sa zakonom.

 

VII – PREDSTAVLjANjE I ZASTUPANjE ZAJEDNICE

Član 18.

Zajednicu predstavlja predsjednik skupštine.

Član 19.

Zajednicu zastupa predsjednik skupštine, samostalno i bez ograničenja. Predsjednik skupštine zastupa zajednicu pred organima uprave i pred pravosudnim organima i u pravnim poslovima sa trećim licima u vezi sa održavanjem i korištenjem zgrade. U odnosu na zajednicu koju zastupa, zastupnik je dužan da se pridržava odluka nadležnih organa zajednice.

Član 20.

Zastupnik zajednice može, u okviru svojih ovlašćenja, samostalno dati drugom licu pismenu punomoć za zastupanje zajednice pred sudovima i drugim organima, a poslovnu punomoć samo uz predhodnu saglasnost skupštine.

Član 21.

Lice ovlašćeno za zastupanje zajednice i granice njegovih ovlašćenja upisuju se u registar. Uz prijavu za upis u registar lica ovlašćenog za zastupanje zajednice dostavlja se registarskom organu i ovjeren potpis tog lica.

Član 22.

Novčanim sredstvima zajednice ovlašćen je da raspolaže zastupnik zajednice, a pored njega i lica koja zastupnik ovlasti. Ovjereni potpisi lica ovlaštenih za raspolaganje novčanim sredstvima zajednice dostavljaju se banci kod koje se vodi račun zajednice.

Član 23.

Zajednicu potpisuje zastupnik zajednice i lica ovlašćena za raspolaganje novčanim sredstvima, kada se radi o potpisivanju novčanih dokumenata. Svojeručni potpis lica iz stava 1. ovog člana ovjarava se pečatom zajednice.

 

VIII – ČLANOVI ZAJEDNICE

Član 24.

Članovi zajednice su svi etažni vlasnici zgrade. U zajednici se vodi knjiga članova zajednice u koju se unose podaci o svakom članu zajednice, naročito:

• prezime i ime, odnosno firma ili naziv
• jedinstveni matični broj, odnosno matični broj,
• adresa stanovanja, odnosno sjedište,
• identifikacija posebnog dijela zgrade u vlasništvu člana zajednice,
• korisnici posebnog dijela zgrade u vlasništvu člana zajednice
• drugi podaci značajni za članstvo u zajednici,

Članovi zajednice dužni su da bez odlaganje dostave predsjedniku skupštine sve podatke i isprave potrebne za sastavljanje i vođenje knjige članova zajednice i izmjenu podataka upisanih u tu knjigu.

Član 25.

Svaki član zajednice ima pravo da pregleda knjigu članova zajednice, kao i spise i isprave na kojima se zasniva upis podataka, a drugo zainteresovano lice može da pregleda knjigu članova po predhodnom odobrenju predsjednika skupštine.

Član 26.

Član zajednice ima pravo da pokreće inicijative i podnosi prijedloge za rješavanje pitanja iz djelokruga rada organa zajednice, da bira i bude biran u organe zajednice, da učestvuje u zajedničkim aktivnostima članova zajednice i da ostvaruje druga prava koja ima kao etažni vlasnik, u skladu sa zakonom i ovim ugovorom.

Član 27.

Član zajednice dužan je da prisustvuje sjednicama organa zajednice čiji je član i da učestvuje u raspravi i odlučivanju o pitanjima koja su na dnevnom redu tih sjednica, da plaća pripadajući dio troškova investicionog i redovnog održavanja zajedničkih dijelova zgrade, uključujući i hitne intervencije, kao i ostalih troškova upravljanja zgradom, da koristi zgradu i zajedničke dijelove i uređaje zgrade kao i zemljište koje pripada zgradi posebnom pažnjom i da ih čuva od oštećenja, te da izvješava i druge obaveze koje ima kao etažni vlasnik u skladu sa zakonom i ovim ugovorom.

Član 28.

Član zajednice posebno je dužan da se ponaša u skladu sa pravilima održavanja reda u zgradi, a ima pravo da zahtjeva da se i drugi članovi zajednice ponašaju u skladu sa tim pravilima.

 

IX – ORGANI ZAJEDNICE

Član 29.

Zajednica ima:

1. Skupštinu etažnih vlasnika (u daljem tekstu: skupština), kao organ upravljanja;
2. Predsjednika skupštine etažnih vlasnika.

Član 30.

Skupštinu čine svi etažni vlasnici i suvlasnici – članovi zajednice. Svaki etažni vlasnik posebno, a etažni suvlasnici zajedno imaju po jedan glas u skupštini.

Član 31.

Skupština:

• bira predsjednika skupštine,
• donosi program investicionog i redovnog održavanja zgrade,
• donosi financijski plan i godišnji obračun zajednice,
• usvaja godišnji izvještaj održavanja zgrade,
• donosi odluku o osiguranju zgrade,
• donosi dopunska pravila održavanja reda u zgradi,
• odlučuje o vrijednosti boda za akontaciju troškova održavanja
• odlučuje o visini naknade za rad predsjednika skupštine i drugih lica koja se angažuju za obavljanje poslova u zajednici,
• donosi odluku o korištenju zajedničkih prostorija zgrade,
• donosi odluku o pretvaranju tavanskih prostora u stambene prostore ili nadogradnji kosog krova sa stambenim prostorom nad postojećim ravnim krovom zgrade,
• odlučuje o promjeni naziva i sjedišta zajednice i statusnim promjenama zajednice (spajanje, pripajanje, izdvajanje, dioba i dr.),
• donosi poslovnik o radu Skupštine,
• odlučuje o drugim pitanjima utvrđenim zakonom i ovim ugovorom, kao i o pitanjima od posebnog značaja za rad i djelovanje zajednice,
• zaključuje ugovore u ime zajednice,
• izmiruje obaveze u ime i za račun zajednice,
• organizuje naplate i prijem uplata u korist zajednice,
• podnosi tužbe nadležnim organima protiv etažnih vlasnika koji ne izvršavaju svoje obaveze,
• angažuje po ukazanoj potrebi preduzeće za preduzimanje hitnih intervencija.

Član 32.

Skupština bira predsjednika skupštine iz reda članova zajednice – etažnih vlasnika, na period od četiri godine. U slučaju da se skupština ne može sazvati, odluku o izboru predsjednika skupštine etažni vlasnici mogu donijeti potpisivanjem ponuđenog pismenog prijedloga kandidata za predsjednika skupštine, ili davanjem pismenog pojedinačnog prijedloga za istog, a smatraće se za izabranim onaj predloženi kandidat za kojeg je glasalo najmanje 51 % etažnih vlasnika. Skupština može smijeniti predsjednika skupštine u svako doba ako on grubo zanemaruje svoje dužnosti utvrđene zakonom, uz otkazni rok od tri mjeseca, i izabrati novog predsjednika. Način izbora i opoziva predsjednika skupštine uređuje se poslovnikom o radu skupštine i organa zajednice.

Član 33.

Predsjednik skupštine predstavlja i zastupa zajednicu, saziva sjednice i predsjedava na tim sjednicama.

Član 34.

Sjednice skupštine sazivaju se po potrebi, a najmanje dva puta godišnje. Predsjednik Skupštine je dužan da sazove sjednicu skupštine na zahtjev 10% članova zajednice. Predsjednik skupštine je dužan da najmanje osam dana prije održavanja sjednice skupštine, u pisanoj formi sa dnevnim redom, obavjesti sve etažne vlasnike o terminu održavanja skupštine.

Član 35.

Za održavanje sjednice skupštine potrebna je natpolovična većina svih etažnih vlasnika.

Član 36.

Svaki etažni vlasnik ima jedan glas. Etažnog vlasnika na sjednici skupštine može zastupati drugi član zajednice ili drugo lice koje odsutni član zajednice pismeno ovlasti. Ako vlasništvo na posebnom dijelu zgrade ima više lica, pravo glasa imaju jedinstveno, putem lica koje oni odrede, a člana zajednice-pravno lice, zastupa zakonski zastupnik ili punomoćnik.

Član 37.

Način rada skupštine bliže se uređuje poslovnikom o radu skupštine i organa zajednice.

Član 38.

Za donošenje odluka skupštine koje se odnose na obavljanje redovnog upravljanja zgradom potrebna je natpolovična sagasnost od ukupnog broja etažnih vlasnika.

Za donošenje odluka skupštine koje prelaze okvire redovnog upravljanja zgradom, kao što je promjena namjene ili izdavanje u zakup zajedničkih prostorija, zasnivanje hipoteke, službenosti, veće popravke ili prepravke koje nisu redovno održavanje, dogradnja ili nadogradnja zgrade potrebna je saglasnost svih eažnih vlasnika.

Ako se ne postigne saglasnost etažnih vlasnika i odluka ne donese sa stavom 1. ili 2. ovog člana, kada za preuzimanje poslova postoje naročito opravdani razlozi, svaki etažni vlasnik mođe tražiti da o tome odluči sud.

Ako je izvođenje radova koji nisu redovno održavanje ili dogradnja i nadogradnja neophodno da bi se obezbjedila narušena funkcionalnost zgrade kao cjeline, ili njenih pojedinih dijelova, ili da bi se spiječilo dalje propadanje i nanošenje štete zgradi kao cjelini ili njenim pojedinim dijelovima, zajednica može donijeti odluku sa dvotrećinskom većinom glasova od ukupnog broja etažnih vlasnika ako su za izođenje tih radova obezbjeđena sredstva tako da se zahtzijevaju posebna sredstva od etažnih vlasnika.

U slučaju kada je odluka donesena na način iz stava 4. ovog ugovora, etažni vlasnik koji je glasao protiv donošenja takve odluke može tražiti da o tome odluči sud.

Etažni vlasnik protiv čije volje je odlučila većina etažnih vlasnika ili je to odlučio sud može tražiti osiguranje za buduću štetu.

 

X – PLANOVI I PROGRAMI ZAJEDNICE

Član 39.

U zajednici se donosi:

1. program redovnog i investicionog održavanja zajedničkih dijelova zgrade ( u daljem tekstu: program održavanja zgrade ),
2. finansijski plan i godišnji obračun zajednice.

Član 40.

Program održavanja zgrade donosi se za svaku kalendarsku godinu, najkasnije do 30 novembra predhodne godine.

Program sadrži radove redovnog i investicionog održavanja koje treba izvesti, njihovu vrijednost, dinamiku izvođenja radova i druge podatke u vezi s tim radovima.

Izradu programa obezbjeđuje predsjednik skupštine, a program donosi skupština na prijedlog predsjednika skupštine

Prijedlog programa mora biti dostupan svim članovima zajednice, najkasnije 15 dana prije odlučivanja o njegovom donošenju.

Član 41.

O izvršenju programa održavanja zgrade stara se predsjednik skupštine, koji podnosi skupštini tromjesečne izvještaje o realizaciji programa zgrade i godišnji izvještaj o održavanju zgrade.

 

XI – DONOŠENjE FINANSIJSKOG PLANA I USVAJANjE IZVJEŠTAJA

Član 42.

Finansijski plan zajednice donosi se za svaku kalendarsku godinu, najkasnije do 30 novembra predhodne godine. Finansijski plan sadrži prihode i rashode zajednice iskazane po vrstama, dinamiku njihovog ostvarivanja i druge podatke utvrđene na osnovu zakona i ovog ugovora. Izradu finansijskog plana obezbjeđuje predsjednik skupštine, a plan donosi skupština na prijedlog predsjednika skupštine. Prijedlog plana mora biti dostupan svim članovima zajednice, najkasnije 15 dana prije odlučivanja o njegovom donošenju.

Član 43.

O izvršenju finansijskog plana stara se predsjednik skupštine, koji podnosi skupštini tromjesečne finansijske izvještaje i godišnji obračun zajednice sa izvještajem o poslovanju zajednice i radu njenih organa u toj godini.

XI – IZNOS TROŠKOVA OSNIVANjA ZAJEDNICE

Član 44.

Ukupan iznos troškova u vezi sa osnivanjem zajednice etažnih vlasnika čine:

• troškova po osnovu takse za upis u registar zahjednica etažnih vlasnika po tarifi gradskih administrativnih taksi propisanim u Odluci o gradskim administrativnim taksama,
• troškovi po osnovu takse za ovjeru potpisa lica ovlaštenih za zastupanje,
• troškovi izrade pečata i štambilja zajednice.

 

 

XII – ZAVRŠNI DIO

Član 45.

Ovaj ugovor je zaključen u četiri istovjetna primjerka, tri primjerka za zajednicu, a jedan primjerak za registarski organ. Izmjene i dopune ovog ugovora vrše se na način na koji je ugovor zaključen.